投資者的生意經

拋出千億計劃的同時，菜鳥網路並沒有對外界描述這項投資的盈利前景。有媒體報道，在菜鳥內部董事會會議上，馬雲告誡所有股東，未來8~10年投資可能都不會有收益。但這種説法既不符合商業投資的邏輯，實際的情況也很可能與之大相徑庭。

“對於過去十年在中國開展業務的國際物流地産開發商而言，他們的利潤來自三方面：一是息差，利用海外的低息資金，例如美國養老基金的資金利息低至1%~2%，投資國內物流地産，從中獲取回報，二是人民幣升值，三是土地增值。”蘇智淵説。

嘉民集團向記者提供的一份資料顯示，高品質的倉儲設施目前市場凈投資收益率約達6.5%至7.0%。普洛斯近期向投資者提供的一份演示材料則顯示，在中國開發物流地産項目，10年期投資的內部回報率(IRR)達到15%~20%。

對於本土的菜鳥網路而言，息差以及人民幣升值無從談起，但在一個工業用地供應緊缺的市場，除了倉儲出租本身帶來的租金收益，土地增值將提供誘人的利潤。

“如果電商物流現階段進入工業地産開發領域的目的是‘圈地’，那麼他們最看重的將是土地增值的潛力。”蘇智淵説，“有些區域的土地，雖然開始以物流用地的名義獲得，但視當地的發展情況，如果未來能夠實現‘轉性’，轉為商業、辦公用地，那麼這部分土地增值的潛力將會非常巨大。”

覬覦土地升值的投機做法，被輿論批評為“圈地”，這成為菜鳥網路不希望被解讀從事物流地産開發的一個理由。但大舉拿地實際上正是菜鳥網路在現階段所投入最主要精力所做的事情，這也帶來一個疑問：菜鳥網路如何拿出千億規模的資金，吃下足以填平慾望的大量土地。

前述國際物流地産開發商中國區負責人表示，外資物流地産開發商可以通過海外基金或者上市平臺，獲得大量低成本資金，從而實現在中國的快速擴張，但國內物流地産開發商卻面臨融資渠道的瓶頸。

由於國內房地産投資信託(REITs)尚未開放，物流地産項目難以吸引分散的資金，一直以來國內物流地産開發商通常只能通過與金融或投資機構合作，進行逐個項目的開發，不具備大規模資産擴張的能力。

“菜鳥網路的優勢在於，它的股東是具有一定資金實力的民營企業，無論是通過自籌資金，還是利用這些企業的融資能力，在一定程度上能夠解決資金的問題。”蘇智淵説。

按照菜鳥網路宣佈的公司股權結構，除了持股43%的阿里巴巴集團，銀泰通過北京國俊投資有限公司投資持股32%，為第二大股東，此外，富春集團則通過富春物流投資持股10%，上海復星集團通過上海星泓投資有限公司佔股10%，圓通、順豐、申通、韻達、中通則象徵性地出資，各取得1%的股份。

很難想像的是，這些民營企業股東能夠掏出並且忍受一項規模上千億、“未來8~10年投資可能都不會有收益”的投資，菜鳥網路和任何物流地産投資商一樣同樣面臨融資的瓶頸。註冊在深圳前海的菜鳥物流，是否正在考慮利用前海開放的金融政策突破這一瓶頸，菜鳥網路方面拒絕向記者透露其融資計劃。

充滿不確定的前景中，“菜鳥網路”計劃正在一點點展開。在天津武清，阿里巴巴集團于2011年底投資建設的華北電子商務物流中心項目已投入運營；同樣在武清，亞馬遜則選擇承租普洛斯開發的物流園區。

對待電商企業自建物流，財務投資者和電商企業自己的看法截然不同。“至少對海外投資人而言，輕資産模式的電商企業自建物流倉儲並非必要的選擇，這會讓資産負債表變得不那麼好看，但另一方面，國內土地巨大的增值潛力，可以放大公司的利潤以及估值。”一位業內人士表示。

菜鳥網路的千億投資，在當前階段下，或許只能是一場關於土地的資本遊戲。(王肖邦第一財經日報)