雖有調控壓力，但中國房地産市場迅猛發展勢不可當。數據顯示，2011年銷售額超過千億的房企只有萬科一家。而近期密集披露的上市房企年報顯示，2012年上市房企銷售額“千億軍團”擴陣，萬科、綠地、保利3家入圍；“百億房企”俱樂部也由2011年的42家，增加到53家。規模急速擴大、現金流大為改善，中國上市房企迎來高增長“盛宴”。

高增長的“盛宴”

2012年仍是房地産市場的牛市：萬科以1412.3億元創下銷售金額新高，中海以128億元的凈利潤創下房企盈利新高，恒大則創下銷售面積新高。

“結構合理者得市場。”蘭德諮詢總裁宋延慶表示，去年一、二線城市房地産市場好于三、四線城市，所以去年聚焦在一、二線的中海、保利、華潤等公司業績出色。

目前來看，房企增長盛宴仍在進行中。據中金公司預測，萬科2013年銷售額預計增長15%-20%，銷售毛利率也將回升。分析人士認為，保利的銷售額增速將維持在20%，而往年一直維持在20%-30%之間。

而隨著銷售回暖，房企的凈負債率也較年初下降。以高凈負債率典型代表綠城中國為例，2012綠城凈負債率水準大幅下降至49%，為近年來的最低水準；2012年增長最為迅猛的保利，凈負債權益也從上半年的116%降至年底的89%。

利潤新挑戰

但在規模擴大、負債率降低的同時，行業的利潤率持續下跌。記者獲悉，去年高盈利的代表中海地産，毛利率首次跌出了40%的水準，其他房企下降幅度則更大。雖然樓市自去年三季度開始銷售均價已重拾升勢，銷售毛利率有所提升，但整個行業利潤率降低已是大勢所趨。

綠城物業銷售毛利率為29.2%，低過2011年的32.6%，與2010年的29%相近。龍湖預期今明年入賬毛利率降至25%至30%水準，恒大更宣佈上市以來首次暫停派息。據數據顯示，去年500強開發企業凈利潤均值為4.34億元，同比下降18.64%。

城鎮化將促開發模式創新

華夏幸福基業高管對記者表示，無論是規模還是利潤率方面，房企“大者恒大”現象越發明顯，全國性房企，尤其是央企越發強勢。2012年，華夏幸福基業全年完成銷售額211.35億元，同比增長28.09%。公司實現營業收入120.77億元，同比增長55.03%。

“中等規模的房企將進一步加速全國佈局，在城鎮化的背景下，開發模式也會有所創新。”上述華夏幸福基業人士表示，公司通過産業促進、城市建設、住宅開發、城市運營四大業務板塊的體系化發展，探索中國特色的新型城鎮化開發。

-年報亮點

2012誰賺錢最多？

中海是“最賺錢房企”

賣房最多的不一定最賺錢。2012年房企老大萬科以1412.3億元的銷售收入創行業歷史新高；但“最賺錢房企”仍是中海地産，盈利能力領先同行。

數據顯示，中海凈利潤達151.6億元，刨除投資性物業的重估升值獲利後為128億元，與萬科的125.5億元相當，但中海營業收入(517.3億元)僅為萬科(1031.2億元)的一半。

去年萬科毛利率(36.6%)和中海(38%)相當，但凈利潤率僅為12.2%，不足中海(29%)的一半。業內人士表示，高利潤率除了成本管控外，也受産品定位、城市佈局等因素影響。

盈利“落後生”中，“銷售面積全國第一”、主要佈局三、四線的恒大地産一直處於行業低位，2012年核心盈利大跌62億元，毛利率僅為28%。

記者了解到，目前房地産行業內平均毛利率在33%左右，凈利潤率指標上，由於A股和H股會計方式不同(如公允價值重估)，一般H股較高，如內地上市的萬科、保利去年凈利潤率僅在12%左右，但香港上市的內房股大約為15%。

此外，房企利潤率持續下跌成為行業共同的隱憂，包括中海、萬科、保利、恒大等龍頭的毛利率、凈利潤率均出現下滑。

但部分房企以獨特的模式仍維持高毛利。如A股上市的中型開發商——華夏幸福基業，以“産業新城”開發建設為突破口，旗下有河北、遼寧等地的5個園區進行開發建設，2012年的毛利率高達42.93%，實現歸屬於母公司所有者的凈利潤17.83億元，同比增長31.34%。年度公司加權平均凈資産收益率為51.42%，處於行業較高水準。