據《中國經營報》報道，北京二手房成交量大幅上漲所産生的影響，終於波及到了新房市場。記者調查發現，儘管2013年1月以來，新房成交量總體呈現微跌態勢，但單價4萬元以上的高檔住宅市場，近期回升明顯。

4萬元是北京房地産市場劃分高檔住宅和普通住房的標準線所在。北京市房地産交易網的網簽數據顯示，2013年1月14日~20日，北京新建商品住房網簽2542套，環比上一週下跌近30%。但記者綜合網簽數據和實地走訪發現，包括萬科、瑞安、保利等大型品牌房地産開發企業開發的4萬元以上的高檔住宅樓盤，同期成交量均有不同幅度的提升，二手房成交構成的置換需求，成為高檔住房成交上漲的主要動力之一。

在目前正在召開的北京市人民代表大會上，北京市委書記郭金龍強調，要主動調控房地産市場，確保中央各項調控政策的落實。而一項被視作“與民生無關”的高檔住房市場，將面對怎樣的政府態度，對於房企和政府而言，都是一道並不容易作答的命題。

二手房“預熱”

“從2012年年底開始一直持續到現在的二手房市場成交量持續升溫，在很大程度上，出乎我們的意料。”我愛我家副總裁胡景暉向記者表示，因為在傳統意義上，從11月開始，應該是二手房市場的“淡季”，而一直以來厲行的房地産調控，更應該加劇淡季的“冷清”。

然而，事實並非如此。北京市房地産交易管理網的統計數據顯示，2013年1月7日~20日，北京二手住宅網上簽約總量為8625套。我愛我家基於這一數據的統計比對顯示，同期二手住宅成交量同比2012年增幅高達469%。

21世紀不動産相關負責人告訴記者，該公司監測北京萬年花城、遠洋山水等區域二手房門店的交易價格情況顯示，這幾個大型住宅社區的二手住房掛牌價和成交價均有相近的漲幅，額度約在300~500元/平方米。該公司門店經理稱，有部分客戶攜帶大額現金看房，但本報記者對此説法未能證實。

記者了解到，二手房價格出現上漲的萬年花城、遠洋山水等大型居住項目，均在2004~2006年前後開始對外發售，其主力房源均屬於2007、2009兩個北京房地産價格普遍上漲週期之前的産品，因此，業主獲利區間較大。

“掛牌價是新房買入時的兩倍以上是比較正常的情況，個別戶型較好的業主，也有以買入價近3倍掛牌的，成交價格情況一般在掛牌價的基礎上減去10%左右，應該説這些業主的獲利是比較豐厚的，他們賣房子很大一個訴求是要換更大或者檔次更高的居所。”遠洋山水項目一位仲介門店的銷售人員告訴記者。

高檔房逆襲

業內人士告訴記者，從2005年開始，北京一、二手住房市場的成交和價格情況，總會呈現出“聯動變化”的態勢，即二手房市場成交量的增長之後1~2個月，新房市場的成交量將會呈現近似比例的上漲。不過，從總量上看，這一“慣例”在2013年1月被打破。

北京市房地産交易管理網的統計數據顯示，2013年1月14～20日，北京全市新建商品住宅網簽總量為2542套；而2013年1月7日～13日，全市新房網簽量3632套，兩組數據對比，網簽量環比下跌約30%。

胡景暉表示，2012年樓市交易量的回暖，使得各大開發商任務基本完成，甚至超額完成年度銷售計劃，一方面，春節前再推新盤的動力不足，另一方面，在目前市場前景看好的情況下，開發商降價促銷的可能性不大，春節前新房成交量還將進一步回落。

然而，在新房成交量總體回落的情況，記者通過走訪調查並結合網簽數據卻發現，萬科、保利、瑞安、中化方興等開發的4萬元以上的高檔住宅項目，成交量卻並未下滑，甚至部分項目出現逆勢增長的態勢。

瑞安君匯項目銷售負責人告訴記者，從2012年11月中旬開始，該項目的成交量就開始逐漸上升。目前累計銷售額已達13億元，瑞安君匯項目是香港上市公司瑞安集團在北京東三環開發的高檔住宅項目，目前銷售均價高達8~10萬元/平方米。

“實際豪宅市場由於客戶群相對窄眾，客戶更加注重産品本身，受外界市場波動影響較小，因此，一直以來豪宅市場的行情相對普通住宅市場都顯得更平穩。項目自2011年12月份開盤，從去年整年的成交情況來看，波動都不算大。”上述負責人稱。

與瑞安君匯項目類似的是，由昔日“地王”廣渠路15號地開發而來的金茂府項目，目前已經基本完成銷售，其開發商中化方興正在研究剩餘房源的定價。截至本報記者發稿時，該項目的成交均價在6萬元/平方米。

梯級置換“初成”

在部分高檔住房完成成交量的“逆襲”之時，北京仍然執行著有史以來最為嚴厲的限購政策。在北京市人民代表大會召開期間，北京市委書記郭金龍明確表示，北京將主動調控房地産市場，確保中央房地産調控的各項政策得到嚴格落實。

“由於限購政策的嚴格執行，在一定程度上，從側面推動了住房消費的梯級化。”北京四方聯達房地産公司總經理楊少鋒表示。由於限購政策對非本地戶籍居民進行了嚴格限制，對本地居民的住房保有量也做出了嚴格限制，因此，“要買新房，必須賣舊房”。

中化方興、北京萬科等企業的銷售負責人告訴記者，在金茂府、大都匯、如園等售價較高的高檔住宅項目中，在具體的銷售過程中，確實存在大量置換和改善型的需求，部分高檔項目中約40%以上的購房者，在簽約購買本項目前，有過“賣房”的記錄，只是距離、時間長短問題。

正因為一、二手房市場之間梯級置換模式的初步形成，導致客戶對於高檔住房的品質要求大幅度提升。“無論是房企還是項目都要順應宏觀調控政策，以産品力贏得市場。”瑞安君匯項目總經理麥志昌表示，為了滿足客戶對於品質的需求，該項目在大堂、園林等方面均按照香港標準進行設計施工。

“梯級置換的形成，對於整個房地産市場保持穩定，是有很大好處的，通過置換，可以增加房源的流通總量，從而穩定整體房地産市場的預期，並且使經濟實力較好的人完成住房條件的升級換代，他們騰退出的二手住宅又可以滿足初次置業者的需求。”楊少峰表示。

不過，面對相對“小眾”的高檔住宅市場的逆勢上揚，政府將如何對待，將是一道複雜的命題。