大城市已無立足地？

中國購物中心産業資訊中心主任郭增利告訴記者，“目前中國購物中心的開發呈現出體量趨大、向城市近郊擴散以及二三線城市快速興起的特點。值得注意的是，大體量的物業在提高潛在集客能力的同時，也帶給後續招商和運營更大的壓力，所以今後，購物中心的發展一定要明確定位，尋求收益與面積的最佳平衡。”

像北京、上海、廣東這樣的一線大城市，缺乏吸引力的購物中心客流減少、投資成本逐年加大、市場競爭日益激烈甚至商家經營不下去的情況已經出現。目前，上海開業的購物中心已達100家，每人平均面積接近2平米，遠遠超過每人平均購物中心面積應控制在1.2平米的國際慣例。另外，戴德梁行數據也顯示，今年二季度，上海主要商圈項目的入駐率低於近兩年平均季度入駐率。

從空置率的角度來看，一線城市購物中心從2011年的7.9%增至2012年的8.4%；二線城市購物中心的平均空置率為10.2%，2012年這一比例已經上升至10.5%；在瀋陽和成都這兩個中國最大的二線城市，購物中心空置率分別達17%和16.2%；在廣州，2011年其購物中心空置率僅為4%，現在卻高達10.2%。

高空置率暫且不説，但一線大城市的銷售額也不樂觀。2012年底至2013年初，整個零售市場的銷售額增長開始放緩，2012年底上海、北京、兩地分別僅有兩三家零售商場實現了銷售額增長率上升，大部分商場的銷售額增長率有所下降。

“2012年零售業的放緩實際上已為我們敲響了警鐘，也佐證了市場已經趨於飽和的一二線城市，不再是購物中心獲得新生的風水寶地。”郭增利認為，未來購物中心在突破選址的限制以外，可以嘗試提升服務來化解商場同質化的問題，轉型體驗式購物中心。這方面做得比較好的當屬上海的K11一個頗具個性的購物中心。

“棄大投小”謀新路

相對於市場飽和、高租金、高壓力、高競爭力的一二線城市，三四線城市則顯現出巨大的上升空間。

“一方面是消費群體的需求在召喚，另一方面是三四線城市提升經濟、拉動需求的急迫感，購物中心拋掉大城市的排擠，投奔三四線小城市，做縣域的龍頭，何樂而不為呢？”當記者採訪湖北雅斯集團董事長杜曉宜時他笑著反問記者。

一些縣域型企業很好地把握住了購物中心的發展節奏，利用三四線城市對大型購物中心的缺口，把大城市的mall開進縣城，並引進餐飲、服裝、娛樂、家電、美食、超市等業態，穩穩的賺了一把。

湖北雅斯集團就是一個典型的例子。在超市、商業地産、連鎖酒店、美食城、美容城等現有業態的基礎上，雅斯大膽地規劃了集多個業態在內的大型雅斯國際廣場，除此之外，雅斯第三代門店也獲得了轉型成功。

河北惠友集團同樣抓住了這一機遇。惠友集團創辦于1994年，其發展以三四線市場為核心，逐步向涿州、石家莊、滄州、廊坊等地擴張，擁有60多家門店、40多家標超、10家萬平米大賣場和2座大型物流中心，開闢了涵蓋超市、餐飲、百貨、家電、娛樂等為一體，滿足消費者一站式購物的大型購物中心。

三四線市場帶來的上升空間已漸明朗化，在一些大城市衰敗的景象中，以雅斯、惠友為代表的縣域型企業卻唱出了讚歌，這在一定程度上反映出，購物中心的健康發展需要量與質的同步，我們在填滿購物中心的同時，更要明白購物中心要的是哪些填充物，不是別人填什麼我們就照搬什麼，失去特色的企業才是最可怕的。

對於購物中心今後的走向，郭增利認為，“體驗業態將會是購物中心嘗試的方向，從消費模式來看，要滿足消費者的環境體驗、視覺體驗、全身心的投入體驗，各種模式體驗的程度不一樣，希望體驗的程度越高，消費的模式也就更高，自然産生的效益也高，這樣就能形成良性的盈利模式。解決同質化問題，購物中心可在提升服務上下功夫，服務的差距更易於消費者記住哪個購物中心好，哪個不好。另一方面就是積極尋找新的開拓市場。”