土地過熱的城市地價必然調整

地産中國網：總體而言，樓市情況微妙，今年以來，無論是住宅成交面積，還是土地成交量，一些主要城市同比均出現了下滑的趨勢。就企業表現而言，今年前4個月，萬科的銷售金額及面積增幅均不及去年。您認為，主要城市住宅及土地成交下滑的主要原因是什麼？萬科前4月銷售面積及金額增幅下滑是主動調整的結果，還是市場因素所致？若市場進一步下滑，萬科將採取什麼措施保證銷售的順暢？

鬱亮：銷售增速受比較基數的影響較大。由於2013年1季度全國住宅成交大幅回升，導致比較基數較高，今年以來，全國和主要城市的住房成交同比均有所下降。但如果和2012年同期相比，1-4月全國商品住宅成交金額增長48.9%。

相對於市場整體，萬科的銷售表現更加穩定。2013年1-4月，萬科銷售金額也經歷了較大幅度的提升，同比增長45.5%，在此基礎上，今年前4月，萬科的銷售額仍然保持了19.6%的增長。

我們會繼續堅持中小戶型為主的普通商品住房定位，積極銷售，始終保持良好的銷售速度。

地産中國網：形勢逼人，企業動作謹慎，萬科亦如此。據我們了解，今年一季度，萬科的新增土地量遠不及去年同期。這是否意味著萬科對今年形勢的判斷較為悲觀？

鬱亮：萬科獲取土地主要是基於業務發展的需要，2013年公司在堅持謹慎的原則下，擇機獲取了一批優質項目資源，目前公司的項目資源量處在合理水準，可以滿足未來兩到三年的開發需要。

現階段，主要城市土地市場成交有所趨緩，但地價仍然處在高位。預計隨著下半年土地供應高峰的到來，土地市場和去年會有很大的不同，土地市場過熱城市的地價有必要調整。對土地市場，公司既會保持謹慎，也會關注機會。

地産中國網：我們也觀察到，與其他房企一樣，萬科在今年的土地獲取上，偏向於一線城市，平均地價同比上升也較為明顯。那麼，未來萬科是否仍然保持這一趨勢？在房企紛紛進駐一線城市“避險”之際，您認為，一線城市還是避風港嗎？

鬱亮：萬科是城市圈帶發展模式，在拿地時會從區域的人口、基礎設施建設、産業、就業對住宅市場的支撐力角度綜合考慮，並不是簡單的按照一二三四線進行簡單劃分。

地産中國網：今年以來，常州、無錫、杭州等地相繼出現了部分樓盤價格下調之舉，那麼，萬科在這些城市的銷售策略是否有變化？您對這些城市未來的走勢是怎麼判斷的？

鬱亮：近年以來萬科在杭州、蘇南等地的銷售同比仍保持較快增長。公司會繼續堅持積極銷售、合理定價的策略，按照客戶所能接受的産品和價格來定價。

地産中國網：還有一些現象相信您已有所預測，就是一些城市“鬆綁”限購政策，甚至出現刺激房屋成交的政策，您認為這些政策是否會“挽救”當地的房市？有觀點認為，就算出了“救市”政策，對這些城市的成交量或無濟於事，因為這些城市無論是土地還是房價都有透支之嫌，對此，您有何看法？

鬱亮：隨著房價上漲的結束和供應變得充裕，之前一些行政手段的必要性也有了探討的空間。未來政策的主要變動方向，應該是逐漸轉向市場化。這對於促進市場的穩定是有利的。

政策只是影響市場的一個因素。市場的力量也會起到自發的調整作用，去化能力被透支的城市，之後會減少開工，新增供應會減少，存貨壓力會得到緩解。而土地價格被透支的城市，隨著市場情緒趨於理性，土地市場會降溫。

對企業來説，應該踏踏實實做好自己的業務，積極應對市場的各種變化，不能寄希望於政策調整解決所有問題。就萬科而言，我們會始終堅持積極銷售、謹慎投資的策略，不會把盈利建立在房價大漲的預期上，也不會去購買那些價格明顯偏高、與當前房價明顯不匹配的土地。