中國網地産 陶婷  銷貨能力強悍與否，是房企能否“殺出重圍”指標之一。存貨週轉率高，表明企業流動性強，存貨資産變現能力強，存貨及佔用在存貨上的資金週轉速度快。存貨週轉太慢就會造成庫存積壓，會提高企業的資金成本，並會加大現金回收壓力，甚至有時會形成更大的資産減值損失。

中國網地産根據wind統計數據，按照wind行業分類，剔除可對比性數據不全的上市房企，選取100家上市房企存貨週轉率樣本進行分析對比。而這100家上市房企樣本，採用的是成本基礎的存貨週轉率。其計算公式為：存貨週轉率=營業成本/存貨平均餘額；而存貨平均餘額=（期初存貨+期末存貨）/2。

從以下表格得出，這100家樣本企業存貨週轉率平均值為0.37，其中有23家企業存貨週轉率在0.37-0.82之間，而5家企業存貨週轉率在1-3之間，共計28家企業存貨週轉率超過了0.37的平均值。而51家企業存貨周率在0.20-0.37之間，21家企業存貨週轉率在0.19以下。

高週轉下  企業的流動性反變弱

據以上表格可以看到，太古地産、青建國際、中航善達、九龍倉置業、恒隆地産、瑞安房地産、龍光地産、朗詩綠色集團、中華企業、景瑞控股這10家企業分別以較高的存貨週轉率排在了100家企業的前十名。

而泛海控股、合生創展集團、合景泰富集團、恒基地産、國瑞置業、上實城市開發、北京城建、雲南城投、泰禾集團、華僑城A這10家企業分別以較低的存貨週轉率排在了100家企業的後10名。

一些以高週轉著稱的頭部房企比如萬科、碧桂園、恒大名次並不顯優勢。億翰智庫認為，在行業集中度不斷提升的當下，頭部房企跑馬圈地能力遠強于中小房企，自身資源不斷集聚，存貨規模大幅增長，在營業成本增長有限的情況下，存貨週轉率會低於中小房企。

儘管相較于去年0.35的平均存貨週轉率，2018年存貨週轉率有所提升，但從以上表格可以看到，共計72家企業存貨週轉率位於0.37的平均值以下。這就意味，大部分企業流動性有待加強。

在房企負債的高壓之下，為保證資金鏈安全，近兩年，高週轉成為大多數房企的“標配”。然而，2018年，房企普遍呈現出開工高、竣工低的極端現象。舉例來説，如一家企業2018年新開工面積總計1000萬平方米，而年底結算竣工面積僅300萬平方米。

為何這些企業存貨週轉率低於平均值呢？除了一些企業庫存管理能力較弱之外，由於受限價政策限制，近些年拍出的多幅高價地尚未實現大量變現，從而進一步降低存貨週轉速度，資産週轉率也會受到影響，比如北京城建。

通過以上表格可以看到，北京城建2018年以0.13的存貨週轉率排在了100家樣本房企的倒數第七位。翻閱北京城建年報，中國網地産發現，自2014年以來，北京城建的存貨週轉率便一直處於低位。2014年存貨週轉率為0.22，存貨週轉天數為1636天，而當年的行業平均值在0.25-0.30之間。彼時，北京城建就在年報中稱，其標準化運營尚需提速。

而2015年、2016年、2017年這三年之間，北京城建皆提出“提高項目運營週轉率”，2017年這一年更被其列為“公司提質增效、跨越發展的關鍵之年”。五年過去了，在北京限價限購政策的延續和升級之下，北京城建存貨週轉率不僅沒提升，反而越來越低。儘管存貨週轉率和企業業務結構、限價政策等有關，但業內認為，從行銷層次看，存貨週轉率過低，會影響資金流動，增加新增土地的去化壓力。

而對於一些有大量商業地産的企業來説，商業地産不能變現，只能帶來租金收入，這在一定程度上也拖累了企業的流動性，比如在2018年年報中提到積極加快存量項目週轉的華僑城。年報顯示，2018年華僑城旗下共有景區 13 家、酒店 23 家，旅行社 1 家以及相關的文化、藝術、旅遊綜合體等文化旅遊設施。

據以上表格可以看到，一直以主題公園為核心旅遊業務的華僑城，其2018年存貨週轉率為0.14，遠低於0.37的存貨週轉率平均值。2018年年報顯示，華僑城存貨有1602億的存貨，佔比總資産54.47%，比去年同期增加了5.97個百分點。

看房地産  存貨週轉率別求最大

2018年，謀求剝離地産業務，但因市場環境突變，而導致債務攀升，危機四伏的泛海控股，以0.03的超低存貨週轉率，墊底100家樣本企業。據公開資料顯示，2016年，泛海控股週轉天數為1957天，即5.44年；2017年，其週轉天數則為5255天，即14.6年，大幅放緩；2017年，泛海控股存貨餘額為845.14億元，較2016年增加了176.69億元，佔總資産的45.01%。

儘管如以上表格可見，大部分房企的存貨週轉率，低於100家樣本企業的平均存貨週轉率，泛海控股的存貨週轉率甚至低至0.03，但低存貨週轉率並不意味著企業基本面一定很差，需要具體問題具體分析。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜亦指出，存貨週轉率固然重要，但不是唯一，還得看單位毛利水準。單位毛利水準高，週轉快，則盈利強；單位毛利水準高，週轉慢一些，毛利水準也能覆蓋成本，企業也能活下去。反之，如果單位毛利水準低而週轉慢，則企業經營就會惡化，如果現金流出現問題，企業運營壓力就會很大。

單項目打磨的時間較長，以産品主義著稱的綠城，2018年以0.33的存貨週轉率，處在0.37的存貨週轉率平均值以下，週轉速度也跑輸世茂等同級水準的企業，但其因其拿地成本、資金成本低，在加上低價和物業升值部分，可以覆蓋開發期間累積的各種成本，單位毛利較高，也算活得不錯。

據年報顯示，綠城2018年實現毛利137.52億元，較2017年的毛利80.76億元增加 70.3%，實現毛利率22.81%較2017年的19.25%增長3.6個百分點。2018年綠城總營業收入達到605.46億元，排在了100家樣本企業的第12位，較去年增長43.7%。

而恒大、碧桂園、萬科屬於高週轉企業，儘管單位毛利有限，2018年週轉速度還慢于一些中小房企，但當存貨快速增加時，這些規模房企具有穩定的銷售作為保障，消化掉存貨，所以企業規模上升很快。這三家企業在2018年分別以4678億元、3811億元、2973億元的總營收位列100家樣本企業的前三甲。

而一些高週轉企業因為核心資本缺乏，外部融資比例高且融資成本高，即使週轉速度很快，卻也獲利甚微；如果週轉速度下降，就可能成虧損和企業運營困難。如果現金流惡化，企業就可能陷入危機之中了。

對房地産企業來説，存貨週轉率越大説明房子賣的好，但是有時太大，對企業也有不利，比如回款不及時，産品供不應求及庫存短缺，資金週轉不靈等，理想比值應該是1：1。

因為，一些企業為了清理存貨，搞促銷，做活動，這個時候存貨賣出就很快，存貨週轉率提高同時，銷售收入也隨之提高。但正所謂盈滿則虧、過猶不及，有的只是應收賬款，若萬一對方破産，應收賬款就要提壞賬了，錢就收不回來了。對企業而言，現金沒到手裏，怎麼著都存在風險。

過低存貨週轉率加速存貨週轉，過高存貨週轉率控制存貨週轉率，如何把握好這兩者之間的度，對企業運營者來説，顯然是一個傷腦細胞的問題。