目前，商務地産投資熱度不減，其溢價收益的重要組成部分就是産品溢價。專家介紹，對於房地産而言，租金水準決定溢價能力;而租金的決定因素包括土地的價值、産品的品質及運營的優劣勢。

依據國外經驗，良好的運營模式，即資産管理，帶給商務地産的價值增值佔比，高達80%。雖然中國目前尚未達到這個比例，但運營的重要性仍然不可忽視，且未來運營所佔比例將越來越大。從這個層面來説，良好的運營模式，對於商務地産有巨大的價值;資産管理也逐漸成為高端寫字樓不得不考慮的因素。

北京三大商務區PK 資産管理重要性凸顯

北京的商務區，長期處於CBD、金融街和中關村三足鼎立的狀態。然而，從三者的發展現狀來看，格局似乎正在演變為金融街獨大。

據悉，2013年，北京市甲級寫字樓租金水準整體呈現出下跌趨勢。在此背景下，CBD區域內的寫字樓租金價格大幅下滑。相反，金融街寫字樓租金仍然保持著強勢增長的趨勢，租金水準大幅高於中關村和CBD，穩居全市第一，並在年底達到503.1元/平方米/月。在相同時間節點，中關村寫字樓租金僅200余元/平方米/月，CBD寫字樓租金也不足400元/平方米/月。

同時，大幅上漲的租金並未對金融街的空置率造成影響。業內人士介紹，2013年第一季度，金融街空置率低於2%，此後三個季度不及1%。“金融街寫字樓的空置率常年維持在很低的水準，且大幅低於中關村和CBD的空置率水準。”

此外，金融街的企業結構明顯優於CBD和中關村。相關數據顯示，CBD區域內的企業行業眾多，但各個行業聯繫不緊密，沒有形成聚集效應，缺乏主導行業引領區域發展，未來區域的發展目標和定位也甚為模糊。中關村以創新型中小微企業為主，品質參差不齊，低端産業比重不低，束縛區域未來發展。相反，金融街以金融機構、通訊公司、網路公司為主，具有較強的産業集群特徵;同時，該區寫字樓客戶以優質巨頭中外資企業為主，商務辦公環境較好。

專家介紹，高質企業熱捧的金融街，能夠在三足鼎立的北京商務區格局中脫穎而出，其資産管理模式功不可沒。與中關村及CBD不同，北京金融街區域的商辦物業基本由金融街控股一家開發，區域規劃和佈局，乃至後期物業運營管理，也基本由金融街控股一家包辦。這也造成了無論從物業品質，區域規劃佈局合理性，後期運營管理水準上，北京金融街的整體水準均高於其他兩大商務區，並最終在租金這一數據上得到最終體現。

“金融街的脫穎而出，與其整體資産管理水準能保持高水準的穩定有關。”商業地産專家，高和資本董事長蘇鑫如是稱。