2019年6月12日，上海——中國連鎖經營協會聯合世邦魏理仕于近日共同起草了《2018-2019年度中國購物中心發展力報告》。該報告從從宏觀經濟大勢、購物中心租賃活躍度、運營表現、成本支出和未來預期五個維度對中國購物中心發展表現進行綜合評價，指出在國內消費持續活躍，居民需求持續升級的背景下，購物中心發展力繼續處於積極區間，業主對未來經營預期整體向好。

報告顯示，2018年外部不確定性上升，國內消費對整體中國經濟的拉動作用進一步提升。居民收入增長帶來的消費升級和結構優化，帶動中國購物中心運營持續擴張。在純線上紅利觸頂之際，電商全面進駐線下，推動零售業加速向線上向線下融合和全渠道戰略轉型。購物中心銷售額和租金收入增長平穩，不少業主正在提高對大數據和零售新技術的投入來擁抱新零售。

世邦魏理仕中國區戰略顧問部主管王笑梅表示：“中國購物中心的發展，是很好的洞察中國商業地産活力和韌性的視角之一。作為持續的智力合作夥伴，世邦魏理仕對報告的發佈表示祝賀，並感謝中國連鎖經營協會的信任。我們將繼續站位全球視野，回歸消費需求本源，結合數字化業務場景，致力於持續為各地政府和各市場參與主體提供專業參考意見。”

總體發展力和分項現狀：2018總體發展力處於積極區間，業主成本控制能力有所提升

數據統計顯示，2018年全國購物中心綜合發展力指數錄得64.5，同比下降4.0，但仍高於榮枯線14.5。2018年較2017年有小幅回落調整，主要體現在租賃活躍度和運營表現兩個方面。其中，租賃活躍度受到部分項目總出租面積沒有提升的影響，但整體市場租賃問詢量仍然向好。

從現狀同比分析的各項指標來看，宏觀市場指數錄得75.3, 同比下降0.9，主要原因在於部分項目所在的二三線城市整體市場出租率沒有顯著的提升。

“租賃活躍度”指數錄得73.9，同比下降7.6，但仍高於榮枯線23.9。下調的主要原因在於一些位於零售市場規模較小的城市如包頭、惠陽、洛陽、泉州的購物中心同比客流小幅下滑。另有其他城市的部分項目年內進行的較大規模的租戶調整，從而影響了全年的客流總量。但2018年市場對購物中心的租賃需求仍然有相當水準的消費基礎做保障，新科技正在進一步推動全渠道零售的演進，“融合”與“創新”正繼續引領中國零售物業市場。

“運營表現”指數錄得83.4，同比下降9.3，但仍為表現最佳的分項。下調的主要原因在於2018年銷售額加速增長或租金提升項目略有減少，但仍分別有80%和83%的項目錄得銷售額增速提升和租金收入的增長。説明購物中心的運營情況整體向好。

“成本控制”發展力錄得37.0，同比提升3.5，但仍低於榮枯線13。這一方面表明購物中心企業在成本支出上得到了有效的效率提升，另一方面表明成本控制壓力猶存。在具體支出項中，絕大多數購物中心2018年同比對大數據和零售新技術領域的投入持平或上升，其中對配置智慧停車系統，配置室內導航，搭建大數據平臺的投入已成為購物中心在數字化和新科技領域的標配，也有不少購物中心也開始投入顧客人臉識別、智慧試穿、無人零售等方面。在支出項的交叉分析中，我們發現有不少購物中心2018年同比降低了行銷推廣成本和少量人力成本，但在大數據和零售新技術的投入上仍持平或追加投資，這也進一步驗證了大數據和零售新技術在未來全渠道零售中的重要性。

區域和城市能級發展力解讀

1.華東保持領先，西北、西南地區轉好

從總體來看，七個區域的購物中心發展力均位於榮枯線以上，表明全國購物中心市場大體上保持健康發展。各區域由高到低分別錄得華東（72.4/同比上漲1.4）、西北（69.5/同比上漲1.7）、西南（66.7/同比上漲4.5）、華北（64.8/同比下降3.3）、華南（60.8/同比下降7.5）、東北（58.3/同比下降11.5）和華中（55.8/同比下降13.4）。具體來看，以上海為核心的長三角區域繼續引領華東地區，華東地區購物中心保持領先地位。西北、西南區域購物中心綜合發展力顯著提升，主要受益於成都、西安、昆明、南寧一些優質項目在出租率、銷售額、租金收入等方面的繼續向好。東北、華中地區的同比調整，主要受到長春、洛陽的少量項目出現客流或出租率的下跌影響。但哈爾濱、瀋陽、武漢、鄭州、長沙等市場仍然平穩發展態勢，不少發展力指標仍有提升。

2.一線城市市場優勢顯著

從城市能級來看，北、上、廣、深四城繼續保持優勢地位，一線城市購物中心綜合發展力錄得72.1，同比上漲2.1，分別高出二線和三線及以下城市7.2和8.6。這主要得益於京滬兩地對國內外品牌持續的吸引力。以上海為例，根據相關統計，2018年上海共開出各類首店835家（不含快閃店），平均每天新增2.3家首店。835家首店中包括：19家全球首店及亞洲首店，301家全國首店及大陸首店，515家華東及全市首店，首店能級再攀新高。成本控制和現狀發展力的分項使得一線城市明顯優於出二線和三線及以下城市。而在宏觀市場分項發展力上一線城市與二線城市持平，優於三線及以下城市。在租賃活躍度和運營表現分項發展力上，一線城市與三線及以下城市持平或有微小領先，均優於二線城市。

3.二線城市有所回調，但強二線城市表現良好

二線城市綜合發展力錄得65.0，同比下降2.8，但仍高於榮枯線15.0，這主要受益於強二線城市例如成都、杭州、南京、重慶、西安等城市的良好表現。核心二線城市持續的人口增量為這些城市的零售市場在絕對量和增速上表現搶眼。而港珠澳大橋的全線貫通，更給整個華南片區帶來了矚目的城市發展和消費活力。此外，2018年部分經驗成熟的開發商打造的高品質購物中心入市給中高端品牌的進駐提供了物業選擇。然而我們也看到，一些持續供應量較大，但消費增速較緩的二線城市仍然面臨空置面積去化的壓力，新項目延期開業、存量項目空鋪招租困難、入駐品牌品質下降等問題時有發生。

三線及以下城市綜合發展力錄得63.6，同比下降4.4，但仍高於榮枯線13.6。國際品牌基於一二線市場與三線城市採取差異化經營的思路趨勢開始顯現。相關數據顯示，2018年國際快時尚品牌有42%的新店選址三線及以下城市，其中，華東的節點性城市，華南的佛山、廈門，西南西北消費力逐步提升的昆明、西寧都是品牌選取的區域。而一二線城市，快時尚門店則呈現出更多是植入高科技元素。

不同物業類型購物中心發展力解讀

1.奧特萊斯型購物中心繼續領跑

從不同類型來看，奧特萊斯型綜合指數錄得69.9，同比下降4.2，但綜合發展力仍依次領先於都市型（66.0）、地區型（63.1）和社區型（62.9）三類購物中心。在分項發展力中，奧特萊斯型購物中心的租賃活躍度和運營表現2018年同比都有正向提升，而宏觀市場、成本控制中有不同程度的同比調整。相關統計顯示，2018年全國奧特萊斯前20強總計錄得510.64億元的銷售額，較去年同期增長近25%，單個項目突破20億元銷售額的奧特萊斯數量也由2017年的10個繼續攀升至2018年的13個。

2.社區型購物中心租賃活躍度下降

社區型購物中心發展力錄得62.9，同比下降7.4，並低於其他三個類型購物中心。該類型綜合指數的下跌主要受“租賃活躍度”分項指數下降的影響。越來越多的社區型購物中心的涌現，使得社區型購物中心面臨較為嚴峻的競爭壓力，而都市型和地區型購物中心得益於較大的物業體量規模帶來的輻射效應及日益完善的交通便利，分流了相當部分區域內消費者一部分的日常消費需求。

2019年中國購物中心發展展望

1.總體購物中心市場展望

分析顯示，截止2018年底，中國購物中心市場現狀指數為62.1，未來6個月預期指數上升6.0至68.1，顯示購物中心業主對後市持謹慎樂觀態度。具體來看，有超過六成的業主對項目的租金收入、銷售額和盈利狀況持增長的樂觀預期。有超過一半的業主認為未來項目的運營成本會有所增加，該項比例同比去年略有提升，説明業主對未來運營壓力有一定預期。

2.區域和城市能級市場展望

分析顯示，全國七個主要區域未來6個月預期較現狀均有提升，上升幅度在1.1-10.5之間。

預期與現狀相比，華南、西南和西北有望在2019年較多地提升市場景氣度，未來6個月預期指數錄得67.1、72.7和74.2，分別高出現狀指數10.5、10.0和7.8，漲幅位列七大區域的前三位。位於華南片區福建和廈門兩地優質商場優勢顯現，而受惠于大灣區的創新機遇，多個位於廣東省境內的節點城市消費力提升。西北和西南的向好態勢將繼續受惠于核心城市西安、成渝的快速崛起，成都將以中西部地區零售第一城的優勢繼續吸引國內外品牌的進駐，核心商圈優質項目的不斷優化，次中心區域商場的更新迭代抬升整個城市的消費水準。而西安在2018年迎來的多個地標項目將為城市添加更多的優質品牌吸引力。

華北、華中、華東和東北地區的市場預期亦在上升通道內，未來6個月預期指數分別錄得68.2、58.7、74.4和58.9，較現狀指數高出5.8、4.9、3.3和1.1。

在不同能級的城市購物中心發展趨勢上，一、二、三線及以下城市的預期指數分別較現狀指數上升1.2、7.7和6.7，達72.8、69.6和67.6。而二、三線及以下城市與一線城市的發展力距離正在迅速拉近。近期出臺的《2019年新型城鎮化建設重點任務》中關於開發落戶條件的政策將為更多二三線城市的人才吸引和人口聚集帶來積極的影響，從而廣泛地促進城市的消費活力。然而，新增供應量增加仍將是二三線城市亟待面臨的重大課題，有62%的業主表示，對自身項目所在的二三線及以下城市未來三年的購物中心增量表示擔憂。

3.不同購物中心類型市場展望

從不同類型購物中心的發展趨勢上看，都市型、地區型、社區型以及奧特萊斯型四種類型的購物中心預期指數分別錄得70.8、66.6、65.8和76.5，較現狀指數提升8.0、5.8、4.8和10.9。其中，奧特萊斯型和都市型上升潛力較大。奧特萊斯型以保有較強的目的性消費特性依然保持強勁的增長勢頭。都市型購物中心的位置仍是項目吸引品牌的核心因素，2018年多個核心商圈改造案例的重裝入市也給老舊物業的改造帶了積極的預期和前景。有超過八成的受訪項目在2018年錄得“租賃問詢量”的提升，近乎所有項目的業主表示在未來6個月項目的盈利能力有望進一步提升。