原標題：房地産信託引入有限合夥形式 投資人成真正開發商

投資房地産信託不再只有固定收益，滬上信託公司引入有限合夥形式，信託計劃的投資者通過直接參與項目權益投資，以參與股權的形式分享項目收益，其最終收益取決於商品住宅的銷售情況和最終售價。

上海信託不動産金融總部副總經理張錫麟指出，此類産品設計的期限相對較長，以期大致覆蓋房地産市場的一個完整週期。

“房産項目即便遇到市場低谷，也有充裕的時間從谷底走出。如果太短，比如三年，項目很可能恰好在市場的谷底到期，投資者就會遭受損失。當然，如果項目提前達到雙方預期，也可以提前結束。”

有限合夥形式

2013年10月，上海信託曾推出項目——“上信·萬科房地産股權投資集合資金信託計劃”。上海信託和萬科各出資1250萬元，作為有限合夥企業的普通合夥人（GP），負責對基金進行投資與管理。該集合信託計劃，期限5年，募集資金27.875億元，信託資金用於認購有限合夥企業的有限合夥份額，成為合夥企業的有限合夥人（LP）。投資者作為有限合夥人（LP）參與房産項目運作，享受項目分紅，不參與項目管理。因此，在具體在收益分配上，投資者信託收益完全與項目的利潤水準掛鉤，跟隨項目利潤情況浮動。

上海信託不動産金融總部副總經理張錫麟介紹，採取有限合夥企業的方式投資房産項目的股權，是上海信託的項目從融資模式向投資模式轉變的嘗試，也是該項目的創新亮點之一。這種結構設計，相當於讓投資者成為股東，介入房産開發的一級市場。今後，採用類似結構設計的信託計劃會越來越多。

據了解，以有限合夥制募集資金已經成為海外創投的主要方式。從行業內的實踐經驗來看，有限合夥企業主要有以下兩大優點：按照國家有關稅務和《合夥企業法》規定，有限合夥企業不必再重復繳納所得稅，選擇有限合夥制而不選擇公司制形式，可以避免雙重稅賦；其次，分配機制靈活，有限合夥的收益或利潤分配完全由合夥人之間自由約定，不受出資比例的限制。