據《理財週報》報道，根據2012年第三季度報表顯示，華僑城截至2012年9月30日，存貨達到359.8億，超過當時總資産704億的一半，而其存貨週轉率也呈逐年下降趨勢，從2009年1.10的週轉率下降至2012年三季報顯示的0.14。

存貨積壓如此嚴重，華僑城方面解釋為，這是其近幾年迅速拿地擴張的結果。

“這個跟我們公司最近兩年開發的速度有關。因為近兩年我們加速開發，所以導致了存貨可能看起來就比較大；但是另外一方面，近幾年我們銷售地産的情況是歷史最好。”華僑城董秘處工作人員表示。

面對華僑城目前的發展進程，多數分析師認為，“華僑城最困難的時期應該已經慢慢過去。”

然而，隨著全國範圍內各地産公司紛紛試水旅遊地産領域，華僑城的發展還面臨運營風險、資金鏈運轉週期長、同質化競爭嚴重等問題的潛在威脅。

高負債深耕旅遊壓力大

在經營了近10年主題公園後，華僑城試水“旅遊+地産”的發展模式，後演進為“文化+旅遊”，開創國內“旅遊地産”的運作。

但是顯然，以旅遊地産作為房地産開發的主要方向，壓力不小。

據華僑城2012年第三季度報表顯示，其期末資産負債率達到72.4％，從2011年年末的71.17％負債率開始，就已經超過了國資委限定的70％“紅線”。

近幾年來的大規模拿地擴張，讓其存貨壓力同樣不小。

截至2012年9月30日，華僑城存貨達到359.80億，佔據其時703.89億資産總額過半；追溯到2011年年末，其資産總額為627.62億，當時的存貨就已過半，達到317.38億。

對比華僑城自2009年以來的存貨週轉率，其下跌幅度同樣較大：2009年其完成資産重組之後，存貨週轉率為1.10，在2011年縮水為0.32，到2012年9月，僅為0.14。

相比于同樣在旅遊地産“下注”份額較大，且産品銷售毛利率業內相對較高的雅居樂地産，雅居樂在2009年的存貨週轉率為0.84，在2011年為0.33，不及華僑城下跌之迅速。

對此，華僑城董秘處工作人員告訴記者，“這個跟我們公司最近兩年開發的速度有關。因為近兩年我們加速開發，所以導致了存貨可能看起來就比較大；但是另外一方面，近幾年我們銷售地産的情況是歷史最好。”

不止如此，華僑城近幾年來旅遊綜合收入佔據主營業務收入比例也在逐年增長。

在2011年，旅遊與房地産收入比例約為37：59，在2012年中期，該項比例達到41:53。

“並不是説我們要把房地産做到多大，我們的目標是要把旅遊項目做到多大。”上述工作人員告訴記者，雖然華僑城的發展模式是通過房地産回哺旅遊，但是隨著近幾年的不斷對外擴張，“再過五六年，在全國布完局以後，我們的旅遊收入肯定是越來越大的。”

“最困難的時期已經慢慢過去”

全經聯文化旅遊委員會秘書長王建民認為，用一般的商業模式評判華僑城的發展現狀，有點不公平：“華僑城最困難的時期應該已經慢慢過去。”

他認為，華僑城的發展項目屬於長期開發擁有式，而非短平快。“他做一個項目的話，起碼要十年八年——他先建遊樂園，然後同時建住宅，而且一般規模都很大——他的開發模式跟其他住宅開發商的模式有區別。”

多名長期從事旅遊地産研究的分析師告訴記者，華僑城以旅遊地産為特色的開發模式，導致其運轉週期較長。短期內出現存貨大量積壓，負債率較高的現象相對正常。

“受到國家政策調控影響，目前國內各大房企的存貨週轉率與前幾年相比數字都不是很漂亮，但對於華僑城這種實力比較雄厚的企業來説，還談不上危機。”從華本城市旅遊地産研究中心主任張晨目前掌握的數據來看，經過一段時間的價格調整，外加華僑城在2012年加大了土地儲備力度，其存貨週轉率已經有所回升。

“旅遊地産是未來大趨勢，它有持續經營的能力。”業內人士指出，即使目前在諸如海南等地區出現旅遊地産泡沫，但事實上，就旅遊地産而言，發展前景和泡沫，同時存在。

相較于國內同行業，華僑城的優勢在於，它有相對豐富的旅遊地産開發經驗，其在項目融資方面也有所嘗試。

除了通過日常常用的融資渠道之外，華僑城曾有過資産證券化的融資行為。

華僑城曾以歡樂谷主題公園入園憑證為基礎資産，合計募集資金18.5億元人民幣，設優先級受益憑證和次級受益憑證。

對此，上述分析師表示，“雖然並不清楚這是否會成為一種常規的融資形式，但是這種融資嘗試只有華僑城能做。”

旅遊地産市場競爭隱憂

隨著近期旅遊地産市場持續走熱，越來越多的房地産公司加大力度投入旅遊地産行業，在張晨看來，華僑城目前的發展模式仍存在一些困境。

“華僑城的旅遊地産缺乏與稀缺自然資源的結合，而由於大量的國際先進産業資源的大規模進入，華僑城如果不在旅遊模式上創新，將會面臨更嚴峻的競爭；其次，主題公園的開發模式目前在中國國內處於過度開發狀態，市場容量有限；其三，隨著中國城鎮化進程，應該説産融一體化是未來房地産行業發展的大勢，所以在項目之初如何利用金融手段來思考整個項目的運作和收益其實很重要，華僑城未來也必須要面臨這種轉型。”

就整個旅遊地産目前的發展態勢而言，其運營同樣有不少隱憂。

“現在主要的風險在經營。”全經聯商業地産專業委員會委員曹博認為，就旅遊地産本質而言，其實質是一個風險很大的産業。目前經營資金能否對業務分解達到有效支撐，支撐不到位，就極容易造成運營危機。

另外，旅遊地産的經營容易受到景區季節性變化的影響。是否能保持其可持續開發，對旅遊地産開發公司而言，會是一個很大的挑戰，“所以國內旅遊地産做得好的項目很少。”

尤其就華僑城而言，作為回哺其旅遊地産資金的住宅地産，因其較多定位在中高端領域，更容易拉長其資金鏈，從而産生資金週轉困境。

“旅遊地産的開發模式投資大、週期長，資金成本高，對資本需求巨大，存在資金瓶頸；多項目異地操作，存在人才困境、管理困境、運營困境；競爭對手越來越多，客戶分流，産品存貨多，行銷壓力越來越大等等。”深圳瑞盛地産顧問曹天柱認為，運營過程中，旅遊地産尤其在資本運轉和管理方面會面臨諸多困境。