從紫禦龍灣、宋都美域錦園、江佑鉑庭到萬達華府、金鼎灣如院、翠屏水晶領寓、梅龍湖雲界……銀城物業在今年大面積圈地，並計劃在明年掛牌新三板。如今，其承接小區的面積已擴展至800萬㎡，規模較去年翻了一番。而包括仁恒、萬科在內的眾多品牌物業公司也在不斷向外輸出物管服務。與此形成鮮明對比的是，包括新鴻運物業、江鴻物業在內的一批社會物業公司，則在計劃進一步退出住宅物業市場。

豪接20多個項目

品牌物業公司頻頻外輸服務

不管是在新開盤的翠屏水晶領寓、梅龍湖雲界還是早已開始銷售的紫荊國際公寓、金隅紫京府項目現場，都可以看到這些樓盤將銀城物業、仁恒物業或者是萬科物業的管理作為項目宣傳賣點向購房人推介。這一方面可以看出，住宅市場對小區物業關注度的不斷提升；另一方面，品牌物業管理公司對外擴張的意圖也非常明顯。

事實上，在明年春節前後掛牌新三板的銀城物業，早早在年初就開始了物業管理的“圈地運動”，今年到目前為止已經接了超過20個項目，將物業管理面積從去年400萬㎡迅速擴張到如今的800萬㎡，“明年我們還會繼續保持這樣翻一番的速度。”南京銀城物業服務有限公司總經理李春玲告訴記者。

同樣，仁恒物業也在今年開始外接項目，但兩個項目都非住宅類。“一個是紫荊國際廣場，另外一個是位於仙林的綜合體”，南京仁恒物業管理有限公司總經理張家寧解釋此舉是為了向業態多樣化的方向發展，有利於分攤管理風險的同時，也是為了提升經濟效益。

在此之前，包括萬科、彩生活在內的多家物業管理公司都在積極擴張物管地圖。通過搭建睿服務平臺，輸出萬科物業的品牌和標準，萬科物業在今年7月份的管理物業面積已經達1億多㎡，其在南京對金隅紫京府的全面輸出、全面操作模式更是在當時成為熱議對象。更早的2013年，彩生活就通過收購股權的方式在南京兼併了包括南京錦江、慧韜、名城多家物管公司，並以此來完成了在南京的規模擴張。

住宅小區普遍虧損

一批社會型物業公司欲退出

需要注意的是，不管是銀城物業、仁恒物業，還是萬科物業或者彩生活，這些品牌物業管理公司的成長都伴隨著品牌開發商的前期“輸血”。與這些物業管理公司大張旗鼓的對外擴張相比，從誕生之初就完全自負盈虧的社會型物業公司則要低調得多，不少物管公司的老總更是直言要退出住宅市場。

在“2015中國物業管理綜合實力排行榜”TOP100企業名單上，南京本地僅有新鴻運和東恒兩家物業公司入選。其中，新鴻運物業從2002年開始就把辦公樓宇、政府機關作為轉型的服務方向，目前其在南京管理約700萬㎡的物業，其中住宅小區的面積僅90萬㎡，“高峰時期我們管理的住宅小區有200萬㎡，我們在逐步減少住宅小區的管理，後期我們還會繼續清退不盈利的住宅小區”，新鴻運物業副總經理康銳表示，目前其管理的住宅小區物業平均收費水準是1.1-1.2元/㎡，無法盈利。相比之下，新鴻運服務的金輪新天地以及斯亞置地廣場等商業或辦公物業，收費水準則能達到7元/㎡左右。

同樣，在榜單上有名的東恒物業管理的業態以寫字樓以及省級機關為主，目前旗下僅有一個住宅項目——鳳凰和鳴苑。“2007年接管鳳凰和鳴苑的時候，我們的收費就是1.75元/㎡，至今這個價格沒有上調過”，東恒物業總經理蔡全勝告訴記者，高峰時他們在南京也管理著7-8個住宅小區，因為收支不平衡，同時不願意降低管理品質，於是逐步退出住宅市場。

出於同樣的原因，曾在全市管理著500萬㎡住宅小區的江鴻物業，在近三年將住宅小區的管理面積銳減到了200萬㎡，江鴻物業公司副總經理尹燕文坦言目前其管理的項目中住宅小區和其他物業的配比為4:6，而他的目標是主攻工業園區以及公園類項目，並且在近兩年將住宅物業的佔比降到10%以下，“我們管理的住宅小區平均物業收費標準是1.2元/㎡，但起碼收費1.6-1.7元/㎡才能保本。”

轉型全方位服務商

銀行大堂經理來自物業公司

在自負盈虧的壓力之下，很多社會型物業公司都在漸漸拋棄住宅小區這個市場。有物業公司老總更是坦言，雖然現在一些物業公司正在快速擴張，大規模擴大住宅小區的服務，但未來也會放棄這個市場。南京銀城物業服務有限公司總經理李春玲認為，隨著人們對物業管理關注度的提高，住宅物業的洗牌是必然趨勢。銀城物業從去年開始不再接收開發商的“輸血”，通過住宅物業減虧以及非住宅物業盈利水準的提升實現了盈利。“在銀城管理的業態中，住宅物業與非住宅物業的配比為7:3，在今年接下來的20多個新項目中，我們也是按照這一比例來分配的”。住宅物業管理目前仍無法盈利，商辦物業則具有較大的提升空間，這或許也可以解釋，仁恒物業在評估考核後，今年為什麼只接手了兩個綜合體項目，並希望以此來提高經濟效益。

曾經風靡一時的智慧社區、社區APP、社區O2O服務平臺……在經歷大半年的嘗試之後，目前尚沒有成功盈利的案例。對此，李春玲進行了反思，“‘叮咚生活’APP的使用面和使用深度都不夠，所以我們拋棄了社區電商的概念，轉而做社會生活服務商，更多去關注業主的衣食住行，比如提供新鮮有機蔬菜等”，而且這一轉變已經初有成效。

而在主攻商辦業態的東恒物業，總經理蔡全勝説企業也正在往全方位服務的方向轉變，除了物業管理商，蔡全勝更希望能夠成為資産管理商以及行政事務外包承接商，“你現在看到的南京農業銀行的大堂經理都是我們物業公司的人”。（現代快報記者 杜磊）（來源：現代快報）