華潤置地和誠品書店“同框”，會是一幅怎樣的畫面？

9月11日晚，華潤披露，台灣誠品生活門店將於2017年入駐深圳華潤城“萬象天地”，經營面積逾3萬平方米。

萬象天地是華潤旗艦商業萬象城的升級産品，借此，深圳華潤還發佈了其在深圳的其他産品系列，標誌著華潤置地深耕一線城市、深入挖掘價值的戰略得到徹底貫徹。

2015年上半年，華潤置地綜合毛利率回升至32.2%，一掃三年來下滑的陰霾。這得益於華潤置地在住宅銷售市場的優異表現，以及發揮穩定的投資物業貢獻，公司不失時機地在一二線尤其是一線城市大幅加倉，權益投資超過200億元。

作為內地很早就堅持住宅開發和持有物業雙輪驅動的房企，華潤置地在持有多個投資物業帶來租金收益的同時，還能保持相對較高的毛利率水準，這樣的華潤，已經建成了自己穩固的“護城河”。

毛利率回升

受2010-2011年間大舉進入二三線市場影響，華潤置地的毛利率一度明顯下滑。

財報顯示，2011年華潤置地毛利率為39.5%，隨後2012年底下降至36.9%，2013年中期繼續下降到31.4%，2014年毛利率見底至30.4%；今年上半年，華潤置地毛利率32.2%，比去年底有所改善。

今年房地産市場的回暖，主要表現在一二線城市的銷售上，佈局中高端的華潤置地受益明顯。今年上半年，華潤實現合約銷售額同比增長45%至370 億元人民幣（7月單月合約銷售躥升至接近120億人民幣），較行業平均12%增幅顯著。

其中，去年底母公司注入的五個項目（三個位於深圳兩個位於濟南）有三個貢獻了銷售，合計實現合約銷售67 億元人民幣，佔到上半年總合約銷售額的18%。

上半年，華潤開發物業毛利率由2014年同期的28.0%提升為30.8%；投資物業（包括酒店經營）毛利率由2014年同期的63.3%降至60.8%，最終綜合毛利率為32.2%。

公司管理層表示，隨著注入項目尤其是深圳項目明年開始進入結算通道，這將有望支撐公司開發業務的毛利率水準維持在28%以上。在今年上半年實現的370億元人民幣合約銷售中，有約200億人民幣有望於今年內結算。

持有物業爆發

與銷售物業相比，上半年華潤的出租物業略有承壓。中報顯示，來自於租賃物業的收入較去年同期增長16%至26.4億港幣，但扣除去年下半年和今年上半年新開的物業，可比口徑的開業一年以上的租賃物業租金收入同比僅微增5%。

對此，公司管理層在出席分析師會議時表示，目前確實面臨高端消費增速放緩、海外知名品牌在中國開店速度放慢的問題，這令公司定位較為高端的萬象城購物中心繫列産品，未來可能面臨投資回收期拉長的局面。

這迫使華潤投資物業升級改變。“與萬象城的Mall形式不同，‘萬象天地’主打的是Mall+街區形式。可以説，‘萬象天地’是萬象城的升級版本。”華潤深圳大區總經理孔小凱稱。

此次引入的誠品書店，是誠品集團旗下以誠品書店為核心的複合經營型生活門店。增加文化類、體驗類門店，這被外界視為華潤提升商業産品運營能力的體現。

據孔小凱介紹，華潤城總體量接近300萬平方米，其中商業部分“萬象天地”佔24萬平方米。目前招商方面共有約400個店舖、逾1000個品牌，其中超過30%的品牌首次進入深圳。

儘管收入放緩，但上半年深圳萬象城租金收入5.25億港元，仍是收入最高的持有物業項目。

華潤也在對持有物業進行調整。目前已開發出五彩城、萬象匯等針對中端消費需求的新購物中心繫列産品，公司已投入運營的購物中心包括9個萬象城和5個五彩城（萬象匯），而在待建的逾四十個購物中心中，萬象城和萬象匯則將各佔一半。

值得注意的是，2015年開始，華潤自營購物中心體量增長進入爆發階段，到2017年末，華潤置地將擁有31個自營購物中心，合計體量714萬平方米。這三年內，自營購物中心體量將保持年均38%的高速增長。

從過去5年來看，華潤置地持有投資物業營收毛利持續快速增長，運營能力得到驗證。2014年，27個已經投入運營的持有投資物業（含酒店）租金收入為54.36億港元，同比上升17.6%。相比2010年的18億港元收入，持有投資物業租金收入和毛利潤均增長了2倍，年均增速高達32%。

CRIC研究中心指出，根據持有投資物業體量和開發物業銷售額的增速匡算，如果持有投資物業的租金坪效不變，那麼到2017年，華潤持有投資物業租金收入將佔到總營收的10%左右，毛利潤將佔總毛利潤的20%左右。與國內其他房企相比，華潤置地商業地産轉型已遠遠走在前面。

（來源：21世紀經濟報道）