品質問題成碧桂園轉型隱憂

長江商報記者注意到，碧桂園主席楊國強在今年3月到香港參加業績發佈會表示，“我認為中國城鎮化進程遠未結束，帶來大量的住宅需求。”

事實上，碧桂園在一些對外表態中強調三四線城市的重要性，同時也審慎表示嘗試一二線城市，北上廣深成為碧桂園進城的目標城市。

尤其是在2015年後，碧桂園決定全面回歸一二線城市，藉以或可規避或分擔三四線城市項目的風險。

國家統計局近期一份統計數據佐證碧桂園回歸一二線城市的可行性：2015年，北京、上海、廣東1—10月份房地産的投資額均一直保持兩位數快速增長，其中上海投資增速明顯加快，同比增長20.3%。

11月21日，朗匯控股市場總監梅水雄受訪時告訴長江商報記者，碧桂園已經在全國形成自己的品牌影響力，再次進駐城市中心區和一二線城市具備先天優勢。

此外，他認為，碧桂園這種由城郊轉向城中心的步伐，可以解讀為戰略調整，藉以達到降低風險，提高項目競爭力，實現佈局，順應市場變化，改變之前在各個城市非中心地段的局面，實現中心區與非中心區項目全面覆蓋。

事實上，碧桂園早著手于在一線城市佈局。

今年4月29日，碧桂園拿下位於上海市嘉定區徐行鎮一塊面積超過6萬方的土地，成交價6億元，樓板價約8108元每平方米，這個一直深耕三四線城市和二線城市遠郊大盤的千億房企一改往日風範，這被業內人士視為意味深長——這是在嘗試未來轉型的方向。

其實，早在2014年，河北淶水碧桂園項目就開盤銷售，此處位於北京周邊，是窺視北京市場的一個重要窗口，其後碧桂園在2014年加單在北京區域的佈局，一次推出三個度假樓盤，這些資訊顯現出碧桂園並不滿足於剛需住宅産品，似乎在向養老、旅遊等地産嘗試。

不過，值得關注的是，碧桂園銷售壓力巨大，據媒體援引其2014年報報道，其位於滿洲裏建築面積高達159萬平方米的碧桂園項目，三年僅賣掉總量的1%。在廣東韶關和內蒙古興安盟等地，同樣面臨這樣的壓力。

隨著碧桂園庫存量加大，導致銷售放緩，資産負債數據會進一步惡化，其財務報表可能也不會那麼光鮮。

從財報上來看，碧桂園的盈利能力堪憂。2014年底，碧桂園的毛利率已連續兩年下滑，其中2012年至2014年毛利率分別為31.2%、27.7%和24.1%，凈利率分別為16%以上、13.6%和12.1%。

國泰君安證券研報顯示，2015年，碧桂園凈利潤率會下降至10%。

此外，在全國三四線城市的實惠地價是碧桂園攻城略地的重要因素，2014年財報顯示，其土地均價每平米僅853元。

碧桂園一直認為，土地成本最高不超過售價的15%、地塊為凈地、一年內實現資金回籠，且歷來在各地亦是這般執行，但是，這樣的成本和回報率在一二線城市幾無可能。

梅水雄受訪時認為，當前房地産行業處於去化困難階段，地段對於項目操作成敗及難易起到決定作用，好地段項目風險相對較少，特別是碧桂園進軍一線城市過程中也應多做權衡。

（來源：長江商報）