開發商為了搶佔市場份額，加快現金回籠，銷售奇招百齣。9月24日，珠江地産為購房者提供房産變身理財産品轉售渠道，並稱最高將獲得原房款的10%的收益，這促使全國樓市首度出現“房産金融化”的樓盤。

記者從實地探訪過的珠江地産旗下珠江·四季悅城項目處獲悉，繼“零首付”、“降價補差額”、“7折利率購房”等各種促銷手段之後，珠江地産再度拋出行銷奇招。

“購買珠江·四季悅城項目的寫字樓産品後，從公司房産金融化計劃推出之日起至項目交房時期內，購房者若想轉讓或出售所購買的房産，可與珠江地産簽訂資産管理協議，珠江地産將委託指定的第三方資産管理公司轉售，在原房款基礎上加價10%託管銷售。”珠江·四季悅城項目行銷負責人向記者透露，當然，若市場價高於收益，購房者可以選擇持有或自行出售。

對此，有業內人士向記者表示，這意味房産將變身為理財産品，而其年化收益率達到10%。不過，購房者也要承擔一定的投資風險。

房産變身理財産品換收益

“這次房産金融化計劃僅針對珠江·四季悅城項目中商業寫字樓珠江銀座國際中心，並不是珠江地産北京所有項目都參與進來。”珠江地産相關人士向記者表示，項目整體建築面積約39萬平方米，此次推出的寫字樓産品珠江國際銀座中心建築面積約為4萬平方米，貨值約6億元，自9月24日起開始排卡，均價為22000元/平方米。

該人士進一步稱，購買該寫字樓産品後，購房者可以將房産本身作為投資産品出售，珠江地産將委託第三方資産管理公司，在交房前6個月至交房日期間，在原房款基礎上加價10%進行託管銷售。

而珠江·四季悅城項目的行銷負責人給記者算了一筆賬，此次推出了首付12萬元起的珠江銀座國際中心是位於亦莊區域內的項目，此類産品與住宅及普通50年産權産品不同，以區域寫字樓平均租金每天每平方米2.5元計算，加上註冊公司租金收益，年收益可達14萬元。這樣的租金收益，是同區域普通住宅漲價收益的4倍，普通辦公産品的2倍。

此外，該行銷負責人還表示，若交房出售之際，市場價格上浮較高，購房者可以選擇繼續持有或通過其他銷售渠道進行轉售以獲得更高投資收益;若市場平穩或略為下跌，客戶可選擇與開發商委託的第三方資産管理公司簽署轉售協議，以保證10%的基本投資收益。

“我們的寫字樓交房時間為2015年10月份，現在買我們的寫字樓産品，一年後即可轉售變現，且穩賺10% ，這個政策其實是給購房投資人提供一種零風險投資渠道，規避理財風險，同時也能為項目帶來收益。”上述行銷負責人解釋説。

換言之，這是一種把房産變身為理財産品，通過産權流轉、資産管理的投資理念和模式獲得收益的“房産金融化”手段，但投資全程由專業資産公司代理操作。

試水“房産金融化”促銷售

值得一提的是，兩三年前，“涉礦”還是房企轉型的一個流行趨勢，而如今，房企把轉型“押寶”在彩票、保險、金融服務這些輕資産領域上。萬科攜手網際網路賣理財、賣彩票、世聯行轉型做金融服務。有統計顯示，目前已有包括綠地集團、華潤置地、魯能集團、中國泛海等諸多大佬在內的多家房企，以參股投資等各種跨界方式深度涉入保險、證券和基金等金融領域。

而與這些房企不同的是，珠江地産進軍金融業的方式是開發不動産理財投資産品，即將實體樓盤與風險資金相結合，以“房産金融化”方式帶動項目銷售，同時依託母公司旗下的珠江投資集團，尋找第三方資産管理公司託管銷售，將不動産轉變為了“財富寶”。不過，從總體上來看，依然是投資房地産實體，但這或許能撬動一些蟄伏期的民間資本投資。

畢竟，目前，從銀行存款利息水準來看，定期一年存款收益為3%左右;市場上大部分的理財産品，年收益最高只有6%左右;而購買珠江地産的商業寫字樓産品，花費12萬元首付即實現10%收益。

值得注意的是，有業內人士質疑，珠江地産委託的第三方資産管理公司如何能保證在交房之際順利把房産轉讓出去?

對此，珠江地産人士向記者解釋道，因該寫字樓項目為京東商城、阿里巴巴為代表的大型電商企業、亦莊區域製造、研發企業指定使用的供貨商寫字樓，所以珠江地産已經與多家潛在購買方商談合作，以此保證房産能夠順利銷售。

此外，由於該項目先後祭出各種令人眼花繚亂的行銷奇招，不禁引起業內人士諸多質疑，那麼這是否僅是個噱頭呢?

對此，記者從珠江地産內部獲悉，此次可以參與將房産託管給第三方資産管理公司轉售的房源一共有50個名額，後續將根據客戶反饋情況決定是否加推。

該人士進一步稱，珠江·四季悅城項目2013年10月份首次開盤，截至目前，該項目實現銷售額35億元，成交均價為24800元/平方米。而從5月份推出“零首付”等行銷手段至今，“項目實現成交額約8億元，成交均價為25000元/平方米”，目前整個項目剩餘貨值約38億元。

“相對於其他開發商割肉降價吞食利潤的手段而言，珠江地産的一系列促銷手段，無論是降價險還是7折利率購房，包括此次的房産金融化手段，實際上都是在珠江內部的資金挪騰之術，並未明降房價。”有業內人士向本報記者直言。

（證券日報）