鄭州房産——地産中國鄭州頻道

2014年初始，房地産市場一片“地熱房冷”的怪現場，眾地産大佬的“不看好論調”，讓房産市場在年初就充滿了各種不確定性。根據克而瑞數據分析，2014年1月份，1月商品住宅供應50.80萬平方，環比下降34.00%；成交51.84萬平方，環比下降72.2%，供求比0.98。1月全市商品住宅成交均價為8387元/平方米，環比下降0.21%，同比增加4.67%。

城市框架在拉大，你心裏的中心是不是也改變了？

區域熱度以高新區、航空港區尤甚，並逐漸蔓延至鄭州經開區、龍子湖、新鄭龍湖、平原新區、二七新區、鄭上新區

受春節假期影響，1月份成交量大幅下降，商品住宅也只有兩個區域供應，分別為二七區6.41萬平方米、金水區4.68萬平方米。雖然整體供應量和成交量相對下降，但仍不妨礙民眾對部分區域選擇上的熱情不減。根據數據分析，1月份各區域商品住宅成交情況來看，高新區以成交量21.86萬平方米位列榜首，緊追其後的是中原區的10.13萬平方米和二七區6.41萬平方米，而管城區、鄭東新區這兩個區域則無住宅供應。

在這三個區域之中，相比較二七區和中原區的“成熟”，高新區還處於“新人報道”狀態，有實力也有潛力。比如從1月鄭州市新增供應地塊來看，主要集中在惠濟區和高新區，其中高新區土地供應量佔據25%，這股熱潮從2013年開始持續至今，根據數據分析，2013年上半年鄭州各區域土地交易中，高新區以成交17宗土地、成交土地建築面積321萬平方米位居各區域成交地塊排名榜首。從今年初始的成交量和供應量來看，2014年高新區的熱度仍會持續。

自從有萬科、升龍、錦藝、謙茂等各大房企都來搶分一杯羹後，高新區無疑成為了一片開發沃土，有人還用“三個最”來形容生活在高新區的便利：房價最低，生活最宜居，交通最不堵。

在1月各區成交均價中，鄭東新區、金水區和經開區的價格仍領跑鄭州樓市，金水區和鄭東新區作為鄭州的核心區域，佔據了市中心的很多黃金地段。對購房者來説，不論樓市是否疲軟，價格是高是低，購房者錢包是鼓是“扁”，地段是首先要考慮的因素，所以這兩個區域理所應當地受到購房者普遍青睞。而作為“後起之秀”的經開區在價格方面表現得也是一路領先。

克而瑞數據分析認為，由於鄭州框架的拉大、剛需客戶需求的釋放、主城區客戶外溢，所以近郊樓市成了香餑餑，區域熱度以高新區、航空港區尤甚，並逐漸蔓延至鄭州近郊新興區域如經開區、龍子湖、新鄭龍湖、平原新區、二七新區、鄭上新區等。無論土地或樓市供求，鄭州未來發展熱點區域都主要集中于三四環間，並呈現逐步向東北、西南方向新興熱點待開發板塊擴散趨勢。

“二胎”政策實施中

你的購房觀念發生變化了嗎？

首改産品價格上漲速度高於首置産品，説明改善型客戶在逐步增加，且速度高於首置型客戶

根據克而瑞數據分析，1月各類産品成交量波幅增大，剛需産品佔比小幅增加，90平方米以下剛需産品全市成交佔比51.5%，較12月增加1.2%，90~120平方米首改類産品減少1%。首次置業以及首次改善類産品1月全市成交佔比77.5%，主要來源於正弘高新數位港(641套，6.68萬平方米)、和昌灣景國際(454套，3.76萬平方米) 、長江一號(436套，4.49萬平方米)、亞星城市山水(371套，2.45萬平方米)，其他成交量位居前十的分別是永恒理想世界、盛潤錦繡城、富田九鼎世家、錦藝國際華都、升龍城和升龍天匯廣場項目。

由數據可以看出，如今，微戶型住宅的成交量明顯多了起來。所謂微戶型，也可稱為“迷你戶型”，一般代指常見的90平方米以下的戶型種類。從90平方米以下産品交易量佔全市成交佔比51.5%這一數據來看，作為購房主力軍的年輕人紛紛把目光投向了這一市場，總價低、首付低、月供低，微戶型的低門檻優勢是不言而喻的。

近日，在某媒體關於婚房置業的網路調查中，對於婚房的面積需求，70~90平方米的戶型最受追捧，有54.05%的購房者覺得這個面積正合適，既可以滿足一家三口的日常居住，在面積使用上又不會太浪費。

不過，數據還顯示，首置産品均價8337平方米，環比上漲1.8%，為成交主力，90~120平方米産品均價為8272元平方米，環比上漲4.25%。90~120平方米首改産品價格低於90平方米以下首置産品，但首改産品價格上漲速度高於首置産品，這説明現在改善型客戶在逐步增加，且速度高於首置客戶。

雖然進入門檻低，但是首置這類戶型面對的市場競爭卻在加大。眾所週知，由於空間的限制，90平方米以下在設計方面創新不多。所以，未來此類房型的競爭將直接反映在産品服務和配套上。

不過，這種情況以後也許將會發生變化，對於鄭州的房産市場來説，剛需一直是房地産市場的主要支撐力量，但有分析認為，自去年年末以來，“單獨二胎”、小升初新政、夫妻間變更産權免征契稅等政策頻頻出臺，不斷地影響著適婚族的購房心理。雖然目前鄭州尚未啟動“單獨二胎”政策，但這是大勢所趨。河南王牌企劃董事長上官同君表示，單獨二胎政策的放開，將會大大改變開發商未來的戶型設計。“一個家庭計劃要生二胎，再加上老人，以及照顧小孩需要的保姆，目前流行的剛需兩房明顯不符合要求，3、4房戶型未來會成為剛需選擇的主流。” 

                                                                                                                                                                                          （來源：鄭州晚報）