成都春熙路不僅是當地核心商圈，也堪稱整個西部地區最大的經貿商圈。以高消費著稱的成都吸引了包括王府井百貨、伊勢丹、伊藤洋華堂等不少於6家百貨公司圍繞僅僅一個地鐵站的空間爭奪，造就這裡寸土寸金，甚至有錢難買——向來以年輕、潮流、創新為標識的大悅城甚至都沒有“擠”進來。

4月24日，一改多年“建設中”的面貌，遠洋太古裏宣佈正式開業。這個地塊的運籌時間超過六年，項目集零售街區、酒店、服務式公寓、辦公樓于一體，其中購物中心體量約11.4萬平方米，總投資達80億元。

這是遠洋地産借力成熟夥伴發展商業地産的規劃之一，按照遠洋地産董事局主席及總裁李明提出的遠洋地産自身商業地産建設方案，除了高端寫字樓和自建零售項目外，商業綜合體部分主要合作夥伴就是太古地産，太古地産有限公司見長于綜合性物業管理，發展策略集中在主要運輸交匯點的上蓋發展綜合物業項目，遠洋太古裏是其在內地的一個項目標本。

遠洋地産長于住宅項目建設，太古地産優於商業地産和物業管理，雙劍合璧看重的是商業地産項目如火如荼的大勢。成都乾豪置業有限公司執行董事陳雷説，“從單一銷售型到租售並舉，這是大勢，跟行業環境是匹配的。”他所在的公司是遠洋地産和太古地産為建造運營成都遠洋太古裏專門成立的合資公司，他來自遠洋地産，總經理韓置來自太古地産。成立合資公司是項目雙方合作的一貫模式，從北京頤提港項目延續至今。

合資背後，是遠洋地産試圖通過“租售並舉+輕資産運作”的模式探索地産商“後黃金時代”的出路，經歷了2009-2010年高價拿地、2011-2013　年利潤率陣痛後，“遠洋太古裏”或許可以稱得上是遠洋重新啟程的表現。

二度合作

回到2010年12月31日，遠洋地産與太古地産聯合體成功摘得位於成都市錦江區大慈寺三個宗地的開發建設權。

這次奪標得益於雙方二度合作的背景。雙方合作的首個項目“北京頤提港”在非傳統商圈的酒仙橋地段開業不久就達到了辦公面積租用100%、零售面積租用約94%。這足以讓人們期待二者聯合開發的前景。

陳雷告訴經濟觀察報，從計劃到如今開業，整個項目持續了超過六年的時間，項目借鑒了雙方開發管理大型商業綜合體的經驗，並結合了太古地産在前期定位、規劃、設計和租賃方面的專長以及遠洋地産在設計實施、施工優化、成本控制和工程建造等方面廣泛的本土經驗。

為專門負責成都遠洋太古裏的建設和運營，遠洋和太古地産共同成立了合資公司成都乾豪置業有限公司，雙方各佔50%股權，其中遠洋地産主要負責項目前期設計實施、成本控制、工程建造等，太古地産則主導後期的定位、招商運營等。“太古地産有幾十年成熟的商業物業管理經驗，進入運營期以後原則上以太古地産為主導。”陳雷説，在公司組織架構、流程、專業人員配置上都可以看出來太古地産在商業運營管理上的一些經驗和內涵，“這對我們在培養自己的商業團隊和項目方面，也提供了很多好的經驗和管理方法。”

太古地産成熟的運作能力在跟租戶的充分溝通和嚴格要求這兩件事上就可見一斑。成都乾豪置業有限公司總經理韓置説，進駐其中的品牌，不論是如GUCCI、卡地亞、愛馬仕等奢侈品大牌，還是星巴克、綠茶、無印良品等餐飲休閒品牌，都要求他們遵循整體項目開發的設計理念同時，給出最具創意和高度融合的設計方案，與此直接掛鉤的就是商戶能取得多少營業面積以及拿到什麼樣的位置。以無印良品（MUJI）為例，原本計劃1000平米的店面，最後在雙方溝通之下落成了面積超過三千平米的日本本土以外最大旗艦店，而且還首次在中國大陸開設了餐飲服務。融入成都遠洋太古裏的還有多處藝術作品和許多保留川西風格的建築，如廣東會館。這些建築可以為奢侈品牌和藝術作品等提供展示場所。

陳雷還透露，隨著北京頤提港項目運營逐漸成熟，北京項目的團隊也在逐步調配到這裡來。“其實也是隨著項目發展在滾動地使用人才，進入運營期以後，核心團隊根據不同項目做調整，保證以後的戰略合作更順暢。”陳雷説。

如此一來，不難理解在李明規劃的遠洋商業地産版圖中太古作為重要合作夥伴的意義，持續、良好的合作對於雙方而言都將溝通的成本降到了最低，能夠把更多精力投入到項目運作中。

超過六年的運作、總投資80億元、遠洋地産和太古地産二度合作這些都顯示成都市意圖打造除錦裏和寬窄巷子以外的第三張名片。陳雷告訴經濟觀察報，成都市領導在視察項目過程中，最關心的就是設計理念，他們希望能從這個優秀的項目中得到一些城市建設上的啟發，從這個角度來講，遠洋和太古地産的二次合作起碼已經得到了認可。

借力

“2014年是一個分水嶺。”李明直言不諱，經歷了黃金時期的房企們都在尋求轉型或者輕資産化，遠洋地産也不例外。

據了解，在遠洋的未來五年發展戰略中，不動産開發投資與住宅開發、房地産金融及客戶服務共同構成“四元業務”。從資金分配角度來看，即把40%的資金投向住宅開發，30%資金投入到不動産業務板塊，20%用於房地産金融，10%資金則投入到客戶服務業務中。

一向擅長運作住宅項目的遠洋地産意識到只靠單一銷售模式的生命線需要延長，和整個行業“租售並舉”一樣，在商業地産領域獲得更可持續的利潤來源，將成為帶動企業發展的另一隻車輪。

對於遠洋的商業地産版圖及産品線分佈，李明規劃的很清晰：第一種是高端寫字樓，聚焦一線城市核心地帶;第二類是商業綜合體，主要是與太古合作，一般選擇有交通、歷史和文化優勢的一、二線城市;第三類為遠洋自主運營的商業零售品牌，即遠洋未來匯和遠洋未來廣場，這類商用物業基本是與住宅相配套的産品，體量一般為6萬—10萬平方米;其他則為純小型商業，這是被動營建的，需要儘量謹慎持有。

在商業地産的開發中，遠洋地産逐漸形成了“租售並舉+輕資産運作”的商業模式，以期用較少的資金投入實現資産管理、收益和增值。輕資産區別於自己之前的全資住宅項目，是以與合作夥伴聯合開發的形式，一般雙方各出資50%，資金利用率得到有效提高。同時，跟成熟的商業地産運營夥伴的合作，能夠使自己積累運營投資性物業經驗。“在選擇合作夥伴時候，標準並非是量化的，在商業領域中企業品牌、市場佔有率和知名度都比較優質的，我們都很願意與其合作，比如遠洋與上海新光的合作。”陳雷説。

2014年，遠洋地産聯合上海新光齊天投資管理合夥企業進行投標，在北京通州競得地塊，各自佔有50%的股份。該項目的遠洋地産負責人表示，這種輕資産模式可借助一些金融平臺實現租售並舉，從而提高公司的抗風險能力。

接下來，遠洋地産也在全國佈局的約20個項目也將陸續推出，自主運營的商業零售品牌摸索前行，而另一邊，合作夥伴太古地産下一個開業項目將是上海的大中裏綜合發展項目，這是太古地産和香港興業在上海靜安區的重點投資項目，預計于2016年起分階段啟用，太古地産持有這個項目百分之五十股權。“遠洋和太古地産的合作是商業地産的戰略性合作，正在尋找更多的投資機會，再鞏固戰略性合作，目前還沒有特別清晰的第三個項目。”陳雷説，這兩個項目（頤提港和成都遠洋太古裏）一共用了8年時間，與雙方合資建設運營的規劃週期基本吻合。

經歷了快速發展到痛苦轉型，購物中心和房地産似乎已經度過了最艱難的時刻。無論是抱團取暖，還是強強聯合，成熟商業地産運營商+國資背景地産商的組合“方法論”都已經從已有項目上收到成效。但向先進的夥伴學習才是遠洋商業地産獨立行走的成功關鍵。

（來源：經濟觀察報）