隨著樓市交易的低迷，自然有不少售樓小姐的離職，據最新的統計，中國54個城市上半年成交量有110多萬套房子，在這麼巨量的房子成交量，必然少不了很多樓市的黑幕。那麼，開發商常用的低價和優惠促銷手段隱藏了怎樣的秘密？我們在買房時應該注意哪些事情呢？一起來看看這些不為人知的事情吧！開發商內部員工驚曝樓市黑幕多年賣房終説良心話。

樓市黑幕1、製造現場熱銷假像

調查：在銷售現場，開發商總是在銷售興旺的氣氛，經常會在售樓中心的房源公示欄上打出“售完”的字樣，或者在銷售業績示意圖上標識出大面積的已售單元，讓購房者覺得已經沒有多少套房屋。銷售人員也會採取很多方法來製造熱銷氣氛，讓購房者産生緊張感，在沒考慮清楚的情況下，一衝動，就簽了合同，交了錢。

律師提醒：樓盤房源的資訊可以在國土部門的網站上查詢。同時，開發商在現場提供的銷售消息應當真實準確。

如提供虛假資訊導致購房者做出與其真實意願相背的行為。購房者可以根據《合同法》第54條的規定來申請撤消該行為，並要求開發商賠償損失。購房者在銷售現場應保持清醒，謹慎抉擇。

樓市黑幕2、大定小定多少都收

調查：購房者只要表現出一點點購房的意向，銷售人員就會告訴你説這個戶型就只有幾套了，如果不交付定金可能就賣完了，要求客戶馬上交付定金。如果客戶説沒有帶夠定金，銷售人員就會要求客戶先交小定，然後要求客戶次日交齊大定。如果購房者在約定的時間內未能前來，所付定金就不予退還。

律師提醒：根據《擔保法》第89條規定，給付定金的一方如果不履行合同，無權要求對方返還定金;接受定金的一方不履行合同，則要雙倍返還定金。

因此，購房者無論繳納小定、還是大定時都應謹慎，不要輕易繳錢而陷於被動。同時，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規定，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。購房者表面上看得了便宜，實際卻有可能買到更高價格的房屋。同時自身權益也得不到任何保障。最終，購房者所希望的“優惠”不僅得不到兌現，還會付出更多的購房款。購房者應核對樓盤是否取得商品房預售許可證，堅決不參加任何認購行為，避免成為抬高自己房屋價格的抬轎人。

樓市黑幕3、隨意虛構贈送面積

調查：“33平方米的單身公寓‘變身’55平方米的小複式”、“買一送一”、“兩房變三房”……贈送面積成為時下部分樓盤誘人上鉤的重要行銷手段。

案例：受贈送面積吸引，李先生購買了鹽田區海濱假日雅居的一套房子，但隨後他和其他17名業主卻聯合將開發商告上了法庭。李先生説，海濱假日雅居2007年7月開盤時，開發商深圳市鵬廣達公司與三洲田公司宣稱“贈送超大入戶花園，5.7米層高”，樣板房也儼然一個小複式。但是，在簽合同的時候，業主們被要求在3分鐘內簽訂所有合同，並附加一份“委託書”，讓購房者委託一家叫“裕達”的公司免費填平贈送的天井面積。去年樓盤入夥時，業主們卻發現，開發商當初承諾贈送的面積並沒填平，而是一個從1樓通到19樓的天井。而且，天井實質是開發商為減少支出土地出讓金，隱瞞ZF有關部門“偷來”的面積。

律師提醒：天下沒有免費的午餐。發展商本來就是在追逐利潤，沒有理由平白無故贈送面積給業主。購房者在購買新房時，在開發商誘人廣告面前要頭腦清醒，簽訂合同時，一定要細看合同條款，涉及到贈送面積，要弄清楚該贈送的面積是否合法，是否與規劃相符，如果變更了規劃，是否辦理了相應的變更手續。發展商要購房者簽訂委託書，購房者一定要仔細審閱委託書的內容是否合法，否則，贈送的面積可能是“違章搭建”，存在被拆除或者其他不利法律後果的隱患。

樓市黑幕4、無中生有引人入彀

案例：日前，南山區某樓盤5位業主將某開發商告上了法庭。原因是業主們發現當初賣房的時候建設的漂亮花園到了入夥時竟然消失，地上停車場又被開發商擅自更改為綠地。在開發商售樓廣告上，原是市政用地的樓盤南邊區域，被開發商描述成樓盤的花園：亭臺樓閣、小橋流水、露天咖啡廣場……

多位業主向記者反映，2004年該樓盤銷售期間，他們主要是看中了該樓盤的花園環境幽美，交通便利等優勢，但到了入夥的時候，樓盤南邊的園林卻消失了。業主們查閱規劃局的檔案後才發現，售樓書上所顯示的綠化帶原來是市政公共用地，根本不在該樓盤的建設範圍內。

律師提醒：“為了防止開發商擅改規劃導致交樓時貨不對板，業主在收樓時要仔細查看物業公共部分與規劃文件和設計圖紙是否相符。”

開發商在交樓時，都應按相關規定把樓盤的竣工驗收文件及圖紙、用地及工程規劃許可證等進行公示，業主要仔細對照實際與上述文件、圖紙要求是否相符，尤其是公共部分的規劃，譬如該案例中的地面停車場是否建有等等。如果不符，業主暫不要收樓，可諮詢法律專業人士，根據情節嚴重程度，對開發商起訴要求退房、賠償違約金、恢復原狀，或向規劃主管部門投訴追究其行政責任。

樓市黑幕5、內部認購或VIP優惠

調查：出售VIP卡、內部認購、日進鬥金……商品房銷售的噱頭令人眼花繚亂，這都是為開發商銷售房屋利益最大化作準備。而對於購房人來説，內部認購由於有優惠條件，有一定的吸引力，這時就有可能掉進開發商的認購陷阱。

律師提醒：開發商在取得預售許可證之前，無論採取內部認購或變相內部認購(VIP、優惠申請)等都屬違規行為。

樓市黑幕6、樣板房被悄悄放大

調查：一些開發商為了使空間看上去更加通透、視覺舒適，往往使用高亮度照明，並打通一些墻體，做成開放型廚房或透明式衛生間，這對於實際居住來説都是不實用的。為了讓樣板間看上去更寬敞，會將樣板間做得比實際房間面積大一些。而購房者不可能看樣板間時找開發商要建築圖紙，並拿尺自己丈量。

案例：張女士説到她最近買的一套房時，“樣板間裝修做得細緻極了，可交房時一看自己買的房子就沒那麼好，很多材料都是劣質的，地磚有裂的不説，臥室地板顏色也不勻，衛生間臺盆和廚房櫥櫃接縫裏的膩子膏抹得裏出外進，裝修費花得真不值。”

律師提醒：現在售樓樣板房通常有兩種，一種是設置在售樓部附近的樣板房區，而另一種則設置在樓盤的現場。設在樓盤現場的樣板房失真的可能性較小一些，而設在售樓部附近樣板房區的就有“放大房”的可能性存在。

同時，應該對自己看中的“意向房”進行實地考察，仔細查看一下自己有心購買的意向房。由於沒有經過粉飾，墻體、梁、柱的裂縫在這個時候都很容易被發現，此外消費者還可以觀察門窗的品質問題。

在查看過程中，消費者還應該重點看有無滲水對於買頂層住宅和最低層住宅的業主，最好是下雨天去考察，對滲水問題和排水不暢的問題，可以及早發現。

樓市黑幕7、包裝虛幻核心賣點

調查：90%以上購房者對樓盤的第一印象來自售樓廣告。開發商通過全方位包裝樓盤核心賣點資訊，如“奢華生活”、“品質人生”、“尊貴選擇”等等。

案例：陳先生被寶安區某樓盤一則短信廣告打動，廣告稱，該樓盤為成熟社區，擁有皇家園林、豪華會所、幼兒園、學校、商店、郵局、健身中心、多功能游泳池等，小區配套設施一應俱全。

儘管該樓盤價格比周邊樓盤高出不少，但陳先生羨于其完美的居家環境，還是與房地産開發公司簽訂了商品房預售合同。今年收樓時，陳先生發現該小區除了幼兒園、商店、郵局之外，其他配套設施都沒有，廣告中的“皇家園林”也僅是普通綠化……

律師提醒：根據有關規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般情況下為要約邀請，沒有法律約束力，只有在規劃範圍內的具體明確地説明和允諾並且對合同的訂立以及價格的確定有重大影響的，才視為要約。

因此，對於那些模糊的廣告詞不要當真，不要為這些廣告所描述的“未來生活”所迷惑，多關注地點、交通、房屋品質等。購房人還可以要求將其廣告許諾中核心賣點寫進合同。購房人要進行實地考察，並到規劃部門了解城市的規劃，特別是樓盤所在區域的發展規劃和周邊配套。要仔細查看預售合同附件中的小區總平面圖。對於平面圖內含糊不清的部分，應該要求標注上文字並蓋章確認。

樓市黑幕8、不要以城市功能區判斷配套成熟與否

現在城市發達,功能區不斷更新,商務區是否一定適合置業,這是一個重大的誤區。

商務區包括金融商務區也好,都只是經濟增長點的設置而已，與買房關係不大，相反開發商卻把這些當做利好因素計入了房價，所以買房遠離一些噱頭式功能區更好一點。

樓市黑幕9、最好不要參與卡式銷售項目

如果每個買房人都能夠理性認真地對待買房選房,不急於表達自己的消費意向,開發商漲價的隨意性將會下降許多。

最為常見的做法就是排隊選房,通過需求集中來刺激價格上漲與調控房源。如果按照前述,對地段、配套、銷售中的一些做法、對開發商釋放的便宜房，有深刻認識，你也就不用追漲了，有合適的就買,沒有合適，就在等等看吧。

樓市黑幕10、開盤沒有好房子

開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然後每個月推出幾套，但單價升得很快，要麼就是你有關係，我們才給你好的房子。

樓市黑幕11、別信廣告

廣告沒有一個是真的，千萬別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了。

樓市黑幕12、別對景觀抱太大希望

別對景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個月從外地買來直接插土進去的，所以能多多存活就不錯了。

樓市黑幕13、外面墻面磚易漏水

別以為面磚的外墻是好的，其實面磚漏水比塗料漏水的幾率大多了，在國外都是用的高級塗料。沒人用面磚當外墻。

樓市黑幕14、樁有多深

漏水和外立面的材料根本沒關係，你們要關心的是樁有多深，因為新房漏水大多是因為房屋沉降過大，造成外墻裂縫才漏水的。

樓市黑幕15、代理公司花樣多

注意，有人代理公司來代理的樓盤他們通常花樣最多，比如排隊買號等。但是開發商直接銷售就不會搞很多花頭，那是因為代理商想賺開發商更多的代理費。

樓市黑幕16、不要買廣告上的房型

如果報紙廣告上的哪個樓盤單獨印了一個房型，那你千萬不要去買這個房型。不是賣不掉的就是位置有問題，我們叫最後衝刺，你想啊，他幹嘛不印其他的呢？

樓市黑幕17、綠化率

綠化率，容積率大多都是與實際不相符的，千萬別相信我們。我們只是聽工程部隨便説説的，能對八成就不錯了。