效果有限 政策或應重估

在多數業內人士看來，雖然“退房”過程仍在持續，但“國”字頭企業在房地産市場的份額不斷擴大。根據北京市土地整理儲備中心的資訊，2012年北京共成交37幅住宅地塊，其中國企(包括央企)拿走了24塊，佔比高達66%。2013年前兩月，北京成交的經營性用地也絕大部分被國企收入囊中。

土地市場的高門檻正逐漸將民企擠出。SOHO中國董事長潘石屹表示，民企都被擠到了二三線城市，因為央企還看不上那裏。多數業內人士認為，隨著這些新交易土地的陸續開發，1-2年後一線城市的新房供應將被國企壟斷。

事實上，從去年年初開始，國資企業已經在一線城市土地市場表現出強勁勢頭。其中，從2012年4月南昌市政奪得“北京香河園地王”開始，到今年1月中國海運旗下子公司聯合競得“黃浦江沿岸E20地塊”，近一年來，一線城市幾乎所有的高價地都被“國字頭”企業製造，只有“萬柳地王”等少數高價地倖免。

這種情形與“退房令”出臺的背景似曾相識。2010年3月16日，在當年兩會結束次日，央企在北京製造了三個“地王”，成為“退房令”出臺的重要誘因。三年後，土地市場似乎有重現當年情景的跡象。業內人士認為，從市場表現來看，“退房令”的效果已經讓人難以察覺。

亞豪機構市場總監郭毅表示，央企可以憑藉其雄厚的資金實力、良好的政企關係、較低的融資成本與經營壓力，在一級開發、規劃及基建環節的提前參與，佔據了土地市場的主導地位，經過樓市調控的洗牌，這些優勢更加凸顯。

值得注意的是，隨著“國”字頭企業市場份額的不斷擴大，越來越多的民企選擇以合作開發的方式進行運作。房地産業“龍頭老大”萬科在北京開發的大部分項目均有著國企甚至央企的參與。

此外，由於金融保險等行業的央企並不屬於國資委管轄，因此在“退房令”出臺後，這些企業仍然進入房地産領域。其中，中國人壽就通過控股遠洋地産涉足房地産開發領域。而在北京CBD地塊的招標中，多家險資企業也涉足其中。

業內人士認為，一段時間來，央企在房地産領域的強勢表現，正在使市場出現非理性的因素。在城鎮化進程中，央企對進入樓市的衝動恐有增無減。為此，在“退房令”出臺三年後，急需重新評估其效果。為遏制央企回潮的苗頭，該項政策在設計和執行環節已有調整的必要。