10月7日，原本是三亞市計劃宣佈解除樓市限購的日子，然而這一天傳來的消息卻截然相反。歷時4年多之後，限購政策已經從多數城市陸續消失，房地産市場85%依賴外地人的三亞市卻成了唯一一個執行限購的二線城市。

從被媒體偷聽捅破“放開限購”的窗戶紙，到住建部門醞釀政策內容，最後又放棄解除限購的計劃，三亞市樓市政策在劇烈的搖擺之後回到了原點。三亞市的糾結在於，放開限購雖然可以帶來刺激作用，但是膨脹的商品住宅項目又違背了“高端、適度、有序”的地方發展原則。

“限購+限建”，三亞市看似主動戴上了房地産開發的枷鎖，但從深層次原因來看，恰恰是對前些年當地商品住宅市場快速膨脹帶來人口激增後果的修正。三亞市的旅遊樓市正在經歷從重住宅建設向以旅遊度假項目開發為主轉變的陣痛期。

難言之隱 懼怕樓荒更憂人潮

9月30日，位於三亞市河東路的房地産交易中心顯得十分安靜，預售登記、交易辦證的大廳裏空空蕩蕩。而一墻之隔的三亞市住建局卻是另一番景象，一份醞釀中的解除限購政策讓該機構的官員們異常忙碌。

“接下來一句是，不需要再提供家庭住房情況證明……”，在三亞市住建局房産市場管理科略顯擁擠的辦公室裏，科長朱洪林正在電話裏與相關部門溝通解除當地樓市限購的文件措辭。按照日程安排，三亞市房地産主管部門被要求在10月6日前出具最終的促進房地産市場健康發展文件，因此解除限購的時限設定在了10月7日。

彼時，三亞市是除北上廣深外，唯一一個堅持限購政策的二線城市。在“限購令”實施4年多之後，限購城市中的多數已經陸續退出，同省的海口市也在今年7月發文取消限購，因此，三亞市樓市限購政策調整看似順理成章。

讓人意想不到的是，變故來得非常快，緊急召開的三亞市政府會議改變了政策的走向。當晚19：40，三亞市房地産協會秘書長劉樹國轉告中國證券報記者：“住建局正在研究穩定房地産市場的相關政策，取消限購的政策還沒有最終確認”。

這一消息最終在國慶假期的最後一天得到了證實。10月7日，三亞市住建部門對外表示：三亞市仍按照國家分類調控的要求，執行住房限購政策。歷經波折，三亞市作為“限購令”的最後堡壘依然未被攻破。

從醞釀調整樓市政策，到最終放棄解除限購，三亞市糾結的政策搖擺背後到底有何苦衷？

就在這場“限購風波”前，9月28日哈爾濱第39屆秋季商品房展銷會開幕，海南三亞攜手陵水、澄邁、文昌、五指山等市縣推介當地的綠色生態房地産。“我們三亞市多數的商品房銷售對象都是外地人，東北又是重點的銷售地區，因此每年都會來這裡推介。此後，我們還會再去山西推介。”作為三亞市房産項目推介的“領隊”，三亞市房地産協會秘書長劉樹國坦言，今年的樓市有了一絲寒意，“和全國的房地産市場類似，哈爾濱購房者的觀望情緒比較濃。從現場來看，當地人對三亞市樓盤的關注度仍非常高，不過相比前幾年有一些淡。”

正是在這次推介會上，劉樹國私下交流時談及了三亞市解除限購的話題，不成想被一位媒體記者碰巧聽到。於是，一條幾乎只有一句話的新聞見諸網路——“三亞樓市限購政策馬上將要取消，取消限購文件正在走相關政府部門流程”。事實上，這並非是空穴來風，一份解除限購的方案早在一週前已經上報給了三亞市政府。

“每一年的11月到第二年的3月，是三亞市房地産銷售旺季。我們之所以在這個時間節點考慮解除限購，主要是擔心旺季不旺會導致房地産市場大幅下滑，進而影響當地的經濟發展”，三亞市住建部門一位官員透露。

一位房地産業內人士表示，“目前二線城市幾乎全線解除限購，三亞市決定維持原有政策的主要原因不是來自於政策敏感性的壓力。從全國來看，除了北京、上海等超大城市之外，多數城市都存在著‘房地産依賴症’，三亞市也不例外，但是其作為一個旅遊城市又有著特殊性，房地産市場與産業結構轉型升級面臨協調發展的問題。”

如今，維持限購政策木已成舟，三亞市即將到來的樓市旺季前景如何呢？三亞市房地産協會秘書長劉樹國表示：“三亞市最近三年的年銷售面積在120萬—140萬平方米左右，而商品房存量約為200多萬平方米，房地産市場整體還是非常健康的。此外，今年的銷售數據同比下滑有一些特殊性。2013年是三亞市近些年的樓市高峰，較前兩年相比銷售面積多了20萬平方米左右，主要是受全國多個城市霧霾嚴重的影響，沒有工業污染的三亞市吸引了大量的購房者。”

難言之隱 懼怕樓荒更憂人潮

傍晚18點多，三亞市天色漸暗，河東路不寬的馬路上擠滿汽車，擁堵的情形絲毫不亞於北京、上海等大城市的主城區。

“三亞到處都是外地人，尤其以東北人最多，所以我們常常開玩笑説這裡是‘黑龍江省三亞市’”，握著方向盤的小李來自齊齊哈爾，多年前來到三亞開起了計程車，他的親戚多數都搬到了這裡，偶爾過年回到寒冷的北方反而不習慣。“我來的時候，三亞老城區的房價每平米只有幾千塊，現在均價都在2萬元上下。這裡的收入水準不高，像我這樣的半個本地人買不起房也換不起房，路邊這些樓盤都是賣給外地人的。”

作為計程車司機，小李對於三亞市人口的增加有著很深的感受。“這些年，來三亞買房的人越來越多，路上也就越來越堵，現在還不是旅遊旺季，晚高峰就已經擁堵成這樣了。等到春節的時候，這條路基本上挪不動。”

三亞市主城區的地勢東西窄、南北狹長，河東路、河西路、鳳凰路、解放路是僅有的幾條主幹道，自從年初解放路開始道路拓寬改造施工之後，城市擁堵狀況進一步加劇。

“三亞市的房地産市場與國內很多城市不一樣，85%的購房者來自於島外。同時，遊人的季節性非常強，11月中旬開始，隨著北方天氣逐漸寒冷，三亞市就進入了旅遊旺季，也是房地産銷售的旺季”，三亞市一位官員坦言，大量外地人前來購房，在推動房地産市場發展的同時，也讓當地薄弱的基礎設施和居民配套問題日漸凸顯。

早在2011年3月，三亞市推出了限購細則，在全市範圍內繼續執行調控政策，主城區（河東區及河西區）採取更加嚴厲的措施，遏制投機性購房。三亞市住建局房産市場管理科科長朱洪林表示，限購政策推出之後，對三亞市房地産市場的穩定起到了積極作用。“2009年底，受到海南建設國際旅遊島消息的刺激，當時三亞市的房價幾乎是一天一個價。而在實施限購措施以來，近三年的房地産市場價格基本保持穩定，抑制了投機行為導致的波動。”

在平抑價格方面，限購政策發揮了積極的作用，但是它卻難以擋住外地購房者的加速涌入，一些樓盤採取迂迴的方式，規避了限購政策帶來的限制。

在一家位於三亞市河西區的樓盤內，沙盤顯示項目就位於距離售樓處不遠的地方，屬於限購的主城區範圍內。一位銷售人員卻否認存在限購的障礙，“我們這個項目不限購，你別看它位置在河西區，不過我們是挂靠在鳳凰鎮的。我們的項目是按照周邊鄉鎮進行申報，所以不受到限購的限制。當然，您如果想申請銀行貸款還是需要提供納稅證明或是社會保險繳納證明。”

“我們不負責幫您辦理納稅證明或社會保險繳納證明，不過可以給你提供一個聯繫方式，問題還是能解決的”，在得知記者屬於“限購”的外地人之後，一家河東區的樓盤銷售人員依然不遺餘力地推銷，並且直白地暗示，限購所需的證明可以通過暗箱操作解決，費用大概8000元左右。

隨著大量外地人的涌入，內澇、擁堵——近些年困擾三亞市的兩大頑疾變得越發突出。2013年以來，三亞市展開了城市雨污水分流改造項目，對三亞灣、三亞河區域的城市雨污水分流工程進行了改造，又對鳳凰路（瑞海花園至水晶宮段）、城市酒店集中路段等4個路段實施應急排水改造工程。同時，一輪新的市政道路建設正在三亞展開。不過，擁堵的問題很難在短期內緩解，現有的城區交通環境遠遠無法有效分流三亞迅速膨脹的車流。