利潤誘人 “退房”節奏放緩

與逆市“涉房”情況相呼應，三年來央企“退房”節奏明顯放緩。自2010年3月國資委發佈央企“退房令”至今，已有三年時間。初期，央企退房速度較快，但最近已有明顯的放緩勢頭，且不少企業未完全退出。

根據北京産權交易所的數據，2012年共有15家非房地産主業央企通過北交所轉讓17宗房地産項目，成交額為9.64億元。其中，上半年有11家，退出13宗房地産項目；下半年僅4家，退出4宗項目。蘭德諮詢機構總裁宋延慶分析指出，央企“退房”的步伐放緩，主要是由於房地産市場回暖。

去年下半年以來，房地産市場呈現“量價齊升”的局面。這不僅體現了樓市從底部升溫局面，同時也使不少央企看到了其中的誘惑。

宋延慶表示，從各上市房企的年報不難看出，房地産行業的平均凈資産收益率在10%-20%之間。與運輸、機械製造、鋼鐵等行業相比，顯然具有不小的吸引力。且與民企開發商相比，不少央企有著大量的自有土地，低廉的土地成本無疑將抬高房地産項目的毛利率，進而推高企業的凈資産收益率。而後者恰恰是國資委考察央企的重要指標之一。

業內人士表示，多數不願退出房地産業的央企，都擁有大量的土地儲備。這些土地多為企業自有，土地性質以工業廠房用地為主。企業只需變更土地性質，便可進行房地産開發。雖然目前部分涉足房地産領域的上市公司剝離了房地産業務，但他們大多是由於這一領域的業務出現了虧損。實際上，央企相對於民營房企而言在融資、拿地等方面有天然優勢，其獲取更高利潤的幾率較大，央企介入房地産行業的積極性一直較高。

在“退房令”推出一年後的2011年3月，國資委曾擴增了房地産央企的陣容，將魯能集團、中航工業、新興集團、神華集團、中煤集團等5家央企的房地産業務視作主業管理。據悉，此後，一些擁有大量土地儲備的央企也曾要求國資委發放房地産開發“牌照”，但未獲明確答覆。

相比之下，主動“退房”的央企，多以“剝離不良資産”為主要目的。宋延慶向中國證券報記者透露，中石化曾在2010年12月轉讓旗下一家房地産公司股權、債權，主要原因在於該公司連續兩年虧損，並形成不良資産。此外，一些央企在拿地環節，涉及拆遷、土地性質變更等問題，為避免成為資産“包袱”，也將項目出讓。

上述知情人士表示，“退房令”推出3年來，雖然有部分央企陸續退出，但徹底剝離房地産業務的仍屬少數。央企“退房”步伐較慢，更多是由於覬覦房地産業利潤等原因。