反思中國房地産當前十大問題

來源:地産中國網 2013-03-26 13:56:00

6、精裝房導向與控房價之背反

早在2008 年,住房和城鄉建設部便發文要求各地制訂出臺相關扶持政策,引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或功能表式裝修模式,逐步達到取消毛坯房。而精裝修房因可避免二次裝修造成結構破壞和綠色環保、節約等優點,也被更多開發商和買房人所接受。由於附件裝修,其價格自然要高於同等條件的毛坯房。但為維穩樓市,國家對房地産的調控始終未有放鬆,希望平抑房價,一些地方甚至限制售價,而為追求低價快跑的策略,一些開發商又選擇回歸毛坯房之路。而精裝修導向與控房價的矛盾就此産生。

7、限購加劇民間資金外流

在限購與限貸政策持續、樓市調控持續發酵的背景下,大量資金從樓市撤出,有的涉足礦業,有的投入其他領域。與此同時,在樓市“限購”時代,由於在國內暫無購房資格,因此,有投資需求的購房者紛紛在國外置業,導致大量民間資金外流。此外,在限購政策下,房企為了尋找新的利潤增長點,亦將投資觸角伸向了海外市場,這也是一種資金外流的現象。

8、養老住宅開發政策支援缺失

隨著我國逐漸步入老齡化社會,近年來養老産業引起了業界的廣泛關注,不少品牌開發商紛紛成立養老産業研究團隊,部分保險資金也紛紛進軍養老地産。然而,養老産業投資大、回收慢,國內養老地産缺乏完善的商業模式,再加上國家以及地方政府沒有相關金融及土地等方面的政策支援,現階段的養老産業的發展無法做到地産開發與專業配套設施、配套服務的兼顧,更多仍是停留在以養老住宅開發為主的階段,不少開發商甚至借養老之名行圈地之實。

9、借題材圈地、大盤捲土重來

工業地産、旅遊地産、養老地産、商業地産等非限購領域興起的同時,亦有不少開發商借到這些題材,大舉圈地。尤其在旅遊地産方面,海南便是典型一例。不足4萬平方公里的土地上,動輒引來數十億、上百億的投資。雲南旅遊地産更達狂熱的境地。而萬達集團、雅居樂等企業更是重金下注旅遊地産。事實上,瞄準旅遊地産這塊肥肉並不是這一兩年的事情。數據顯示,截至2010年底,國內已有超過50家房企涉足旅遊地産,涉及項目金額超過3000億元。由於在城市範圍內針對土地的政策和限制繁多導致幾乎已無地可圈,開發商庫存壓頂,生存壓力越來越大。於是,城市邊緣地區,特別是旅遊區域就成了開發商打擦邊球、大肆圈地的灰色地帶。

10、境內外融資成本過高

當前,迫於資金鏈壓力,大部分房企選擇發行債券票據或是信託方式進行融資以解決當前困境,然而,這些融資方式的成本已經達到了歷史最高點。而隨著大房企的擴張,中小房企受到嚴重擠壓,回款困難,利潤率整體下滑,利潤難以覆蓋前期融資成本。傳統渠道融資困難重重,而再次通過民間借貸或者信託融資“借新還舊”,面臨的是又一輪“飲鴆止渴”。不過,除了民間融資和信託渠道,赴港上市也成了不少中小房企募資自救的選擇之一。此外,還有不少中小房企選擇了房地産基金、資産證券化、出售項目或子公司股權等融資渠道。但整體而言通過高利貸融資成本高達30%-40%。目前,中型房企的融資成本在25%,小型房企更高,大型房企稍低。但總體而言,中國房企融資成本遠遠高於其他國家的房企。

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反思中國房地産當前十大問題
來源:地産中國網2013-03-26 13:56:00
【編者按】若干年來, 處於“調控時代” 的房地産行業,或多或少地脫離了市場化機制的自我調節, 諸多行業問題也隨之逐漸暴露出來。如房價越調越漲、建築品質問題增多、商業地産區域性過剩、精裝房導向與控房價之背反等等, 這使全行業陷入了一種浮躁的情緒。為警示行業弊端,地産中國網特為您盤點當前房地産業存在的十大問題,旨在避免積羽沉舟,扶持行業健康發展。
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