被指以“最低標準”趕工期致品質問題頻發，湖北質安站負責人指其“性質嚴重”

（原標題：碧桂園武漢生態城精裝房品質堪憂 200余戶主集體投訴“縫補式”維修）

長久以來，品牌一直是企業品質和品質的象徵。而在地産領域，這一定律已被諸多大名鼎鼎的上市房企和一線房企打破。

從此前長江商報報道過的保利、萬科，到本期重點關注的碧桂園和東原地産，他們一直以房子的品牌品質為傲，但因監管不力等原因，同時又在為自己的品質抹黑。作為國內排名靠前的千億房企碧桂園（碧桂園控股02007.HK），在處理房子品質的問題上，始終拿不出一個讓業主滿意的處理方案。而武漢別墅市場的雙冠王——納帕溪谷亦是品質問題頻發。

問題癥結大致有二，一是在高歌猛進的擴張中，為了去化和加快資金週轉，而忽略掉了品質底線；二是因企業壯大後自身的制度設計和創新缺位，從管理上無法駕馭這艘巨艦的遠航。

11月17日，武漢市三環外的花山鎮碧桂園生態城冬雨綿綿。

李成（化名）站在小區裏，不顧飄落在身上的雨點，指著小區內9棟住宅樓對長江商報記者説，“你別看外墻金玉其表，其實是敗絮其中”。

李成所指的就是收房半年的碧桂園生態城觀瀾小區，這個定位高端小區的住宅小區，分別在今年3月和5月，業主陸續收房。施工方是廣東騰越建築工程有限公司，開發商為武漢生態城碧桂園投資有限公司。

在這個小區，被業主詬病最多最普遍的是房屋漏水、滲水以及存在嚴重安全隱患。

據長江商報記者調查，自今年3月起，就有業主向碧桂園方面及建設部門反映其交付的房子存在嚴重的品質問題，至今為止業主並未看到多方首肯的處置方案，唯一可以看到的就是開發商及施工方縫補式維修，其中有業主家衛生間連續被挖4次維修。

業主認為，針對此情形應該有第三方獨立調查原因，且向業主公示建設部門論證並認可的施工整改方案。

11月20日，碧桂園湖北區域行銷總經理王益鋒向長江商報記者承認：“我們都是負責任的企業，負責維修好，出現這麼多漏水等問題，應該是一個綜合性問題。”

即便如此，碧桂園方面和建設主管部門並沒有主動調查和回應業主。這種態度令業主普遍感到失望。

11月18日下午，東湖高新區管委會資訊宣傳中心人士向記者轉述該區建設局意見：“情況已經了解，但只對業主回復。”

不過，一位接近東湖高新區管委會建設局的業主轉述該局“意見”給記者稱：“建設局認為建築品質存在缺陷，碧桂園公司用最低的標準施工，結果出了事。”

據此，有業內人士揣測，用最低的標準施工可能存在內部人士揩油的嫌疑，不過，記者致電碧桂園集團監察部，相關人士對記者表示，該部門只負責對內部進行監察，對外部的事情不能越權行事。

精裝房未達標業主集體拒收

武漢碧桂園觀瀾小區200多業主遭遇漏水滲水問題後未得到解決，他們均對此深感失望。

身為80後的李成，從未想到要和碧桂園這個國內大型房企較上勁兒。他告訴記者，當時只是衝著碧桂園的品牌前來買房，根本沒想到會被“坑”了。

按照碧桂園方面與業主的購房合同約定，業主應在今年3月15日和5月30日分別對1至3棟和4至9樓進行收房。

當業主興衝衝地前來收房時，首先遭遇到的就是碧桂園方面阻礙業主驗房、試水，業主們進一步發現新建房屋內諸多品質問題。

記者了解到，諸如衛生間四週墻壁、客廳墻壁、大小陽臺等墻面滲水發黴等情況，而且實為精裝房的地板出現空鼓以及墻體或房樑歪斜等品質問題，導致業主認為這與碧桂園公司宣傳的單價1200元的精裝修相對甚遠，業主認為未達到精裝房收房標準，不少業主拒絕收房。記者了解到，觀瀾小區業主約有1076戶，業主初步統計發現，出現上述問題佔比小區業主至少20%以上。

長江商報記者于11月17日、20日到現場調查發現業主陳述的事實基本屬實，記者發現此種情況不僅存在於衛生間、廚房，還蔓延至陽臺等區域。

按照施工規範，不應該出現這麼嚴重且普遍的問題，記者就此向施工方廣東騰躍公司觀瀾小區項目路負責人王九明求證，他稱不方便回應。

按照業主轉述東湖高新區管委會建設局的説法，應該是施工方按最低的標準施工，且最終出現問題。

當日，記者以業主名義向維修的工人求證衛生間漏水、滲水是否是沒做防水，這些工人認為可能是防水沒做到位，有的則認為是水管爆裂所致。

按照《住宅室內防水工程技術規範》顯示，衛生間、浴室的樓、地面應設置防水層，墻面、頂棚應設置防潮層，樓、地面的防水層在門口處應水準延展，且向外延展的長度不應小于50釐米，向兩側延展的寬度不應小于20釐米。

也就是説，住宅室內的防水層從地面延伸到墻面，構造要求應符合現行國家標準。

長江商報記者就此向碧桂園公司相關人士求證均未獲得有關技術層面的回應。

11月20日，記者輾轉聯繫上武漢生態城碧桂園投資有限公司負責人吳興波，他稱不方便回應，無權接受採訪。

而碧桂園湖北區域總裁助理蘇建志對記者説：“我不管項目上的事情。”

長江商報記者11月18日、20日，向碧桂園集團投資者關係辦公室及集團監察部發送採訪提綱未獲得回應。

11月20日，碧桂園集團客服電話告訴記者，他們只做登記，上傳到相關部門，針對業主收房發現漏水等問題也不知道上轉給哪個部門。業主代表向記者表示，此前與碧桂園公司多次溝通，要求碧桂園方面對室內防水的位置、高度、材料以及施工工藝等公開，但碧桂園方面均以“國家沒有二次防水的強制要求”回絕。

值得注意的是，讓數百位業主糾結的還在於，相關職能部門並沒有根據業主反映和要求調查事件原因，業主只能被迫疲於應對碧桂園方面安排的各種維修。

“縫補式”維修難獲業主滿意

儘管碧桂園公司湖北行銷總監王益鋒在電話裏對記者信誓旦旦地説：“我們都是負責任的企業，一定會負責維修好。”但是縫縫補補的維修方式，實在難令業主滿意，尤其是衛生間反反覆復開挖填埋維修，這種“虐心般”的維修方式令業主非常反感，又無可奈何。

11月17日、20日，長江商報記者連續走訪至少5處正在對衛生間實施重點返修的施工現場發現，有的衛生間被局部開挖，進行“縫補式”維修。

所謂縫補式維修，就是哪漏水、滲水現行挖開局部修復，而有的衛生間實則是挖回毛坯房的狀態，重新做防水施工，業主普遍反映還是治標不治本。

長江商報記者調查發現，上述施工主要集中在對衛生間的維修，在多位業主新房的廚房天花板處出現大量漏水和滲水以及陽臺等，並未引起維修人員注意，或者只是通過局部處理了事。

多位業主告訴記者，發現漏水滲水等問題，一般要報小區物業，小區物業會安排維修人員到府維修，但是這種頭疼醫頭腳疼醫腳的處置方式，業主認為並不科學。

報修——到府維修——漏水再次保修，不僅如此迴圈往復的處置方式過於機械，受訪的至少9位業主普遍認為，開發商並沒有找到合適的方案來一次性解決問題。

有業主入住後遇見漏水問題，家裏的衛生間連續被挖4次維修，上個衛生間不得不打傘進出，後來不得不搬出去，留下早已佈置好的新房，等待維修儘快結束。

一位業主的婚期因維修停滯推遲到明年，他向記者直言真是被碧桂園坑了，但目前也不得不接受這種被維修的現實。

然而，長江商報記者從維修工人那裏偶然聽到話外音。

當天，正在小區5棟某樓維修的湖南籍工人告訴記者，一個衛生間重新返修需要10多天週期，碧桂園包料包工則需要幾千元，局部維修的成本就小多了。

也就是説，局部維修對於控製成本較嚴格的碧桂園來説比較划算。

而基於業主被迫維修造成的損失以及反覆奔波的時間成本，碧桂園公司並未主動提出理性的解決方案。

被指以“最低標準”施工致問題頻發

一個不容爭議的事實是，李成等業主對於碧桂園觀瀾小區新房漏水、滲水等所引發的建築品質的擔憂並非空穴來風。特別是在多次被維修後仍然出現問題。

對此，武漢一位建築行業人士指出，這肯定存在偷工減料的嫌疑。

觀瀾小區是碧桂園生態城中眾多小區裏的一個獨立小區，小區內有9棟小高層住宅樓，每套新房精裝修，加上周邊良好環境的映襯，總價不高，是碧桂園公司此前精心力推的住宅項目之一。

精裝修加上碧桂園品牌的導入，吸引了眾多業主到此購置房産，有的業主甚至將第一套房選擇這裡。

一位業主受訪時認為，出現這麼普遍的問題肯定與建築品質有關聯。

業主代表先後於今年7月18日、7月20日以及8月15日三次與碧桂園方面正面溝通協調，要求對室內防水的位置、高度、材料以及施工工藝作出公開回應，碧桂園方面諱莫如深。

當地一位業內人士在了解了觀瀾小區情況後表示，不排除在施工過程中，為趕工期減少了工藝或少用材料。這意味著，施工方在內部對房屋的各種標準進行了“調整”，11月20日，記者向廣東騰越建築工程有限公司觀瀾小區負責人王九明求證，記者質問作為施工方不應回避也沒必要回避此事，他仍辯解不方便回應“請諒解”，後又發來短信稱聯繫了對接媒體的部門下周與記者見面。

在觀瀾小區施工過程中，東湖高新區管委會建設部門理應對此進行有效督查和監管，11月20日，記者聯繫上東湖高新區質檢站吳信雲，他稱開完會後回復，其後並未回應記者的求證。

長江商報記者獲得一份維修整改結果驗收表顯示，對4棟2單元1301房的維修整改結果意見上，維修單位廣東騰越公司代表楊東親筆簽下“該戶內屬於我司施工品質缺陷的問題，我司全力配合維修，達到滿意的效果。”簽字日期為2015年11月12日。

今年8月，在湖北經濟廣播電臺一次政風行風熱線上，湖北省質安站副站長董文斌了解情況後認為，碧桂園觀瀾苑小區問題很多，範圍很廣，性質比較嚴重。

11月18日、20日，長江商報記者多次要求東湖高新區管委會建設局對外回應此事，該區資訊宣傳中心張姓工作人員轉述該區建設局給記者的回復稱，此事已經了解，但只對業主回應。

11月20日，有業主向記者轉述建設局意見稱，認為建築品質存在缺陷，用最低的標準施工結果出了問題。

一套精裝房，問題一大堆，不僅漏水、滲水，而且地板空鼓、墻面、綠地縮水等問題，涉及監理、監管、驗收等多個環節，這些環節是否能發現和監督上述問題的産生，相關部門並未給予記者滿意答覆。

記者了解到，該小區的監理單位是廣東國晟建設監理有限公司，此前湖北省住建廳公佈大治市碧桂園·城市花園五標段7#樓項目存在違法違規情況，監理公司即為廣東國晟。

不僅如此，作為碧桂園集糰子公司的廣東騰越建築工程有限公司因為兩次“挂黑牌”，於今年10月份，被揚州市城鄉建設局勒令半年內暫停在揚州承接業務。

品質魔咒 已成碧桂園“進城”攔路虎

湖北區域2015年考核指標45億僅為去年一半，品質投訴衝擊“向一二線城市”轉型路

“給您一個五星級的家”，儘管碧桂園控股（02007.HK）的廣告語家喻戶曉，但在一些三四線城市，並沒有真正給業主帶來五星級的感受。

開盤大賣、收房大鬧，令千億房企碧桂園仿佛走進死迴圈。

今年上半年以來，碧桂園位於全國各地的住宅項目頻頻發生品質問題，長江商報記者初步統計先後涉及6省13地碧桂園項目。

就在上述這些住宅項目裏，但凡只要大鬧一番，品質問題才獲重視或解決，頭疼醫頭、腳疼醫腳的整改方式，被業主廣為詬病。

作為碧桂園控股董事局主席的楊國強對此不可能不知情，其不惜在今年8月25日淩晨2點半寫就近300字“指示”，要求公司上下要有能力、有執行力，要各自對自身工作負責，不要重犯。

而另一個顯性的影響是，碧桂園的銷售業績因此受到衝擊。據碧桂園湖北區域公司一位部門高管向長江商報披露，湖北公司去年銷售過90億，2015年目標僅為45億，“我們希望今年年底能衝到50億左右”。

23年前，起步于廣東順德的碧桂園一直專注于國內三四線城市住宅市場，在2007年香港上市後快速向內地擴張，其在三四線城市佈局的項目比例一度在70%左右，隨著經濟下行、房地産市場低迷情勢下，供大於求，千億房企碧桂園似乎走到一個重要的關口。

全國頻現交房品質問題

儘管碧桂園控股董事局主席楊國強不惜半夜寫就指示，要求員工要為自己工作負責，他指出，“公司每個崗位上的人都認真總結壞的經驗，不要重犯。”

可事實上，他所執掌的碧桂園集團旗下住宅項目卻屢屢陷入品質糾紛的泥沼中。

不僅近期武漢生態城碧桂園觀瀾小區存在嚴重的建築品質問題，從今年以來，碧桂園全國各地樓盤頻繁發生的新房品質糾紛不絕於耳。

長江商報記者于11月18日、20日，兩次向碧桂園集團投資者關係辦公室及監察部發送採訪提綱要求了解內情，截止發稿時止，均未獲回應。事實上，類似遭遇，多家媒體皆曾遇到過。

淩晨2點半寫就近300字“指示”，借對公司接待人員派車失職略作工作點評，想必身居高位的楊國強主席對碧桂園全國各地頻發的品質問題應該不會視而不見。

現實是，碧桂園走進了每逢開盤大賣、每到收房就大鬧的死迴圈。

據記者調查了解，上述情形尤其在今年演繹得異常強烈。

今年11月，江西宜春碧桂園項目一期1000多戶業主出現不同程度的品質問題，其精裝修房屋大理石開裂、地板踏空以及墻面滲水等情況十分普遍，最終導致大規模維權行動，最後碧桂園總部妥協回應稱“返工整改15天內完成”，事件才稍漸平息。

無獨有偶，今年7月中旬，湖北宜都市業主收房時就發現當地碧桂園裝修品質極差以及細節上諸多瑕疵，並“心急如焚”，當即將收房情況發至當地論壇中供人觀瞻，引發當地人士對碧桂園施工品質的質疑。

宜都市于2013年5月16日與碧桂園集團簽約，總規劃佔地面積約1000畝，首期項目總建築面積192畝，投資10億元。

彼時，碧桂園控股有限公司湖北區域總裁劉海輝説，碧桂園看好宜都這塊寶地，並完全有信心、有能力、高速度、高品質、高標准將宜都碧桂園項目打造成具有極大區域影響力、人居環境一流的商住區，並與宜都建立長期的合作關係。

與劉海輝期望的一樣，分佈于全國各地的碧桂園住宅産品均希望高速度、高品質和高標準，但是很多項目都陷入品質頻繁的“羅生門”。

據記者初步統計，僅僅在今年以內，在安徽安慶、巢湖、蕪湖，江蘇如東、靖江、無錫，廣東臺山，重慶墊江，福建三明以及湖北的荊門、隨州、宜都及武漢等地，涉及6個省13地碧桂園樓盤，均出現工程品質問題和投訴。

依據時間順序，今年6月，媒體率先曝出蕪湖碧桂園品質問題，7月份則是無錫碧桂園業主集體拒絕收房，8月份則是宜都碧桂園業主投訴及堵路，到了9月份轉向碧桂園在江蘇如東的項目，10月份則是安徽安慶碧桂園業主討説法，11月份又是武漢生態城碧桂園觀瀾苑小區業主反映施工品質問題。而一旦業主“大鬧”，針對工程品質問題，碧桂園方面就會著手解決。

較為戲劇性的是，各地碧桂園但凡開盤即大賣，此前的江西宜春碧桂園開盤勁銷12億，碧桂園江城灣開盤兩小時攬金8億、碧桂園蘭州新城開盤4小時銷50億等。

碧桂園一直在內部管理中施行“總部—區域—項目”模式，對施工方都是直接管控的強關係，記者並未發現外包或加盟項目，那麼上述品質問題究竟是如何産生的呢？

押注三四線城市危機

一位長期觀察碧桂園發展的人士為碧桂園“把脈”稱，碧桂園擴張太快，管理跟不上，導致問題頻發。這位人士向長江商報記者一語道出，碧桂園深耕三四線城市的另一原因：“通過與當地有政府背景的地産企業股權合作，再低價拿地開發，進而快速週轉。顯然，此種盈利方式已經被改變。”

事實上，碧桂園在近幾年深耕三四線城市，這些城市項目的利潤貢獻佔比碧桂園一半以上。

今年8月，碧桂園控股在香港舉行今年中期業績發佈會，根據公告，截止到2015年6月30日止，碧桂園實現總收入473.3億元，同比增長23.5%。

碧桂園控股稱，約50%的銷售貢獻來自於面向一二線城市，另外約50%來自於三四線城市市場項目。

記者注意到，具體到項目數量上，碧桂園品牌部負責人彼時對外宣佈，碧桂園有300多個項目，其中一半以上的項目佈局于三四線城市。

今年1月9日，碧桂園召開的媒體聯誼會上，碧桂園戰略發展部負責人林偉營對外表示，碧桂園將減持深耕三四線城市，打造剛需和改善性住房産品。

碧桂園之所以佈局三四線城市是因為篤信中國目前的城鎮化率才53%，甚至有些地域尚低於這個數據，在碧桂園看來，有著很大的發展空間。

碧桂園在一些公開表態中，期待在全國每個縣都建設碧桂園項目，甚至在一些鄉鎮也要有碧桂園項目。

碧桂園此前介紹，全國2000多個縣級市中，有600多個是公司沒有跟進的，其餘1400個縣市都將成為碧桂園的目標。

根據碧桂園2014年半年報顯示，當年上半年209個開發運營項目中，有166個均分佈于佛山、蕪湖以及湘潭等三四線城市。

同策諮詢研究部數據表明，今年10月底，三四線城市去化週期高達28.29個月，遠遠超出合理區間，存在較大降價壓力。

亞豪機構市場總監郭毅此前對媒體分析認為，三四線城市産業空心化、人口外流趨勢加之樓市供應規模過大，市場供過於求。

事實上，業內人士分析，受經濟下行影響，國內房地産市場寒流依然沒有走過，三四線城市房地産的風險日益陡增，碧桂園重倉三四線城市可能會帶來不少風險。

品質問題成碧桂園轉型隱憂

長江商報記者注意到，碧桂園主席楊國強在今年3月到香港參加業績發佈會表示，“我認為中國城鎮化進程遠未結束，帶來大量的住宅需求。”

事實上，碧桂園在一些對外表態中強調三四線城市的重要性，同時也審慎表示嘗試一二線城市，北上廣深成為碧桂園進城的目標城市。

尤其是在2015年後，碧桂園決定全面回歸一二線城市，藉以或可規避或分擔三四線城市項目的風險。

國家統計局近期一份統計數據佐證碧桂園回歸一二線城市的可行性：2015年，北京、上海、廣東1—10月份房地産的投資額均一直保持兩位數快速增長，其中上海投資增速明顯加快，同比增長20.3%。

11月21日，朗匯控股市場總監梅水雄受訪時告訴長江商報記者，碧桂園已經在全國形成自己的品牌影響力，再次進駐城市中心區和一二線城市具備先天優勢。

此外，他認為，碧桂園這種由城郊轉向城中心的步伐，可以解讀為戰略調整，藉以達到降低風險，提高項目競爭力，實現佈局，順應市場變化，改變之前在各個城市非中心地段的局面，實現中心區與非中心區項目全面覆蓋。

事實上，碧桂園早著手于在一線城市佈局。

今年4月29日，碧桂園拿下位於上海市嘉定區徐行鎮一塊面積超過6萬方的土地，成交價6億元，樓板價約8108元每平方米，這個一直深耕三四線城市和二線城市遠郊大盤的千億房企一改往日風範，這被業內人士視為意味深長——這是在嘗試未來轉型的方向。

其實，早在2014年，河北淶水碧桂園項目就開盤銷售，此處位於北京周邊，是窺視北京市場的一個重要窗口，其後碧桂園在2014年加單在北京區域的佈局，一次推出三個度假樓盤，這些資訊顯現出碧桂園並不滿足於剛需住宅産品，似乎在向養老、旅遊等地産嘗試。

不過，值得關注的是，碧桂園銷售壓力巨大，據媒體援引其2014年報報道，其位於滿洲裏建築面積高達159萬平方米的碧桂園項目，三年僅賣掉總量的1%。在廣東韶關和內蒙古興安盟等地，同樣面臨這樣的壓力。

隨著碧桂園庫存量加大，導致銷售放緩，資産負債數據會進一步惡化，其財務報表可能也不會那麼光鮮。

從財報上來看，碧桂園的盈利能力堪憂。2014年底，碧桂園的毛利率已連續兩年下滑，其中2012年至2014年毛利率分別為31.2%、27.7%和24.1%，凈利率分別為16%以上、13.6%和12.1%。

國泰君安證券研報顯示，2015年，碧桂園凈利潤率會下降至10%。

此外，在全國三四線城市的實惠地價是碧桂園攻城略地的重要因素，2014年財報顯示，其土地均價每平米僅853元。

碧桂園一直認為，土地成本最高不超過售價的15%、地塊為凈地、一年內實現資金回籠，且歷來在各地亦是這般執行，但是，這樣的成本和回報率在一二線城市幾無可能。

梅水雄受訪時認為，當前房地産行業處於去化困難階段，地段對於項目操作成敗及難易起到決定作用，好地段項目風險相對較少，特別是碧桂園進軍一線城市過程中也應多做權衡。

（來源：長江商報）