11月29日，從珠江新城地鐵站出站，花城匯廣場中區人流如織，入駐店舖的商家異常忙碌。沿著出口前行並在地面上步行10分鐘左右後進入北區，則發現這裡相對冷清，部分飲料及餐飲店甚至沒有一個客人。佔據8000平方米的8090潮薈坊大部分處於圍檔裝修狀態，未對外營業。這一切仿佛是一面鏡子，真實地刻錄著蘭桂坊在花城匯遭遇的挫折。

11月30日，花城匯投資建設方廣州城投集團總經理助理、廣州新中軸建設有限公司（以下簡稱“新中軸”）總經理陳強向時代週報記者證實，蘭桂坊已經退出花城匯的管理。至少蘭桂坊退出的原因，他説，只是雙方關於運作細節上的一些問題，並不涉及到關於資金及所謂的權責方面的問題。而坊間有傳言稱，蘭桂坊之所以退出，主要原因在於沒有完成早前與廣州城投集團所簽訂合同的商家入駐率。

但是有消息説，蘭桂坊之所以退走花城匯，是沒有得到廣州城投集團的充分授權，加上花城匯的基礎建設不合格，不符合娛樂、酒吧等商業業態的發展，本想調整，卻遭遇種種掣肘，導致盛智文（蘭桂坊集團主席）的想法無法在花城匯得以實施。

曾為蘭桂坊制定了優先進入二三線城市發展策略的盛智文，在第一次嘗試進入一線城市廣州就無功而返。時代週報記者日前希望就上述傳言向蘭桂坊集團主席盛智文求證，並沒有得到其正面的回復。

提前兩年退出花城匯

據了解，2010年底，香港著名娛樂休閒企業蘭桂坊集團從諸多競購者中勝出，與廣州城投簽署“珠江新城核心區中央廣場地下商城經營管理服務”協議，雙方的目標是將“花城匯”打造成一個高端的“臥倒型”精品購物中心，助力CBD核心商圈增添國際化元素。作為廣州最大的地下商業項目，花城匯建築面積合計約15萬平方米，正處於廣州市新中軸線，與小蠻腰、廣州大劇院、海心沙等眾多知名建築和景點相鄰。

據《廣州市新城市中軸線北段規劃》統計，最近幾年，廣州市的地下商業大擴容，廣州塔、花城匯、宏城廣場、又一城、時尚天河商業廣場以及東方寶泰等地下商業貫通，規模接近90萬平方米，被譽為“全球第一大地下商業群”。另據《廣州地下商業報告》統計，目前廣州在規劃建設和即將開業的新增地下商業面積還有58萬平方米，加起來總量近170萬平方米。據悉，當年引入蘭桂坊，一是看中了其在娛樂休閒商業地産方面的號召力，二是在廣州珠江新城核心商業圈裏面，娛樂休閒方面的商業地産確實是有著很大的需求，尤其是蘭桂坊旗下的酒吧、餐飲、KTV等商業業態。然而，蘭桂坊卻在合同尚有兩年的情況提前退出了。

時代週報記者幾經波折找到陳強，他向時代週報記者確認了蘭桂坊退出的消息。“我們和盛主席合作一直不錯，雖然提前終止了合同，但你看我們沒有為此鬧到上法庭，那就説明是和平分手的。”陳亦表示，城投集團與蘭桂坊私下約定不對此事作過多的表述。時代週報記者從城投集團內部人士處獲悉，蘭桂坊與新中軸早在去年就已經提出解約，而且所有的相關交接工作，目前均已經全部完成。隨同蘭桂坊一同進駐的物業管理公司—仲量聯行也一併退出，目前整個花城匯的物業管理由城投集團旗下的建隆物業負責。

話語權喪失或為主因

對於蘭桂坊退出的原因，業內一直存在種種猜測。有消息表示，引入蘭桂坊進行項目管理，主要是看中其在體驗式商業業態上的知名度及運作經驗，但是並未給其太多的實際管理權。這一説法得到了城投的證實，陳強在接受時代週報記者採訪時表示，蘭桂坊的加入，更多是一個品牌輸入上的考慮，“它的身份更多的是項目的協調與提供相應的商業資訊服務。”

此前外界一直認為“蘭桂坊早前已經取得了花城匯的全部管理權，後來由於種種原因，只獲得北區（一區）的實際運作權”。

然而，陳強在接受時代週報記者採訪時卻否認了這一説法。他説：“蘭桂坊退出只是雙方關於運作細節上的一些問題，並不涉及到關於資金及所謂的權責方面的問題。”

由於花城匯項目受到了太多關注，因此已經遠遠超出了一個商業項目的角色，“它還要承擔很多公益類的東西，而這部分投入，對於注重投資回報的企業來説，並非誰都願意承擔。”據了解，由於花城匯地處珠江新城的核心位置，周邊寫字樓及住宅樓密集，在純商業業態的運營管理之外，還需要投資建設諸如地下通道、地上基礎設施等一些附加項目，而這也被陳強理解為蘭桂坊退出花城匯的主要原因。

時代週報記者就退出一事聯繫蘭桂坊，集團主席盛智文在回應時代週報記者時稱，蘭桂坊與城投集團經過多次溝通後，雙方在愉快的氣氛下達成了一致共識，認為目前是合適時候把花城匯的營運管理交回城投集團，雙方和平解約。

仲量聯行商業地産主管馬煒國在接受時代週報記者採訪時談及蘭桂坊退出的原因，花城匯在交付之初，只是具備一個商業業態的雛形，連最基本的排水、通風等設施都沒有達到商鋪開業標準。與此同時，城投與蘭桂坊在簽訂合作事宜時，並未就基礎設施建設的相關細節進行明確説明。“城投方要求蘭桂坊負責相應的後續基建，可以適當從租金上給予回報，但是這麼大一個商業形式，蘭桂坊需要投入的資金太大。”

不過，根據早前花城匯招商的公告，其明確要求商場開業後第一個經營年度年出租率不低於70%，年營業收入不低於1.3億元人民幣；第二、三經營年度的年出租率不低於85%，年營業收入不低於1.6億元人民幣；第四經營年度的年出租率不低於95%，年營業收入不低於2.2億元人民幣。而實行大包租經營方式的花城匯，蘭桂坊雖然以管理方的角色在其中發揮了一定作用，但實際上並無太多話語權，加上花城匯在基礎設施建設及客流量方面在一段時間內並未達到各方需求，因此退出也就在情理之中。

時代週報記者以租鋪名義諮詢物業方目前具體的鋪面出租情況，目前負責物業的建隆物業一副經理表示，目前處於剛接手不久，蘭桂坊接管的北區出租率方面的數據只有廣州城投方面才能提供。

“盛智文對花城匯的發展有一套自己的規劃，但是早前統一的管理權被大包租的方式分割之後，蘭桂坊的話語權就逐漸失去，這可能才是蘭桂坊退出的主要原因。”有業內人士認為。

優先進入二線城市

作為香港娛樂休閒知名品牌，蘭桂坊在進入內地發展時，一直秉持的理念是以優先進入二、三線城市為主。在盛智文看來，諸多明星對蘭桂坊的宣傳已經足以支撐其在內地任何城市的發展，並不需要通過一線城市來進行品牌打造，同時加上對於成本和競爭的考慮，在進入廣州之前，蘭桂坊還未曾在國內一線城市有相應的運作經驗。時代週報記者在查閱蘭桂坊官網時得知，目前蘭桂坊在內地的商業業態已經進入成都、無錫及海口，而除去成都項目為獨立擁有及全權管理之外，無錫及海口項目則分別選擇與太湖新城以及觀瀾湖共同建設。盛智文曾對外透露，目前已經收到國內17個城市的邀請，並有意攜資金40億元繼續開拓國內市場。

以商業運作發家的蘭桂坊，似乎也沒有摸準內地商業發展的方向。而隨著花城匯項目的退出，其在一線城市的佈局又顯得撲朔迷離起來。盛智文表示，雖然在廣州的首個項目不是很成功，但是會繼續尋找新的合作方式，“希望能在廣州打造真正的‘蘭桂坊’。”

從原先進入二、三線城市，到目前嘗試進入一線城市廣州，及至早前盛智文對外透露的有意進入諸如上海等一線城市的想法，讓外界猜測蘭桂坊已經調整了早先不進入一線城市的思路。盛智文在回復時代週報採訪時對此表示，原則上，蘭桂坊發展戰略保持不變。“當然，如果在一線城市有令人振奮的機會，我們很樂意進一步考慮。”據悉，蘭桂坊集團目前正積極拓展國內市場，2010年開業的“成都蘭桂坊”已經成為四川省知名的餐飲娛樂地標。位於海口市的“海口觀瀾湖-蘭桂坊”以及位於江蘇省無錫市的“蘭桂坊無錫”項目均正在陸續籌劃建設中。“我們同時在國內其他城市積極洽談其他合作項目。隨著蘭桂坊的品牌在國內運營日漸成熟後，我們將會考慮籌備上市。”對於將來的發展，盛智文如此表示。

（來源：時代週報）