花樣年控股算是最早將集團旗下的物業公司分拆出來並獨立上市的房地産企業。2014年6月30日，花樣年發佈公告稱，其已完成分拆彩生活服務集團有限公司在香港聯合交易所有限公司主機板獨立上市，一年後，其市值翻倍增長，甚至超過母公司花樣年。一時間，看到彩生活被當成成功案例，掘金物業服務的戰略重新被房地産商提上日程，紛紛準備學習複製。萬科、中海、保利、碧桂園等大型房地産相繼宣佈集團對旗下物業公司發展方向的制定，其中都包括分拆獨立上市的意向。

萬科董事會主席王石曾於今年年初表示，萬科物業將從今年開始，全面接受各開發商的物業業務。據悉，萬科物業目前的客戶數量為250萬，而10年後，這個數字將達到1000萬。“但是這只是萬科自己樓盤的物業客戶數，如果接受其他樓盤的物業，萬科10年後，預計有6000萬～8000萬的物業客戶數量。”該項決定被看作是萬科物業走向上市之路的前兆。王石認為，房地産的金科玉律就是樓盤的位置，但拿好地段的地塊不是開發商唯一能做的，研究市場同樣重要。“把偏遠的、不方便的地做好，讓消費者可以忽略交通上的不方便，可以忽略周邊配套，但就是看中了你營造的環境。有人説，到了萬科一看小區的環境就想掏錢，一齣小區就後悔，所以讓人掏了錢還不後悔，這就是功夫。”王石説。王石還透露，如果要達到上述預期的客戶數量，其物業公司員工的數量將遠遠不夠。公司考慮在未來十年，將使用機器人替代30%的物業服務。

相比之下，中海地産直接落地實踐。今年5月，中海地産發佈公告稱，其全資附屬公司與中海宏洋(00081.HK)附屬公司訂立股權轉讓協議，將以5000萬元收購中海宏洋物業管理公司，同時，中海物業擬將獨立上市。在動作上比萬科更快一步。

物業良性迴圈還靠低成本

在開發商積極考慮分拆旗下物業公司，使其獨立上市自負盈虧的同時，物業公司間聯盟的事態也在逐步蔓延。

7月25日，金泰地産旗下金泰卓越物業簽約萬科物業睿服務。“房地産業已經進入‘白銀十年’，從絕對的賣方市場轉為買方市場，企業盈利比原來更難，房地産開發商的日子越來越難過，在這個階段開發商給客戶提供更多的體驗、更多的價值，回歸住宅居住的本質才是正道。”金泰地産集團總經理馬強在會上表示。

有業內人士認為，在未來，各種聯合體將會越來越多。清華大學恒隆房地産研究中心季如進教授曾在論壇上表示，“物業公司不宜太小，要走整合的道路。到處都是物業公司很難發展起來。我主張強強聯合或合併，最後形成幾大根據地，走集團化的道路。”

全國房地産商會聯盟執行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌認為，物業公司和開發公司脫鉤，建管分離的願望很難實現，目前大多是開發公司自己來管。他表示，“國內物業管理過程分為三個步驟，第一代是有房沒管理，第二代是有房也有基本管理，第三代是管理加服務。早期的第一波物業公司很多就是從開發商下屬成立的，因為那個時候確實大家也不知道怎麼做。現在是各種形式都有，有比較好的萬科、綠城，有代表性的物業公司，也都是大型的；大量的是三級公司，管一、兩個小項目，意思差別比較大。”

在現階段，物業行業壓力很大，只有做到物業公司品牌化、智慧化、親情化、服務化，才能取得成功。“降低管理成本，減少團隊人員，改變結構，才能提高效率。”專家説。

中物協常務理事、北物協副會長、聞立達管理諮詢（北京）有限公司董事長艾白露分析稱，社區O2O等網際網路運營平臺主要為線上操作，運作基礎是依靠社區業主的線上光顧，對門店等硬體要求較低，與物業管理關係不大。