成長的瓶頸

華遠地産董事長任志強曾在接受本報記者採訪時表示，制約企業擴張規模的是人力和資金。

2013年初，金科宣佈啟動“300位行業精英招募計劃”，在1月15日開始集中面試。睿信致成管理諮詢董事總經理薛迥文在接受本報記者採訪時指出，對於高速擴張的企業必須要具備的兩個能力，一是開發管理能力的複製，其次是團隊的複製能力。

開發管理能力的複製，很大程度上受制于資金。從2011年起，金科頻繁借助信託融資。2012年分別和中鐵信託、興業信託、長安國際信託、重慶信託展開闔作。去年12月27日和重慶信託借款20000萬元之後，2012年新增的信託融資額為25.51億元，金科信託融資餘額為 45.20 億元。

對於在資本市場已失去再融資功能的A股上市公司，其最大的資金來源是銷售回款，其次是銀行貸款和信託公司。金科從信託公司借款成本為10%至15%左右，遠高於銀行貸款。擺脫資金危機後，綠城集團副董事長壽柏年曾向本報記者表示，綠城今後要減少信託融資，儘量不向信託公司借款。在不確定的市場，房地産企業很難把握項目去化速度，財務成本便成為最大的成本。

快速週轉成為保障公司金科資金鏈安全的唯一辦法。據透露，金科要求重慶區域項目從拿地到首期開盤原則上不得超過6個月，外地項目不得超過7至8個月。金科2012年獲取的項目中，有部分項目已開盤銷售。例如，2012年5月底在張家港取得的土地，11月份已開盤，速度確實很快。

2012年金科獲取的大部分土地都在三四線城市（區）。湘財證券分析師張化東指出，金科的項目大部分位於重慶主城的周邊縣區，不受房産稅政策的影響。長沙項目為所轄長沙縣項目不在限購範圍的市內五區。渤海證券在研究中發現，三四線城市對於開發商來説，很難實現項目的爆髮式增長，因此增長還是項目個數為主。

值得注意的是，去年以來，三四線樓市的消化速度明顯落後。克爾瑞資訊集團樣本統計顯示，2011年，三四線城市商品住宅銷量同比增30%，遠高過一二線城市（負增長19%），而去年，三四線城市商品住宅銷量同比增速僅15%，落後於一二線的32%。仲量聯行中國區董事陳錦平也認為，未來三四線城市可能比一線城市面臨更大的風險。主要是需求增長面臨更多不確定性，且在前兩年充足的供應量下，有可能發生供過於求的態勢。金科能否險中求勝？

以北京項目為例，金科銷售情況並不盡如人意。其中金科帕莊園2012年5月開盤的別墅部分，項目去化率剛過50%。2011年10月開盤的住宅部分去化率僅過30%。金科在北京昌平區的另外一個項目金科廊橋花園，同為2011年10月開盤，截至2013年1月16日，仍有接近20%未被消化。北京金科相關負責人稱，主要是受到限購政策的影響。金科快速發展中，一些不和諧的音符也跳出來。無錫金科地産被業主投訴稱，交付的期房綠化及配套設施嚴重縮水。

除了住宅領域的快速擴張，2013年，金科地産還打算開發旅遊地産和商業地産。金科計劃在重慶照母山地塊打造30萬平方米的商業綜合體，還將在黑山谷打造旅遊度假物業。

無論是商業地産還是旅遊地産都需要大筆資金投入，由於財務報表的滯後性，跟蹤金科的分析師們普遍認為該公司目前並不存在資金鏈問題。但金科2011年在建項目共有51個，2012年又新獲得27個項目，78個項目代表78股現金流，它們犬牙交錯，需要極強的資金管理能力。是否能實現快速週轉，既有賴於政策，也有賴於市場。而城鎮化策略究竟會對房地産市場産生多大的影響，還看不清。

在薛迥文看來，房地産行業過去黃金十年已被驗證的規律是，不是靠能力取勝，更多是靠規模和利潤取勝。給開發企業做大的機會僅剩下十幾年的時間，房地産行業終將走向細分市場的道路。由此，不難理解，在機會主義導向下，開發商們對規模擴張的渴望。（來源：21世紀經濟報道）