近日，蘇州商業地産“限售”新政公佈並執行、SOHO中國拋售上海兩廣場項目引發廣泛關注。在住宅市場陷入“崩盤論”和房貸難的形勢下，商業地産市場的一些問題也逐漸顯露，如城市間市場分化明顯、産品同質化嚴重等問題，一些房企已經開始逐步調整産品結構。為此，業內認為不同區域應該出臺商業佈局規劃，避免惡性競爭，同時全面評估市場風險，更加務實地預測市場需求。

眾房企加大商業地産投資局部地區供過於求

2月27日，蘇州商業地産“限售”新政開始執行;當晚金融街控股發佈公告稱，公司已同SOHO中國達成意向收購協議，將以52.32億元收購其在上海的兩個項目，隨後SOHO中國發佈出手上海兩項目的消息。據了解，以上兩個項目分別為SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場，均位於上海核心區域，且處於樁基及維護施工階段。

以上兩件事情引發市場關注，在杭州等城市房價出現大幅下降、銀行貸款進一步收緊的同時，商業地産市場的一些問題也逐漸顯露出來。日前，萬達集團董事長王健林昨日在接受中新網房産頻道採訪時坦言，當前商業地産在局部地區的確出現了供大於求的現象。

整理歷年來的樓市調控政策會發現，從中央到地方，從“限價”到“限購”，無不緊盯住宅市場，商業地産由此成為開發商和個人投資者雙向規避調控政策的投資洼地，加上各地新區建設熱潮的推動，商業地産發展勢頭迅猛。

商業地産的快速發展，直接表現為房企加大對商業地産投資。據了解，一向只開發住宅的萬科，近幾年不斷加大商業地産的投資、建設力度，從大範圍拿地到寫字樓、商業廣場的建設，可謂動作頻頻。2013年底，萬科在成立商用地産管理部之後的首個商業項目金隅萬科廣場已正式開業。

商業地産受到開發商追捧，以萬科為代表，保利、綠地、遠洋等品牌房企紛紛加大商業地産的開發力度。不僅如此，非房地産開發企業如娃哈哈、金威啤酒等外行企業也想在商業地産市場分一杯羹，紛紛涉足商業地産。

然而，商業地産已經在局部市場出現飽和。據世邦魏理仕2013年《購物中心發展趨勢—全球最活躍城市》報告顯示，截至2012年底全球各大城市共有高達3200萬平方米的購物中心在建，當中有超過一半的面積來自中國。而在全球零售物業在建面積最多的20個城市當中，有14個來自中國。在此背景下，國內一些二三線城市商業地産供過於求的危機日益凸顯。

商業地産呈分化之勢房企開始調整産品結構

另據世邦魏理仕提供給本網的資料顯示，以目前二三線市場的居住人口結構和消費能力，城市綜合體過多、過密地扎堆，直接導致了商業地産同質化競爭激烈，新項目的招商困難，經營管理詬病。不少開發商不得不將商業綜合體中的商鋪分割成小塊出售，有利於加快企業現金回流，勢必會對後期運營帶來困難。

以蘇州為代表的部分二三線城市，在過度地商業地産投資開發之後，出現了明顯的供大於求的情況。但在北京、上海等一線城市，商業金融地塊仍然搶手，寫字樓供應不足，租金居高不下，商業地産已經出現了明顯的城市分化局面。

值得注意的是，商業地産的分化不僅表現在城市之間的分化，企業因為其資金實力和經營管理經驗的不同，也開始表現出分化趨勢。

為此，同策諮詢研究部總監張宏偉認為，對於擁有比較充裕現金流並且經營管理經驗較豐富的開發企業來講，會“強者恒強”，而對於僅僅依靠銷售或經營不善的企業，則有可能會因為貨幣政策轉向或逐步轉型，或逐步退出商業地産市場，商業地産市場由此逐漸開始分化。同時，一些公司開始調整公司佈局戰略，果斷退出風險項目，優化現有公司項目結構。

此次SOHO中國有選擇地拋售上海物業，或許正是出於對優化公司産品結果的調整。SOHO中國董事長潘石屹在談到上海兩項目時表示，在經營中適時優化資産，轉讓一些相對非核心地段物業，以及在適當的時候買進更優質項目，實現區域的均衡發展和資産的最優配置。

對於未來商業地産市場的發展，王健林建議以各省和市為單位出臺“商業佈局規劃”，避免惡性競爭，比出臺調控政策更具可行性。

同時，世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉對中新網房産頻道表示，此次蘇州率先出臺新政進一步規範商業地産，將對國內其他面臨同樣風險的城市有一定的啟示意義，期望更多地方政府能重新審視過去幾年商業地産發展政策，全面評估地方商業地産風險，以更加務實的態度預測未來需求及部署土地供應，通過完善規劃選址、業態佈局等，優化商業業態結構及用地佈局。（中國新聞網）