據《中國經營報》報道   7月初，2012年的全國地王，南京下關濱江2號地塊突然被終止出讓。南京這一地塊本由中國中冶(行情,問診)集團旗下的房地産公司中冶置業拍下，卻在國土資源部調查後以終止出讓告終。業內猜測，中國中冶2012年巨虧帶來的資金壓力、主管部門對“地王”項目的重點調查，都是造成這一地塊流産的原因。

6、7月間，全國地王怪象頻發，雅戈爾(行情,問診)主動放棄幾年前拍下的地王，讓天價保證金打水漂。而地産龍頭萬科卻打破了不拿地王的誓言，在一線城市頻頻出手。在業內人士看來，地王命運多舛，其中既有開發企業衝動決策的原因，更受到了樓市大環境的影響。此次南京中冶地王叫停的案例或是一個信號，在樓市調控高壓之下，金字塔尖的地王將面臨更高的風險。

被終止的“地王”

拿地的順風順水顯示出中冶置業與南京市政府的良好關係，2號地出讓的突然終止令業界感到驚訝。

7月5日，南京市國土資源局突然在其官方網站發佈一條公告：“經市政府批准，下關濱江江邊路2號地塊因故終止出讓程式。”

消息一齣，業內譁然。這一地塊本是2012年國內總價“地王”，拍出不到8個月卻突然流産。

2012年11月30日，南京臨江老城改造建設投資有限公司（以下簡稱“項目公司”）作為“2號地塊”唯一的競拍方，以底價56.2億元競拍成功。

項目公司98.52%的股權屬於中冶置業，而中冶置業是央企中國中冶（601618.SH）的全資子公司。早在2010年9月，中冶置業就拿下了與2號地塊相鄰的1號和3號地塊，價格分別高達121.41億元和78.93億元。項目公司高價拿下2號地之後，與前兩塊地連成整體。

按照原計劃，南京下關濱江的三幅地塊由中冶置業全部拿下，合計斥資256.54億元。由於拿地資金量巨大，加上後續開發預計還需投入超過400億元，業內普遍認為，唯有央企有此資金實力。回顧歷史，中冶置業在此前拿地的過程中也幾乎沒有遇到有實力的對手。業內觀察認為，中冶置業將把這三幅地塊視為整體，統一規劃開發成為“南京外灘”。

拿地的順風順水顯示出中冶置業與南京市政府的良好關係。南京市國資集團、下關區政府和中冶置業三方還曾在2009年簽下《南京下關濱江老城改造項目整體開發合作協議》。一位南京房地産開發企業高管告訴《中國經營報》記者，中冶置業在南京曾大規模參與到保障房的項目建設中。“保障房歷來利潤較低，中冶置業支援了南京市保障房任務的完成，雙方關係一直不錯。”

從拿1、3號地到2號地，圍繞著中冶置業這一大規模開發計劃曾有不少議論。有消息稱，開發資金規模太大，中冶置業或將引入合作方。

2號地出讓的突然終止令業界感到驚訝。如此一來，中冶置業在“南京外灘”的地塊將被割裂，中冶置業此前作出的三幅地塊統一規劃也很可能成為空文。

記者就“退地”一事致電南京市土地資源管理局時，一位負責人向記者表示，土地終止出讓是由於規劃有所調整，並非中冶置業的責任。企業“沒有不履行合同”，政府“也不會強買強賣”，所以對於中冶置業繳納的保證金南京土地局會予以退還。

記者多次就此事致電中冶集團和中冶置業，均未能獲得回應。中冶置業南京分公司負責人向記者強調，這一項目是由總公司直接負責，與南京分公司無關。

國土部調查成誘因

近階段在房地産調控的指導思想下，國土部、住建部對“地王”的監督力度有所加強，對於直接影響房價的單價地王格外關注，給地方政府施加了一定壓力。

7月8日，稍作沉默的中冶置業發佈公告，詳解“退地”原因，認為造成這一局面的責任在南京國土局一方。

據透露，拍地之前，中冶置業已經繳付了11.3億元競買保證金。2012年11月30日拍地完成後，雙方約定在12月29日由中冶置業繳納50%的土地出讓金。

但就在繳納前幾天，國土資源部土地利用司突然介入，要求公開調查該地塊的“違規供地和違約房地産用地”問題。

正是這次調查讓土地出讓陷入停滯，調查進展與結果一直沒有對外公佈。中冶置業公告稱，公司在調查開始後曾要求南京國土局確認土地出讓進展，但一直沒有收到回復，直到2013年7月3日才突然受到一封函件。

當日，南京國土局致函中冶置業項目公司，稱“由於規劃建設條件發生重大變化以及地塊內鐵路西站貨場遷建時間調整等原因，市政府決定終止2號地塊掛牌出讓程式，並退還2號地塊競買保證金”。

上海一位房地産仲介公司負責人告訴記者，近階段在房地産調控的指導思想下，國土部、住建部對“地王”的監督力度有所加強，對於直接影響房價的單價地王格外關注，給地方政府施加了一定壓力。

在這一基調之下，南京國土局做出了更改規劃的決定。上述房産仲介負責人認為，未來南京國土局再度出讓這一地塊時，會考慮到中冶先前拿下的兩幅地塊，按照一定的標準，統一規劃選擇。

對於終止出讓，中冶置業並不願讓外界解讀為自身開發能力的問題。公告明確指出，終止出讓是南京國土局單方面的責任，中冶置業已要求南京市國土資源局在3日內退還保證金11.3億元及相應的財務費用。

中冶置業在公告中強調，公司在南京有著“河西地區的基礎建設”以及“150余萬平米保障房”等多項重大城市建設和資金投入。業內人士指出，2號地塊出讓被終止，1、3號地拆遷進度延緩，都使中冶置業與南京國土局的合作遇到了困難。

中國指數研究院南京分院高級分析師李飛影告訴記者，2013年上半年南京土地市場火熱，出現很多高溢價拿地的情況。記者了解到，南京仙林湖一個曾經被退的地塊不久前以高價再度出讓成功，南京地塊並不愁賣。

事實上，退地更像一次和平分手，南京國土局在調查之後更改了規劃，中冶置業即將拿回保證金，均無太大損失。年報顯示，中冶置業母公司中國中冶2012年巨虧69.52億元，資金方面並不寬裕，開發可能會耗費相當長的時間。

中國地王怪現狀

中冶置業的南京“地王”似乎正是政府重點關注的對象，除政策壓力外，地王在市場開發時遇到的難度也更大。很多地王拿地時溢價高達好幾倍，通過借貸等融資方式來開發，因而面臨巨大的資金壓力，地王流産的風險特別高。

地王頻出，命運卻各不相同。中冶置業地王終止出讓前後，國內出現了多個地王怪象。6月，雅戈爾退掉了杭州申花板塊地王，4.8億元保證金打了水漂。而多年以來一直旗幟鮮明不拿地王的萬科，一反常態地在近期接連拿下三個地王。

6月27日，萬科與保利以53.7億元的掛牌底價競得重慶江北區溉瀾溪地塊，刷新重慶“地王”紀錄。7月3日，上海萬科盈江投資管理有限公司聯合上海張江（集團）有限公司以48.7億元競得上海市浦東新區張江高科(行情,問診)技園區中區地塊，稱為上海年內總價新地王。7月8日，萬科在廣州荔灣區打造了區域今年的“新地王”。不僅以6.03億成交，折合樓面均價更是達到19638元/平，溢價96.4%。

地王的命運多舛有著開發企業自身的原因，也與宏觀政策息息相關。

2012年年底，國土部曾專門召開“2012年房地産用地管理調控情況的新聞發佈會”，給地方政府提出了具體的要求，“避免出現所謂‘地王’誤導市場的現象。”

要求包括：對總價較高的地塊，實行分割處理，劃為多宗地供應；對地段較好、單價較高的優質地塊，綜合採用多種競價方式或招標出讓；提高付款難度，或與條件較差的土地放在一起供應等。

中冶置業的南京“地王”似乎正是政府重點關注的對象。

除政策壓力外，地王在市場開發時遇到的難度也更大。21世紀不動産上海區域分析師羅寅申告訴記者，地王夭折的現象屢有發生，拿地的時候市場火熱，而進入開發階段時卻發現房價的漲幅不及預期，部分地王項目建成後面臨虧本的窘境。

羅寅申盤點稱，上海嘉定的常發豪庭、松江的龍湖好望山等地王項目，就是以差不多成本價格在售賣。而中海和雅戈爾在上海長風的地王項目情況也差不多如此。

此外，在上海南匯、青浦等地區，還有很多地王至今沒有入市。從拿地到建成時間在不斷被拖長。在入市達不到目標收益率的情況下，很多開發商採取的是“拖”的辦法。目前很多地王的樓板價要達到樓價的四成以上。

“很多地王拿地時溢價高達好幾倍，通過借貸等融資方式來開發，因而面臨巨大的資金壓力，地王流産的風險特別高。”羅寅申提醒説。