據《21世紀經濟報道》，“一座城市只有一個世貿中心。”隨著外資投行JP摩根撤資、美國富頓減持股份、港資德基接盤致項目停工的真相浮出水面，南京世貿中心國際化的光環正在黯然褪去。

4月8日，南京世貿中心工地一片蕭條，與隔壁新鴻基地産環貿中心工地的喧囂相去甚遠。

21世紀經濟報道記者在工地現場所見，三棟副樓主體結構已封頂，但正在安裝的玻璃幕墻工程卻已停滯，工地裏只有三三兩兩的工人在搬運物料；主樓則處於剛出地面的狀態，沒有任何進展。

“要搬去另外一個工地。”工地內的一名工作人員對21世紀經濟報道記者透露，由於這片工地停工了，就把物料搬去正在施工的同屬於上海建工負責的另一個工地。

據上述工作人員透露，該項目工地自春節過後就開始停工，“老闆換人了，現在戶型要進行調整。”至於要停工多久，工人們均表示沒有接到任何通知。

正如此前網路爆出的“南京世界貿易中心項目由於摩根撤資，現已由德基入股開發，將對本項目作大量調整，至少停工半年”，售樓部工作人員王林也對前來看房的買家不避諱地稱，德基集團接替JP摩根入股項目，並已完成交接。

業內人士指出，JP摩根退出南京世貿中心，主要緣于項目銷售不暢，回款乏力。根據21世紀經濟報道記者查詢的最新工商資料顯示，南京世貿中心現業主為江蘇富通置業有限公司（簡稱富通置業），其性質為中外合資企業，法人代表吳鐵民正是德基廣場有限公司的法人代表，他同時也是德基集團副總經理。

從項目工地外墻的施工銘牌可見，南京世貿中心總建築面積為44萬平方米，開工日期為2011年4月28日，竣工日期為2015年6月30日。而按照銷售人員的説法，酒店式公寓要到2015年底才能交樓，寫字樓要到2016年才交付。

酒店式公寓之殤

根據公開資料顯示，最初南京世貿中心由美國富頓集團所開發，並與摩根資産管理--環球固定資産所管理的房地産基金共同投資興建。項目佔地3.14萬平方米，包括68層總高318米的5A甲級智慧辦公樓、商務酒店和酒店式公寓以及兩棟住宅，總投資50億元。至今投資總額為6.1256億元。

然而，2011年3月開始樁基工程之後，項目進度緩慢，原計劃2014年6月酒店竣工，2014年底實現主塔樓封頂，同期商業與酒店式公寓交付使用，整個項目計劃將於2015年全面落成目前看均已無法實現，富頓和JP摩根資金鏈緊張的傳聞開始喧囂塵上。

實際上，世貿中心酒店式公寓從2013年6月拿到銷許開售至今，去化一直非常緩慢。據了解，自從2013年6月開賣以來，南京世貿中心推出的300多套酒店式公寓僅僅賣出81套。“南京消費者還接受不了定位如此高端的業態。”一名熟悉南京商辦市場的業內人士稱，該項目酒店式公寓戶型只有3個選擇，60多平方米的是單間，106平方米的是一房一廳，150多平方米的是兩房兩廳，“這種戶型若放在上海是不乏市場承接力的。”他又指出，沒有配備與酒店式管理和服務系統，也是該項目的死穴之一。

更為重要的是，3萬－3.5萬元／平方米的售價也讓世貿中心的公寓難以被市場接受，因為周邊還有諸如金奧大廈、雨潤國際公寓等同類型産品加入競爭，消費者可選擇面非常廣。

JP摩根轉讓65%股份

投資6年之後，項目尚未盈利，唯一可以肯定的是，目前富通置業股東已變更，法人代表也由美國人Sunny C。 chiu 變成吳鐵民，註冊資本金由原來的5000萬美元增資為9800萬美元。

江蘇富通置業有限公司由在英屬維爾京群島註冊的富頓南京世貿中心有限公司F&T（Nanjing） World Trade Center Inc。作為股東方，在巴貝多註冊的投資方大通巴貝多第五控股公司GCPF（Barbados） Holdings 5 SRL于2008年2月共同投資設立的外商獨資企業。其中GCPF（Barbados） Holdings 5 SRL出資3250萬美元，美國富頓（F&T（nanjing）world trade center Inc。）出資1750萬美元。

富通置業成立之初，投資方JP摩根是佔股65%的大股東。jp摩根投資總額為6422萬美元，富頓為3458萬美元。

實際上，兩家外資企業一直在對項

目增資：2010年，雙方按比例增資了1800萬美元註冊資本金；2012年，雙方再按比例增持3000萬美元註冊資本金。

另一方面，由於策劃諮詢以及推廣、廣告費用等支出不菲，2008年－2009年富通置業累計虧損達386萬元人民幣。一直沒有銷售回款的南京世貿中心，並沒有給投資方帶來任何回報。

到了今年，JP摩根就悄然從股東名單上全身而退，換上了德基廣場有限公司，法人代表也由德基廣場副總經理吳鐵民取而代之。股權也相應發生改變，德基以7350萬美元佔股75％，而富頓則將投資額從3430萬美元減少980萬至2450萬美元，佔股25%。

“很顯然，如果是銷售不順利而出讓股權就表明資金出問題了，這時候多半是折價轉讓，德基有可能撿了個大便宜。”一名知情人士分析，溢價轉讓的幾率不高，而且從股權變更情況來看，德基不僅接手了JP摩根的全部股權，還收了富頓10%股權，這表明德基是帶錢進項目，並稀釋了另一個股東的股份，以換取後期利潤空間。

據一名接近JP摩根人士分析，JP摩根此次退出，除了銷售回款不力導致資金壓力之外，集團總部對國內固定資産投資的判斷也有關。

2014年初，摩根大通發佈研究報告，預計2014年中國固定資産投資增速將從2013年的19.6％下降至18.6％，主要原因是政府將積極推動經濟結構調整，並且信貸增速將進一步放緩。

而對於21世紀經濟報道記者關於JP摩根推出原因及相關細節的提問，截至發稿前，JP摩根方面沒有給出任何回復。

2007年摩根士丹利也曾股權投資南京國際廣場，但到了2010年前後退出，“並沒有賺錢，甚至還有少量浮虧”。南京國際廣場于2013年由中化方興接手。

接盤者德基廣場

而德基又是何方神聖，敢於接下此龐大項目？“德基有意進駐河西板塊商圈” 上述知情人士認為，此前德基一期也是換手多次，最後德基憑藉其強大的招商能力把項目盤活。他繼續分析，目前南京商業地産實力開發商包括德基、金鷹和中央商場集團，其中金鷹佔據了仙林板塊、中央在新街口與河西，因此從商業佈局角度講，德基這個時候進駐河西板塊是很划算的。“從商業佈局的角度來看，德基此舉是非常明智的”。

根據工商登記資料顯示，富通置業大股東德基廣場有限公司已在南京投資達13.78億元人民幣。

實際上，德基廣場有限公司由港資企業－德基企業集團有限公司于2005年註冊資本2.6億元港幣成立，並持續增資到5億元港幣。德基先後投資了德基購物廣場項目、德基大廈、紫金南苑。2013年，德基廣場有限公司銷售額達到16.2億元，凈利潤1.4億元。此時的德基資産總額已經達到10億多元，是名副其實的納稅億元戶。這期間，德基還並購了江蘇德盛實業有限公司、新街口影城、南京新宇房地産，同時還與其他幾方聯合成立南京匯通投資合夥企業。

可以説，近兩年德基正在南京逐步建立其商業地産大鱷的品牌。2013年7月，由日本貿易振興機構上海代表處組織的部分日本駐上海代表處、日資銀行以及日資企業組成的考察團來玄武區考察了解投資及商務商業環境，玄武區投資促進局接待並陪同考察，而德基集團副總經理吳鐵民先生向代表團成員介紹了德基廣場運營、建設及國際一線品牌入駐情況，並陪同考察團成員參觀了德基廣場

因此，業內人士推測，商業招商方面長袖善舞的德基入駐南京世貿中心之後，對另外兩棟副樓的公寓進行戶型改造以期更適銷對路為後期商業打下資金基礎是在所難免的。