敏感期樓市看法現多重分化

如果説外國大腕對中國市場的特殊還不夠了解的話，那麼近期國內著名經濟學家、清華大學經濟管理學院經濟學講席教授、長江學者特聘教授李稻葵一篇《房地産將有巨變》的文章則讓人看得有點觸目驚心。

李稻葵從政府樓市調控、中央貨幣政策、一二手房的成交量等11個方面對中國房地産市場進行了分析，最終得出一個結論：中國房屋過剩已經非常嚴重了。中國房地産泡沫已經到了駭人聽聞的地步了。李稻葵甚至預言，“從在建房速度、社會資金供求、國際資本撤離速度、房價上漲幅度看，中國的房價最多能再堅持一年左右，就會開始土崩瓦解。一場浩劫無法避免。”

可見，無論是悲觀派，還是樂觀派，學者們對於中國樓市的論斷都有充分的理論依據，而且有一點可以看出的是，關於樓市健康與否的爭論在眼下空前激烈。

“現在可以説是房地産的敏感時期，有人説要崩盤，有人鼓吹上漲，各個層面都出現了觀點上的分歧。”廣東省房協理事趙卓文指出，不僅經濟學家對樓市出現了不同的觀點分歧，就連房地産企業對市場的預判也分成了兩極，比如李嘉誠在減持香港和內地的物業，而萬達、萬科等一些大型房企則繼續瘋狂拿地。在普通老百姓層面，對於樓市的看法也在分化，有人開始拋盤，有人開始買樓。

“中國的房地産市場具有中國特色，並不能完全用西方經濟學的理論和發達國家的經驗來看問題，這是必須承認的事實，但中國房地産有泡沫也是要承認的事實。”趙卓文指出，日本和南韓的經驗顯示，在樓市泡沫來臨前，市場都會有瘋狂期，這是值得警惕的現象，“房價上漲原本可以通過收入水準的提高以及産業發展等因素來消化，但目前國內還沒有找到消化房價上漲的途徑。”

中國樓市泡沫診斷無權威指標

10月中旬，國家統計局發佈9月份的70大中城市房價數據顯示，69城房價同比上漲，北上廣深同比漲幅均破20%。其中，北京同比漲幅20.6%、環比漲幅1.2%，同比漲幅居全國之首，上海同比漲幅20.4%，廣州同比漲幅20.2%，深圳同比漲幅為20.1%。

記者查詢國家統計局公佈的數據發現，7月份以來，已經連續三個月有至少10個城市房價同比上漲超10%，一些城市在某些月份房價同比上漲的幅度甚至達到或接近20%!

對於目前市場的持續高溫，家和集團副總裁張建勳認為，房地産市場的問題是貨幣的“雙超發”帶來的後遺症。

“但是如何來判斷樓市的泡沫?”張建勳指出，中國現在還沒有一個像PMI(採購經理人指數)這樣的標準，如PMI在50以下表明經濟在下滑，PMI在50以上表示經濟運作良好。樓市的運作情況缺乏權威的衡量指標。

張建勳介紹，現在用得比較多的是從市場存貨與去貨比來看，截至11月11日，廣州陽光家緣網站顯示，廣州市場新建商品房可售面積為686萬平方米，但去年一年廣州十區房地産成交面積達到767.7萬平方米，一般來講，可售面積應該是去貨量的1.2倍，市場供求就比較平衡，但現在廣州明顯低於這個水準，而且還存在供應分佈結構和産品結構的扭曲，中心六區供應稀缺，市場供應絕大部分在週邊區域，“中心區樓價5萬，甚至10萬一平方，的確存在風險。”

觀點：泡沫破裂最終將由中産階層埋單?

家和集團副總裁張建勳認為，三四線城市目前的週轉率已經在下降，特別是商業項目銷售下滑，一些超前規劃的大戶型、別墅出現了賣不動的現象。

“三四線城市的泡沫很明顯，開發商拿地戰略開始收縮，特別是不再到三四線城市建綜合體了。”有開發商私下透露，目前已經明顯規避在三四線擴張，這些城市有地的要儘快出貨，而且改變産品定位，不做大戶型高端産品，瞄準剛需和改善型買家。

“現在很多有錢人在拋售物業，轉移資産去境外，而國內很多普通老百姓卻在接盤，如果説樓市泡沫破裂的話，最終埋單的肯定不是政府，而是普通老百姓、中産階層。”趙卓文不無憂慮地表示。而想改變房地産市場最終走向危險的境地，未來要寄望于土地制度的改革和金融政策改革，同時還要改變財富分配體制，“改革要有深度，否則將難以持續。” 

（來源：大河網）