李亞鵬、易小迪與陽光100，這三個名片語成什麼概念？答案是麗江小鎮。而撥開明星光環背後，業界驚訝發現，其中房企中知名度並不算高的陽光100也做了不少旅遊地産。

6月10日，陽光100中國控股有限公司公告宣佈，擬以1.938億元收購雲南麗江雪山藝術小鎮項目51%股權。這則消息帶動地産圈和娛樂圈一陣喧囂，原因便在於，上述項目是著名各歌手王菲前夫、昔日娛樂明星李亞鵬唯一開發的地産項目。

另一方面，這是繼南寧、桂林、漓江及柳州等城市後，陽光100再次佈局西南旅遊地産。然而，為外界好奇的是，在商業街區概念之後，易小迪版本的旅遊地産是什麼樣？

二億紓困麗江小鎮

根據陽光100公告，其擬以1.938億元收購一家設立於雲南省麗江市的房地産開發公司51%股權。此次交易買方為陽光100全資附屬公司陽光壹佰置業集團有限公司及無錫蘇源置業有限公司，賣方為李亞鵬、北京中書投資控股有限公司以及麗江雪山投資有限責任公司。

據悉，這家麗江市房地産開發公司名下資産，便是麗江雪山藝術小鎮項目(亦稱藝蓮坊項目)。買賣雙方對整個麗江項目的估值為3.8億元，根據擬簽訂的股權收購協議，股權收購的對價款合計為1.938億元。股權收購完成後，目標公司將為陽光100持有其51%股權的附屬公司。

觀點地産新媒體查閱資料顯示，該項目位於麗江市束河古鎮，總佔地面積達408畝，總建築面積19萬平方米，計劃總投資35億元。據悉，項目分為3個産品板塊，包括了雪山書院酒店、雪山大宅(別墅)、亞洲青年藝術現場(院落商業及住宅、公寓)。

值得一提的是，該項目是中書控股董事長李亞鵬唯一開發的地産項目。觀點地産新媒體查閱資料發現，項目地塊于2009年取得、2012年交地，土地資金總計1.6億元。

根據披露，李亞鵬一直想將該項目打造為具有鮮明文化特色的旅遊地産類項目。然而，儘管該項目曾得到明星老闆大力照應，但仍難逃經營困難窘境。

觀點地産新媒體了解到，麗江小鎮項目已于2014年6月開盤，其中公寓有50-100平方米的産品，均價1.8萬元/平方米；院落式商鋪面積在190-370平方米不等，現均價2.2萬元/平方米。另外，項目一期共130多套別墅，到去年底只售出30%，商業院落只售出十多套。

“這樣的均價在麗江當地並不算便宜。”有研究過麗江旅遊地産市場的業內人士對觀點地産新媒體指出，麗江的旅遊市場比較成熟，商業地産庫存不小，“麗江小鎮項目的定位、運營等方面並不佔優勢”。

或許鋻於上述情況，李亞鵬這次才將過半股權拱手讓于陽光100，借道專業地産公司之力。而陽光100易小迪也在隨後接受採訪時表示，未來雙方的合作中，陽光100將致力於項目的地産開發與銷售，中書控股則聚焦于文化商業生態圈的構建。

按照雙方協議，作為文化藝術資源整合運營商的中書控股，將為陽光100旗下地産項目提供文化內容的增值服務，而陽光100會進行股權收購，雙方將發揮各自優勢全面提升麗江項目的規劃建設與運營水準。

“我們將會全面接手項目的運營和銷售，文化方面則拜託李亞鵬先生。”陽光100常務副總裁范小衝對觀點地産新媒體指出，除了麗江項目外，未來雙方還會在山東、廣西等項目展開闔作。

易小迪的旅遊地産

其實，追溯起來，這並不是陽光100首次進入旅遊地産領域。早在十多年前，這家公司便已來到廣西桂林的陽朔。

而在這裡，最為陽光100自豪的便是陽朔項目中的商業街區——西街廣場。據了解，該項目總建築面積是3萬平方米，于2004年開工、2007全部完工，是集酒店、客棧、旅遊商業步行街、酒吧及商務中心等於一體的多業態商業組合。

而觀點地産新媒體亦獲悉，截止目前，陽光100近年來已擁有陽朔西街，以及後來的平樂原味漓江項目、柳州窯埠TOWN項目等多個旅遊地産項目。

“陽光100的旅遊地産還是以商業街區為主。”據資深的旅遊地産人士對觀點地産新媒體指出，自2013年這家公司上市後，商業街區便成為核心發展産品，因此在打造旅遊地産項目時，商業街區也會成為其旅遊項目的核心。

對此，范小衝對觀點地産新媒體表示，陽光100的街區綜合體三種類型，一種是在城市中心的商業綜合體；第二種便是在旅遊度假區的這種商業綜合體，比如陽朔西街項目；第三種就是住宅項目中的小鎮商業模式，實際上也是商業街區形式。

但相對以住宅為主的旅遊項目，以商業為主的旅遊項目在資金回流和成本上的壓力，卻也是業界一直討論的難題。

范小衝表示，對於陽光100而言，住宅産能過剩，但商業街區的需求仍是很大的，收益回報也是比較有保證的。“相對來説，大綜合體的資金沉澱壓力更大，但是小型商業街區的開發週期就比較短，其成本和風險也是相對可控的。”

不過，范小衝也坦言，當商業街區成為旅遊地産一部分後，就和城市中心同類綜合體有所區別了，整個項目的回報期也有所區別。“在城市中心，商務等人流量比較穩定，也更大；而來到旅遊城市後，就要考慮旅遊目的定位，形成互動，並考量相應的客群需求了。”

或許，正是有鋻於此，陽光100表示其對旅遊地産選址有較高的標準。范小衝強調，一定要選擇最好、最成熟的旅遊城市，而不是簡單的山清水秀，“畢竟我們要考慮商業價值，而不是簡單的休閒度假産品”。

不過，一位旅遊地産資深人士也有不同意見。這位不願具名人士就對觀點地産新媒體指出，“旅遊商業如果運營得不好的話，資金回報期就會非常長。”

以陽光100此次麗江項目為例，該名人士認為，隨著麗江商業市場的成熟，現在也在面臨向中高端轉型的現實，“陽光100若想成功，就需要重新包裝雪山項目的商業形態和商業內容，構成差異競爭”。

另外，值得注意的是，現在除了將商業街區這一核心概念佈局國內旅遊城市外，陽光100還在國外試煉旅遊酒店業態。2015年2月，陽光100便以595萬美元收購Marpi塞班島翅灘的14幅地塊，開發旅遊度假酒店産品。