在京津冀協同發展的背景下，天津市武清區憑藉其“京津走廊”的地理優勢推動新城建設，並以其買房送藍印戶口的政策而成為天津市各區縣房地産市場最活躍的地區。

然而在天津宣佈5月31日取消藍印戶口政策後，武清樓市面臨一場地震。中國證券報記者日前調查發現，藍印戶口政策行將取消引發大量購房者近期扎堆入市。業內人士認為，火爆的局面註定難以長久，高企的庫存或令武清樓市進入蕭條期。事實上，武清樓市“最後的藍印狂歡”從某個側面反映出新城建設過度依賴房地産的現狀。在産業導入、人口導入跟不上新城急速擴張的步伐時，“空城”問題隨之來臨。

搶搭藍印戶口末班車

從北京南站乘坐京津城際鐵路，20分鐘就能到達天津武清區。走出武清高鐵站，映入眼簾的就是各式各樣的“買房送藍印”的樓盤廣告，且不斷有人湊過來發辦理藍印戶口的傳單。

“再不買就來不及了。”匆匆出站的魏然（化名）是趕藍印房末班車的一員。在北京工作10多年的他，購房就是為了解決正在上初中的孩子高考。在武清區，楊村一中是唯一一所天津市重點高中，中國證券報記者在現場看到，學校附近雖已建成了多個小區，但由於地理位置較為偏遠，周邊基本上都是待開發的荒地和成片的建築工地，人煙稀少。不過，這並不妨礙蜂擁而來的藍印購房者。

離學校最近的一個在售樓盤名叫金僑大道，一共有18棟樓，10棟現房和8棟期房。“辦藍印的話，可以考慮明年10月交房的期房，均價約6100元。”其售樓員説。當記者問5月31日要取消藍印的政策後，售樓員趕緊解釋：“不論是現房還是期房，只要5月31日前完成網簽就可以辦藍印。”記者問5月31日之後是否降價時，該售樓員稱：“這事由老闆決定。”

隨後，記者來到一家離高鐵站只有1公里的樓盤盛世年華。“現在在搞活動，交5000元享受8.8折優惠，打完折均價在6300元左右，比7200元的備案價便宜近1000元，這個活動截至4月底。”售樓員楊丹對5月31日之後房價會否下跌不願意多談，只是極力強調樓盤的性價比優勢。

然而，靠近城區的部分樓盤對藍印取消顯得較為坦然。“北邊四排共16棟現房在售，均價6800元，5月20日左右交房。除了我們的項目，整個武清你再也找不到這種6層高、跟其他在售高層價格一樣的現房了。”金都花園銷售人員陸軍站在沙盤前向記者推銷。

據悉，該樓盤共有576套房源，戶型均為86平方米的兩居，每套房的總價在55萬-60萬之間，目前可售的房源已不足20套。陸軍表示，自從京津冀協同發展政策提出後，樓盤銷售就一直升溫；最近趕藍印末班車的人更多了。

但他並不認為藍印取消後房價就會降。“我們樓盤的定位就不是針對藍印。在取消藍印政策出來前，藍印客戶的比例只佔10%-20%，這段時間才多了起來，但比例也不超過30%。而且，如果純粹是為了賣藍印，我們計劃5月中下旬二期開盤的南邊四排樓就會提前開盤。藍印戶口取消後，像我們這種高品質的項目優勢反而會凸顯出來，二期開盤漲價的可能性很大。”

位於武清區政府附近的保利海棠灣，屬於高端樓盤，主要是大戶型的小高層和別墅産品。據其銷售人員劉玲介紹，目前還有100多套房源在售，戶型為130平方米-150平方米的三居，均價在7600元左右。“買一個40萬的房子就可以拿藍印，而我們的總價都在80萬以上。藍印不是我們的主要客戶。藍印取不取消，我們都這麼賣。相反，取消後那些中高端需求群體會願意買我們的房。”

事實上，藍印戶口取消對當地樓市帶來衝擊是必然的。“武清的樓盤主要分兩類，一類是藍印投資盤，另一類是改善型的中高端盤。前者在5月31日後會出現量價齊跌的局面，而後者受藍印影響有限。”一位不具名的當地房地産業內人士表示，“但目前武清共有30個樓盤在售，70%都是針對藍印投資者的。”

近期，武清區樓市成交量大漲。天津市房管局數據顯示，自4月18日政策出臺後，4月19日至28日武清區10天的總成交量達到981套，同比增加兩倍以上；但平均價格保持在6500元左右，同比持平。“最近，那些急於出貨的房企都在加緊辦理預售證或者提前開盤，恨不得在5月31日之前把該賣的房子都賣掉。這也説明房企也認為藍印取消後武清樓市會經歷一段蕭條期。”上述人士表示。

庫存數據是筆“糊塗賬”

自京津城際開通以來，武清憑藉其區位優勢和買房辦藍印的政策，住宅成交量一直位列天津各區縣之首，佔比達到10%以上，且處於不斷上升階段。數據顯示，今年一季度武清住宅成交3803套，已佔到天津市一季度總成交套數的18.87%。但其庫存數據的真實狀況，外界其實無法知曉。

中國證券報記者分別登陸天津市和武清區的國土房管局、統計局網站，均未發現房屋庫存統計數據，僅有房地産投資的統計數據。

“就算用最笨的辦法，挨個樓盤去問，你可能也無法得到準確的庫存數據，因為售樓處告訴你的也未必真實。”蘭德諮詢總裁宋延慶告訴記者，商品房市場發展十多年了，至今房屋庫存仍是一筆“糊塗賬”，官方數據的缺失使得庫存風險無法準確評估，而政府出臺的相關房地産政策也成了“無本之木”，甚至最終可能造成“南轅北轍”的後果。

中原地産根據當地房屋預售的數據與銷售數據的差額簡單統計顯示，武清區目前可售面積高達2.17萬套，即使依賴藍印戶口，按一季度每月銷售的平均值1267套計算，去化也需要17個月。“姑且按照這個演算法，武清樓市的庫存就不能小覷。如果沒有藍印戶口，其去化速度將明顯下降，樓市風險不容低估。”中原地産分析師張大偉表示。

記者在當地還了解到，有武清本地的開發商開始向外來開發商轉讓住宅用地。“沒有了藍印政策，武清本地需求是微不足道的。對於北京客戶來説，坐高鐵上下班是不現實的；如果有車的話，他們選擇的範圍就更廣了，武清既不是度假勝地也不是經濟發達的地方，靠什麼吸引他們？”上述本地開發商不禁反問。

武清已入住的小區空置率也比外界想像的大。“盛世年華90%以上的房子都賣給了藍印群體，這説明它們真正的入住率只有10%左右。這樣的藍印盤在武清比比皆是。”一家當地房産代理機構的負責人告訴記者。而盛世年華的銷售人員楊丹給記者的數據是60%的入住率。

“藍印的業主基本上是不住在裏面的，頂多週末來陪孩子。三四年後，孩子高考考完，便會變成二手房出售，但至於賣不賣得出去，只能另當別論。武清是沒什麼二手房市場的。”當地某小區的一位業主如是説。

新城建設謹防空心化

武清站離老城區約8公里，但與老城區建成區面積30平方公里相比，武清區政府在高鐵站的西北部地區建成了64平方公里的新城，且會繼續擴大。地産先行，似乎變成了城市新城開發的通行法則。

中國證券報記者走訪發現，武清新城的道路寬度可與北京市區的主幹道相比，但路上車流稀少；多條主幹道兩旁除了在建的樓盤就是用柵欄圍起來的空地。其中，不乏上百萬平方米的超級大盤，比如龍灣城、遠洋城的建築面積均超過200萬平方米。

如果説這些密密麻麻的樓盤是點綴武清新城的花朵，那麼一座座規模更為龐大的産業園就是新城的大樹，等待成長。武清區政府相關負責人告訴記者，目前武清新城形成了武清開發區、武清商務區、京濱工業園、電子商務産業園、京津高校科技創新園、京津科技谷産業園、汽車零部件産業園等“兩區五園”的格局。據悉，武清開發區的總體規劃面積高達93平方公里，已建成15平方公里；京濱工業園總體規劃9.65平方公里，控制規劃達到20平方公里。

此外，武清區各鄉鎮還分佈有大大小小17個産業園區。上述負責人表示，武清區計劃用這些産業園來打造京津冀優勢産業承接平臺。

“武清的産業園超過20個，你想想，一個只有百萬人口的區縣能容納這麼多産業園嗎？其實好多産業園光有個名頭，進駐的企業很少。所謂的大樹最後會不會成為枯樹還不好説。”武清當地一位熟悉開發區的人士告訴記者。

正因如此，武清已經出現全員招商的現象。一位常駐北京的武清某産業園的招商人員坦言，幾乎每天都在各大會議、論壇上找企業，而且經常碰見武清其他産業園的同行，相互爭搶，同質化競爭，招商壓力很大。

記者了解到，武清龍港工貿園為招商引資打出的招牌是“政府批准設立全國首家的專業註冊園區”，即企業只需在龍港工貿園的網路註冊後，便可以拿到龍港工貿園的營業執照。截至2013年底已引進企業800余家，包括高德集團、藝龍網、正泰電器等知名企業。“你看著有800家，真正實地經營企業佔比不到10%，其他90%的企業都只是為了享受它的優惠政策過來註冊一下。整個園區屬於半個‘空城’。這樣的園區在武清不止一個。”上述招商人士表示。

事實上，武清新城的園區開發和房地産開發似乎都陷入尷尬。“新城建設當然離不開房地産。但單一靠房地産，沒有可持續性的産業導入，新城就面臨空城化，房地産的風險也會隨著爆發。”盤古智庫城鎮化首席研究員、國際金融論壇城鎮化研究中心主任易鵬告訴記者。

業內人士認為，武清的現狀是各大園區引進的企業實際入駐園區經營的並不多，還未形成可持續的産業支撐，也就不能持續吸引外來人口導入；房地産開發超前和藍印政策優惠使得房屋供大於求，空置率攀升，從而造成新城建設房地産化。多位專家認為，在京津冀協調發展的大背景下，武清的區位優勢不言而喻，但這種新城開發的模式亟須改進，地産先行不能與其他産業的發展脫節。

房企對武清樓市看法分化

藍印購房進入倒計時階段，天津武清區樓市成交量或在5月集中爆發。不過，對於武清樓市後續走勢，業內的觀點出現分化。保利、首創、泰禾等大型開發商認為，藍印取消有利於當地樓市健康發展，且在京津冀協同發展的政策環境下，武清發展優勢比較明顯；而一些中小房企和部分業內機構認為，武清樓市基本上靠藍印需求支撐，6月以後樓市有可能陷入蕭條。

大房企料堅守

在武清的樓市江湖中，有60%以上的開發者是來自北京的大型房企。天津藍印戶口將要取消的政策一經出臺就引起武清樓市震動。對於身處一線的房企來説，看多還是看空直接關係企業的營收和利潤。

已在武清開發了首創國際半島的首創（天津）置業管理有限公司副總經理樊濤認為，取消藍印短期內有成交放量，但從長遠來説，這個政策對首創國際半島沒有任何影響。因為該項目主要的客戶多數是具有北京戶口的人，這些客戶是為了來此居住和未來生活工作的。

他還表示，武清北部新區已經接納了北京的一些服務業，特別是高端産業的地區，首創國際半島旁邊的京津高村科技園區，已經有將近一兩百戶的高新企業要在這落戶，武清區域未來的發展潛力較大。

泰禾集團董事長黃其森4月初在接受媒體聯合採訪時表示，對於房企，京津冀一體化有三大好處：首先，北京的一些産業和人口疏解到周邊地區，北京會變得宜居，在北京拿到的地塊前景會更好；其次，京津冀一體化使北京周邊地區新型城鎮化的進程大大加快，房企可以戰略性佈局的區域變得更廣闊；再次，新型城鎮化需要的不僅僅是住宅，也需要商業、産業，房企獲得的機遇是全面的。

4月4日，泰禾集團旗下福州泰禾房地産開發有限公司以6億元、溢價200%奪得天津市武清區高村鎮地塊，這是泰禾集團首次進入天津市場。該地塊樓面價約為4540元/平方米，已接近周邊在售物業的價格。

對於天津藍印戶口將取消對武清樓市的影響，黃其森認為，藍印戶口過去擾亂了武清的房地産市場，成為一個異類。現在應將武清的市場放在京津冀一體化的大格局之下看待，它正在回歸正常的發展軌跡。武清是可以看好的新興與潛力市場。

小房企或撤退

大房企的進駐明顯擠壓了小房企的生存空間。大房企仍然看好武清樓市的前景，但不少中小開發商卻在抓緊賣房。

他們普遍認為，藍印戶口取消對天津樓市帶來的最大影響是高庫存。“藍印戶口政策取消後，武清商品房成交量肯定會腰斬。至於降價幅度會有多少，取決於房企的資金實力和樓盤的庫存情況。現金流充足、庫存不高的樓盤可以多扛一段時間，但現金流緊張、庫存高企的項目就得降價跑量。”一家總部在山西的中型開發商表示。

中原地産分析師張大偉認為，藍印戶口取消後，天津郊區樓市將出現大蕭條。從交通上看，天津郊區不具備作為睡城的條件，承接産業優勢也不大。另外，天津郊區的庫存太大，如果沒有藍印戶口或者類似的替代政策，這將給企業帶來的資金壓力非常大。

在拿地成本越來越高、後續市場整體低迷的情況下，部分中小房企或有撤退打算。4月17日，瑞安建業宣佈，與主要股東Penta的聯繫人共同出售聯營公司銀達有限公司100%股權及轉讓境外股東貸款，總價為2.64億元。銀達公司間接擁有天津武清項目二期。不過，公告中並未透露買方的相關資訊。但據業內人士稱，遠洋地産或作為接盤方對該項目進行後續開發。自2012年以來瑞安建業在中國內地的房地産及水泥業務運營環境趨於嚴峻已成為不爭的事實。

警惕新城建設過剩

近些年，隨著城市化水準不斷提高，全國新城建設愈演愈烈。在京津冀協同發展上升為國家戰略的背景下，環北京地區的河北、天津的部分縣市，已經或準備規劃多個新城，為承接首都産業轉移蓄勢待發。

據悉，河北保定市因“副都”概念一夜成名，目前已謀劃確定了總規劃面積1149平方公里的34個重點園區，涵蓋保定主城區、高碑店和涿州市；廊坊市的固安縣因緊鄰首都第二機場已規劃了6個臨空經濟産業園區，永清縣台灣工業園區已作為北京動物園批發市場搬遷的備選地；唐山曹妃甸新區重提對接北京産業；天津武清區已有京津科技谷、京濱工業園等5個園區，寶坻區規劃了14.5平方公里的京津中關村科技新城等。

産業協同本是京津冀協同發展的主要目標之一，但各地往往是産業未動，政府先行，各地政府依然扮演的是行政主導角色。事實上，城市的發展有其自然規律，産業轉移、企業搬遷是市場選擇的過程，政府需要做好配套設施建設，這樣才能吸引企業進駐，從而形成新城。“如果光有新城，醫療、教育、商業、娛樂、生態環境等配套能力比較弱，那麼轉移過去的企業可能會死掉。”河北工業大學京津冀發展研究中心常務副主任張貴指出。因此，京津冀協同發展的政策紅利不應成為環京津地區新城熱的助推器。

仔細分析來看，保定、廊坊、天津等地規劃的新城其實難以實現。比如保定提出的34個産業園（累計1149平方公里）承接首都非核心功能轉移，規模偏大。此外，保定稱還要建設京南大學城，已經與北京中關村、清華大學、中科院北京分院、北京中醫藥大學、北京服裝學院等建立了戰略合作關係。

國家發改委國土所所長肖金成指出，1000多平方公里相當於北京主城區面積，1平方公里1萬人，這總共可以承接1000萬人，北京不可能遷過去這麼多人。而過去北京周邊地區建了那麼多大學城，其實都以失敗而告終，比如廊坊大學城。主要原因是，該地沒有知名高校，而原高校老師不願到這些地方教學。

此外，河北11個地級市和天津都在“爭搶”北京的項目，保定和廊坊甚至派出副市長級別的政府團隊專門對接北京。專家認為，北京能轉移的産業是有限的，這麼多城市最終各分到多少是不確定的；但目前周邊地區規劃的新城能容納兩個北京都不止，顯然新城建設過剩。

不過，新城還在紙上，房價已然飆升。自京津冀協同發展政策出臺後，環京津地區的房價漲幅普遍超過10%，保定樓市更是經歷了“過山車”式的波動。國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵警告説，過度的新城建設可能造成房地産的泡沫和崩盤。當新區面積無限制擴張時，房地産需求會達到臨界點，一旦超過臨界點，地産銷售就會出現飽和。如果政府在制定規劃時，由於對人口和房地産需求出現誤判，在新區過度放大地産空間，一定會導致地産崩盤，特別是在一些三線城市和地、縣兩級城市。另外，中國城市的基礎設施投入資金基本上來源於土地出讓收益。一旦土地出讓和房地産銷售在擊鼓傳花過程中導致市場崩盤，一個美好的新城建設的目標就會轉變成債務鏈斷裂的危機。

京津冀協同發展需要頂層設計，也需要各地政府真正打破“一畝三分地”思維定式，摒棄GDP至上的觀念，根據市場規律搞好産業協同，而不是把政策當概念或幌子來搞新城開發。