11月27日，菜鳥網路與河南省政府簽訂了一系列投資協議，將在鄭州航空港經濟綜合實驗區打造新型物流倉儲及電商産業集聚園區、多式聯運轉運基地、保稅物流基地、電商産業園四個項目。此外據《重慶日報》的報道，11月的時候菜鳥網路還決定在重慶兩江新區內的保稅港區空港功能區建立樞紐節點。這意味著鄭州、重慶將進入為菜鳥網路提供最新土地儲備的城市列表。

如果考慮菜鳥網路不久前完成對原阿里巴巴集團物流事業部的整合，將後者自2011年以來斬獲的原有項目收歸囊中，菜鳥網路擁有較大土地儲備規模的城市除了鄭州、重慶，還包括天津、杭州、廣州、武漢等。阿里巴巴集團此前曾計劃分別在東北、華北、華東、華南、華中、西南和西北七大區域部署8個大型倉儲節點。

“菜鳥網路如果真的能夠實現3000億投資，就如同把一塊大石頭放進裝滿水的桶裏，將會給整個工業土地市場帶來衝擊。”一位國際物流地産開發商中國區負責人形容。

大規模拿地步入物流地産開發領域，實際上已經讓菜鳥網路成為與佔據國內市場主要份額的國際物流開發商展開競爭的商業對手。菜鳥網路獲取土地的能力，令一些在中國開展業務的國際物流地産發展商感到壓力。

物流用地如今正在成為所有在中國從事物流地産開發的企業競相爭奪的對象。嘉民集團大中華區董事總經理彭菲力介紹，一方面，中國的每人平均倉儲供應僅是美國的7.5%，市場潛力巨大，另一方面，市場極度缺乏供應且分散，可供物流使用的土地供應緊缺。

“在一、二線成熟市場，高端物流倉儲如今正面臨供不應求的局面，以上海為例，高端物流倉儲的供給目前只佔到需求的四分之一，這是很多國際、國內開發商現階段仍熱衷在一、二線城市‘瘋狂’拿地的原因。”DTZ戴德梁行中國區商業部(工業及物流)主管蘇智淵介紹。

被馬雲神話包裹並且捆綁電商概念的菜鳥網路，較一般的物流地産開發商在拿地環節具有某種特殊的優勢。“電商企業通過安排區域結算中心落地，給地方帶來可觀稅收，獲得與政府談判的籌碼，進而取得條件優惠的土地。”蘇智淵説。

事實上，通過切分結算中心，以稅收落地為“誘餌”，吸引地方政府提供廉價並且優質的工業用地，正是阿里巴巴集團此前實際操作的拿地模式。

“但這種模式的問題在於，電商物流不可能無限地切分結算中心去拿地，一旦失去稅收落地的優勢，名頭再響的電商企業也同樣會面臨如何繼續獲取土地的難題。”蘇智淵表示。

這個難題也許可以通過其他方式得到解決。除了通過與地方政府談判，從二級市場獲得所需土地，菜鳥網路也許還在尋求其他獲得土地的方式，比如收購一家擁有大量工業用地儲備的物流企業。其中一個跡象便是，馬雲曾于8月與中儲股份(600787.SH)董事長韓鐵林會晤，就“菜鳥”合作問題進行了非正式探討。