萬科需要危機感

媒體：現在房地産市場雖然有調控，但是很多開發商數據以及機構數據都顯示很多房價都是在上漲的，前幾天中央的政策只是提出了繼續堅持房地産調控，您覺得政府對整個房地産市場是怎麼樣一個態度？

鬱亮：中央的表態是促進房地産市場平穩健康發展。我們尤其注意到中央政府更注重房地産市場長效機制建設方面。這對於行業的平穩、穩健發展當然是有利的。萬科也樂於看到這麼一個局面。價格上漲的問題，目前主要城市的庫存去化週期在10個月左右，批售比在0.9左右，下半年供應量相對會增加，我想未來房地産市場會平穩一點，房地産市場缺乏房價大幅上漲的基礎環境。

媒體：剛才看到報告中提到人口老齡化到來可能給這個行業帶來更多機會，萬科在養老地産方面是一個怎麼樣的規劃？有沒有找到清晰的盈利模式？

鬱亮：萬科對養老這個業務非常關注。為什麼強調是養老業務而不是養老地産。如果用養老地産這個思維想養老這個事情，那是錯誤的。養老一定是一個服務，房子只是一個工具，但不是最重要的部分。對養老業務怎麼發展這件事，我們還沒有看到一個很清晰的商業模式，公益的養老很清楚，但大多數人不可能通過公益走到慈善養老范圍裏面去。我們現在還在花功夫做研究。在良渚項目，我們也做了一個組團做養老業務試點，反映還不錯，但是有一點出乎意料，買的都不是老人，都是為10年後準備的。房子賣出去了，但養老業務試點工作並沒有像預期一樣開展起來。老齡化是社會問題，需要社會共同參與才能解決。如何為長者服務這件事情是一個特別大的話題，我們還在研究。

媒體：您之前提到了下半場，那麼下半場萬科軟實力在哪？想問一下萬科在住宅産業化這塊進展怎樣？

鬱亮：我們去年專門提了我們一個三好概念，從好房子到好服務、好鄰居。在一個自住為主的市場裏面，客戶對於産品品質跟服務品質要求越來越高。鄰里關係也是我們在物業管理上一個重要內容，所以我們提出好鄰居概念，並會繼續探索下去。

住宅産業化的目標很清晰，“兩提一減”，提高品質、提高效率，減少勞務用工。現在在工地上常常2萬元找不到一個木工，勞動力成本上升是特別明顯，所以産業化的經濟性在提高。我們計劃2015年萬科的主流産品做到沒有砌築、沒有抹灰，這是很大的工業化目標。如果能夠實現那是很大的意義，對産品品質方面有很多保障。

媒體：萬科目前在香港、美國、新加坡都有項目，下一步有什麼發展計劃？剛才説在國內沒有融資打算，但是你們在海外是有融資計劃的，下一步是不是還會加大海外融資計劃力度？

鬱亮：關於海外發展，我們會在中國人多一些的地方開展業務，在類似于紐約、波士頓這樣的中國留學生、移民非常多的、商貿往來非常頻繁的華人聚集的地方做一些投資和安排。做這些投資安排之外，還有很重要的是學習國際經驗，有沒有當地優秀合作夥伴跟我們合作也是作為前提條件來對待，這是我們國際化嘗試，但是不會一下鋪的很開。

剛才我説到的沒有融資計劃，是指沒有國內股票市場融資計劃。海外融資計劃當然是有，海外資金相對比較便宜，如果開拓更多融資渠道，對萬科發展是有利的，我們今年在這方面已經有一些突破，目前也還在做進一步的探索。

媒體：有沒有可能以後中國房企出海服務的對像是當地外國人？第二，城市配套服務商，萬科從供應商向城市配套服務商轉型，如何完成團隊建設、運營方式等轉型？轉型中最大困難是什麼？萬科現在最大危機感是什麼？

鬱亮：我們選擇華人聚集比較多的地方，是為了發揮我們優勢，能夠帶來影響力，但是不是説以中國人為對象，旨在開發一個新的唐人街。所以我們賣給中國人，也賣給外國人。既然在當地開發項目，當然需要本地化。我們會開發屬於那個地段非常本地化的客戶群。

提出做城市配套服務商的意思，是指要跟上城市發展的趨勢，適應城市的變化和要求。比如深圳特區的地，除了前海還有什麼地方呢？我們必須跟上城市發展步伐來做這個安排。並不是説要突然轉型，這其實是順勢而為的一件事情。

我們一直都很有危機感，但是從來不怕危機感，後面有人追著我們，對我們有好處。我在西安會上説萬科是冬天策略，有人批評我説話不對，你買了那麼多地，怎麼還能説冬天策略呢？萬科為什麼談冬天模式，冬天是一個長期的策略，我們始終要以如履薄冰的態度，看待行業發展，客戶要求不斷提高，對手發展壯大，萬科需要冬天模式運營，我們需要危機感。