上市房企7月的銷售額幾乎全部上演了“高臺跳水”，環比6月都出現了大幅下跌。其中僅有萬科、恒大兩家房企7月銷售依然突破了百億元。圖/CFP

6月全力衝刺半年業績後，近九成的房企在7月迎來了銷售額的大幅回落。業內人士指出，雖然7月銷售比6月低是在預期之中，但個別龍頭房企高達60%的銷售環比下跌幅度，卻仍超出了預期。

7月銷售不積極，多數房企業績大跌

數據顯示，包括萬保中恒碧等龍頭在內，房企7月銷售幾乎全部上演了“高臺跳水”，環比6月都出現了大幅下跌。其中僅有萬科、恒大兩家房企7月銷售依然突破了百億元。

而據中原地産研究部統計，截至8月14日，其監測的28家房企前7月銷售業績單月合計為843.57億元，相比6月份的1298.24億元下調了35%，也低於之前5月份的978.63億元;此外，28家企業中，1-7月的總銷售額有11家出現了同比下跌。

業內人士透露，7月業績下跌在預期之中，上半年部分房企尤其是一線公司為衝刺業績，普遍開始降價走量，導致六月份成交衝高，但進入三季度的傳統淡季後減少推盤，使得成交量有較大幅度下滑。

以A股兩大龍頭萬科、保利為例。數據顯示，萬科7月份銷售面積136.7萬平方米，同比上漲15.6%，但環比6月份下降了22%;銷售金額133.2億元，同比下降4.6%，環比下降31%;銷售價格方面，7月均價跌破了萬元大關，為9744元/平米，大幅低於今年前幾個月的銷售均價。

而保利地産7月銷售面積54.9萬平方米，環比大跌54%，同比也下降12%;銷售金額66.1億元，環比大降60%、同比微降4%;售價1.2萬元/平方米，環比下降13%。保利的跌幅超出了業內預期，但記者了解到，保利7月份推售的樓盤貨值約在80多億元，整體來看去化情況算良好。

8月推盤緩增加，押寶“金九銀十”

“萬科算賣得比較多的了，畢竟盤子大，但7月一直是淡季，很多公司在5月、6月都拼命賣房來衝半年業績，7月都會緩一緩，8月又開始慢慢增加。”H股上市的一家民營房企全國銷售總監昨日對記者表示，其公司在北京的兩個項目7月也並未推售，看蓄客情況等待8月或9月入市。

據了解，大部分房企8月都增加了一些推盤量，比如保利8月的推盤量也恢復到了百億元左右，但今年大多數房企仍押寶在傳統的銷售旺季“金九銀十”。

北京中原研究總監張大偉表示，由於沒有預料到上半年的市場會如此低迷，大部分企業1-7月發現可能只完成了40%左右的全年銷售目標，8月-12月的銷售壓力非常大。比如招商地産，1-7月招商累計銷售金額199.3億元，同比下降14.4%，相比2013年年報中制定的全年目標銷售金額500億元，截至7月份僅完成40%，後5個月要賣出300億元才能完成目標。

此外，還有北京老盤國企首創置業 ，上半年首創完成67億元的簽約金額，大概佔全年40%左右。今年下半年將會完成220億元簽約，才能實現全年280億元的目標。記者從首創了解到，下半年會大力推售，一些今年上半年取得的剛需項目，會爭取在四季度推售以完成全年目標。

■ 看點

降

毛利下滑，發半年報不積極

雖然房企全力衝刺上半年業績使得7月銷售下滑，但和去年相比，今年多家房企發佈半年報“都不積極”，比如去年萬科8月初就公佈了半年報，今年則將披露計劃推遲到8月下旬。

記者按上市房企公告統計，截至8月14日，僅有中海、龍湖、旭輝、首開地産、首創置地、華遠地産、萬通等30多家房企發佈了半年報，除了“盈利明星”中海利潤率仍然有高增長外，包括龍湖、旭輝等多數房企都出現了利潤下滑、負債率上升的現象。

業內人士指出，經過審核的現金流、負債率、利潤率都在半年報中體現，延遲發佈體現出上市房企在這些指標上的壓力，在分化的市場下，萬保中恒等龍頭房企的銷售仍然領先同行，但大部分上市房企的經營壓力都日益明顯。

“要是業績好當然願意早點公告，今年大家都在拖。”A股一家民營上市房企行銷和品牌相關負責人表示，自己的公司去年拿地較多，今年上半年賣房不如預期，報表壓力頗大。

而另一家H股上市的民營房企的全國行銷總監苦笑道：“上半年銷售不好，一些過於激進的上市公司報表需要‘化化粧’”。

升

負債率走高，房企壓力大

從目前披露的房企報表來看，除了中海，多家房企都出現了利潤下滑、負債率上升的現象。

比如，旭輝地産上半年銷售額飆漲40%到102億元，但公司股東權益應佔年內利潤為7.49億元，同比下跌12.3%;華遠地産上半年房地産業毛利率同比大減22.4%為19.6%;棲霞建設凈利潤同比大減70%。

此外，雖然一些房企以轉讓項目、資産重估等財務手段使利潤仍錄得增長，但由於今年入賬的項目利潤較低，實際利潤率也出現下跌。

以曾經的“成長黑馬”某公司為例，據該公司公告，公司2014年上半年銷售金額202億元，營業收入為159.5億元，同比上漲4.7%;凈利潤40.1億元，同期增長4.2%。

但券商國泰君安指出，刨除掉該公司自持商業資産的重估增長，該公司的凈利潤為23.3億元，同比大跌19.5%;而公司的凈負債率同比上升了11.4%到73.6%;公司持有的現金流也同比減少了23.4%為181.1億元。國泰君安預計，未來該公司的銷售和利潤增長都會減慢。

此外，首創置業憑藉賣出北京國際商業中心及板橋3號地項目入賬7億元，使凈利潤大增18%到6.61億元，但上半年營業收入下跌了8%，為45.2億元;即使是國企首創，截至上半年的凈資本負債率也飆到77%，而2013年底時為59%。

■ 房企行動

在一線城市求得利潤率

首創置業財務總監羅俊表示，目前房地産市場整體毛利率處於下行趨勢。業內人士指出，由於A股普遍要求在8月底前披露半年報，屆時還將有更多房企暴露出利潤和負債方面的壓力。

記者了解到，從7月開始陸續發佈的“半年報預報”來看，大部分房企確實都對半年報不樂觀，中糧地産、金融街控股等30多家房企都發出了業績預警，提示因市場低迷，上半年利潤將降低。

業內人士預計，金九銀十期間市場旺季，房企會以推一些改善型的樓盤來提升利潤率。“今年行業的壓力和挑戰很大” 旭輝董事長林中在業績會上表示：旭輝在北京、上海這些利潤率較高的地方還是要保價，不走量，希望二線城市多賣一些量來讓利潤更好。

首創管理層也表示，會加大存量資産轉讓的方式，以及毛利較高的一級土地開發轉讓業務，來提高毛利率。

但業內人士預計，由於入賬轉結等財務程式，這些價格較高的項目銷售後也會在後年入賬，今年利潤率預計不會有起色。