近年來，每年的北京房展會都會有數十個甚至百餘個海南旅遊度假地産項目進京攬客，而這一數字還在逐年刷新。但是任志強不久前曾毫不客氣地向媒體放言，海南沒有真正的旅遊地産。

在業內人士看來，以經營為主獲取利潤的才能定義為旅遊地産。但是在海南樓市快速增長的存量背後，大多自稱旅遊地産的項目事實上仍以賣房為主要獲利來源，而與旅遊相關的服務和配套設施建設則乏善可陳。

從“搶房潮”到“高庫存”

海南近年來正在進行國際旅遊島建設，以旅遊興島，而“海南熱”也引發了一場聲勢浩大的圈地運動，海南島的海岸線上充斥著住宅、酒店、高爾夫球場。在很多業內人士看來，好的位置基本已被一掃而空。

根據克爾瑞機構《中國旅遊地産發展報告2013-2014》，截至2013年年底，海南共有1096個旅遊地産項目。

另據統計數據顯示，2013年，房地産開發投資佔海南全部投資的比重為49.8%，同比提高了2.2個百分點，對投資增長的貢獻率為58%，同比提高6.7個百分點。

這些不斷增長的抽象的數字，最終都變成了海南島上密密麻麻的樓盤。而海南的旅遊地産泡沫也在“國際旅遊島”的概念逐漸退燒時開始顯現。

經歷了2009年到2010年初的一輪“搶房潮”後，海南樓市開始步入低谷，並一度遭到投資客甩賣。買房的人變得越來越精明，海南樓市則陷入了“高庫存”的尷尬局面。到2014年，在不增加新增供應的前提下，仍然需要兩年時間才能消化庫存。

中投顧問産業與政策研究中心主任扈志亮曾指出，海南旅遊地産目前泡沫量極大，稍有不慎或將出現崩盤。

海南的旅遊地産有泡沫嗎?“有，但確切地説，那是地産項目盲目開發帶來的樓市泡沫，與旅遊地産無關。”在2014博鰲房地産論壇的會議間隙，觀瀾湖地産集團行銷總經理洪剛在接受中新網房産頻道專訪時説，在海南的地産項目裏面，真正意義上的旅遊地産項目，“少之又少”。

“海南旅遊地産不缺需求”

每年的冬季，都有很多北方人來到溫暖的海南島過冬，而很多海南旅遊地産項目的銷售人員也並不諱言，北京以及東北地區的購房人是很重要的一部分購買力量。這一部分人群也被稱為“候鳥族”。

而當霧霾問題困擾著中國越來越多的城市，一個新的購買群體也隨之産生，洪剛在採訪中把他們稱為“環境難民”。事實上，這也是諸多海南旅遊地産項目大打“無霾”牌的原因。

“但是，這些購房者買了海南的房子，難道就是為了整天在家裏對著同樣一片海、同一個風景?”洪剛説，很多打著旅遊地産旗號的項目以景觀為賣點向外地購房者兜售，但是卻在提供應有的旅遊配套服務方面十分欠缺，他更是直言不諱地把這樣的開發模式形容為，對自然資源的野蠻佔有。“很多開發商佔用了海島資源，但是他們顯然沒有為這裡的旅遊開發和提供就業等方面作出應有的貢獻。”

洪剛認為，海南旅遊地産並不缺少需求，“一到冬季，酒店就不夠住，這證明需求是有的。”但是他擔心，在配套資源缺失的情況下，並不能對海南旅遊地産市場的發展形成長期的支撐。

中投顧問研究總監郭凡禮也曾指出，海南旅遊地産泡沫背後除了供需不平衡之外，還有片面進行地産一支獨大開發的錯誤思維。諸多旅遊地産項目“挂羊頭賣狗肉”，開發商不注重旅遊的服務功能和旅遊價值，不注重旅遊地産本身的服務價值，而只注重賣房子。

賺快錢思維下的“偽旅遊地産”

海南省房地産業協會秘書長王靜認為，儘管各大開發商逐漸意識到，不能只依靠一次性賣地産賺快錢，要持續進行物業開發，提供更多的增值服務，但是目前大多數旅遊地産項目提供的服務還是比較低端，例如打掃衛生、洗衣服等，真正的服務還沒有跟上。

對於業內專家將海南旅遊地産發展的困惑歸結于，“缺乏一個成熟的模式或者是理論來指導開發商。”洪剛並不認同，他説，“發展旅遊地産，國外已經有很多成熟的經驗可以借鑒。”

有業內人士透露，目前旅遊地産開發商至少面臨三大挑戰：第一，旅遊地産的資金需求量更大;第二，週期要很長，儘管後期投資收益非常好，但融資成本非常高，對於開發商的資金壓力非常大;第三，門檻越來越高，地方政府也對開發商提出更多的要求，不只是賣房子，同時也希望給地方政府帶來繁榮的城市新區和良好的稅收。

“就觀瀾湖自己而言，我們已經開發了五年多的時間，僅在海口的資金投入就超過了100億元，而且現在還處於凈投入階段。對於很多開發商來説，這很難做到。”洪剛説。

在海南國際旅遊島的發展路徑上，政府希望開發商在地産開發的同時幫助完善城市旅遊設施、開發旅遊資源，但是顯然，對於很多習慣賺“快錢”，把資金高速運轉起來的房企而言，這並不符合他們的賺錢邏輯。

原博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖曾提醒開發商，海南的旅遊地産必須要走服務的路子。目前，一些國人度假捨近求遠，去了國外，為什麼?因為，國外有更好的服務。他認為，海南非常適合打造高端旅遊地産，但要做好高端旅遊地産項目，不僅要懂得如何針對客戶群體建優質房子，更要懂得針對這些客戶群體提供優質的售後服務。(中新網房産頻道)