兩月拿地14宗， 2012年拿地撒金88億，接近全年銷售金額的60%。在資本市場融資不暢的背景下，金科股份（000686.SH）成為2012年年末，A股最“瘋狂”的房地産公司之一。2012年，金科新增土地數量27塊，超過該公司2011年的一倍之多。

一位與金科曾有密切合作關係，但不願透露姓名的地産業內人士接受本報記者採訪時表示，金科已從過去十分重視品質的公司轉變為高週轉公司。

瘋狂擴張不僅考驗著公司的管理能力，也讓公司的人力資源吃緊，融資壓力倍增。金科股份董事會主席、重慶工商聯主席黃紅雲豪賭城鎮化的擴張策略，會讓公司脫胎換骨，還是將公司推入險境？

擴張的腳步

金科此輪擴張始於2012年4月。起初，金科拿地節奏並不快。4月份拿地3宗，位於重慶。5月份拿地3宗，至10月，金科單月拿地數量不超過3宗。但到11月，金科突然開始提速，頻繁發佈土地獲取公告。11月份拿地7宗，12月份拿地7宗。根據公告披露的情況計算，金科投入買地金額達88.5億元。

金科的擴張範圍集中在重慶和三四線城市。重慶開縣、壁山、涪陵等地，金科都在增加土地儲備。此外，金科還在河北張家港、山東濟南、湖南長沙等地取地。渤海證券報告顯示，金科土地儲備建築面積1588萬平米，中西部地區佔比達到71.2%。土地成本較低，平均樓面地價1386元。

拿地背後，兩條戰略邏輯支撐著金科的擴張。2011年8月借殼上市之後，金科制定了“622戰略”和“1030戰略”。前者指金科在全國的佈局比重，後者描述的是金科在大本營重慶的佈局。

所謂“622戰略”，是指金科在以重慶為中心的中西部，投入比重提高到60%，長三角和環渤海地區分別佔20%。這意味著金科的投資佈局重心重回大本營重慶，注重中西部的投資。用其官方的話來解釋就是：“金科在一線城市做品牌，二線城市做利潤，三線城市做規模。”

所謂“1030戰略”，也就是用10年時間，進入重慶轄區的30個城市發展。黃紅雲強調，一定要在重慶主城以外的區縣大力發展。目前，金科已進入涪陵、永川、榮昌、開縣等6個區縣，即將進入萬州、合川、長壽等多個區縣。

據了解，自2011年以來，以大重慶為核心的中西部地區佔金科股份銷售比例，均保持在65%左右。今年中西部地區新增項目面積佔到約70%，三四線城市佔比約60%。

2012年，金科銷售額為150億左右，2011年銷售額為138億。用接近90億的資金去買地，金科透露出強烈的擴張慾望。同為重慶背景的企業，龍湖地産（0960.HK）去年的銷售額為400億，拿地金額接近200億，但其佈局更廣闊，涵蓋一線城市和二線主要城市。

黃紅雲認為，金科必將直接受惠于新型城鎮化的快速發展，成為同行業上市公司中的最大受益者。

成長的瓶頸

華遠地産董事長任志強曾在接受本報記者採訪時表示，制約企業擴張規模的是人力和資金。

2013年初，金科宣佈啟動“300位行業精英招募計劃”，在1月15日開始集中面試。睿信致成管理諮詢董事總經理薛迥文在接受本報記者採訪時指出，對於高速擴張的企業必須要具備的兩個能力，一是開發管理能力的複製，其次是團隊的複製能力。

開發管理能力的複製，很大程度上受制于資金。從2011年起，金科頻繁借助信託融資。2012年分別和中鐵信託、興業信託、長安國際信託、重慶信託展開闔作。去年12月27日和重慶信託借款20000萬元之後，2012年新增的信託融資額為25.51億元，金科信託融資餘額為 45.20 億元。

對於在資本市場已失去再融資功能的A股上市公司，其最大的資金來源是銷售回款，其次是銀行貸款和信託公司。金科從信託公司借款成本為10%至15%左右，遠高於銀行貸款。擺脫資金危機後，綠城集團副董事長壽柏年曾向本報記者表示，綠城今後要減少信託融資，儘量不向信託公司借款。在不確定的市場，房地産企業很難把握項目去化速度，財務成本便成為最大的成本。

快速週轉成為保障公司金科資金鏈安全的唯一辦法。據透露，金科要求重慶區域項目從拿地到首期開盤原則上不得超過6個月，外地項目不得超過7至8個月。金科2012年獲取的項目中，有部分項目已開盤銷售。例如，2012年5月底在張家港取得的土地，11月份已開盤，速度確實很快。

2012年金科獲取的大部分土地都在三四線城市（區）。湘財證券分析師張化東指出，金科的項目大部分位於重慶主城的周邊縣區，不受房産稅政策的影響。長沙項目為所轄長沙縣項目不在限購範圍的市內五區。渤海證券在研究中發現，三四線城市對於開發商來説，很難實現項目的爆髮式增長，因此增長還是項目個數為主。

值得注意的是，去年以來，三四線樓市的消化速度明顯落後。克爾瑞資訊集團樣本統計顯示，2011年，三四線城市商品住宅銷量同比增30%，遠高過一二線城市（負增長19%），而去年，三四線城市商品住宅銷量同比增速僅15%，落後於一二線的32%。仲量聯行中國區董事陳錦平也認為，未來三四線城市可能比一線城市面臨更大的風險。主要是需求增長面臨更多不確定性，且在前兩年充足的供應量下，有可能發生供過於求的態勢。金科能否險中求勝？

以北京項目為例，金科銷售情況並不盡如人意。其中金科帕莊園2012年5月開盤的別墅部分，項目去化率剛過50%。2011年10月開盤的住宅部分去化率僅過30%。金科在北京昌平區的另外一個項目金科廊橋花園，同為2011年10月開盤，截至2013年1月16日，仍有接近20%未被消化。北京金科相關負責人稱，主要是受到限購政策的影響。金科快速發展中，一些不和諧的音符也跳出來。無錫金科地産被業主投訴稱，交付的期房綠化及配套設施嚴重縮水。

除了住宅領域的快速擴張，2013年，金科地産還打算開發旅遊地産和商業地産。金科計劃在重慶照母山地塊打造30萬平方米的商業綜合體，還將在黑山谷打造旅遊度假物業。

無論是商業地産還是旅遊地産都需要大筆資金投入，由於財務報表的滯後性，跟蹤金科的分析師們普遍認為該公司目前並不存在資金鏈問題。但金科2011年在建項目共有51個，2012年又新獲得27個項目，78個項目代表78股現金流，它們犬牙交錯，需要極強的資金管理能力。是否能實現快速週轉，既有賴於政策，也有賴於市場。而城鎮化策略究竟會對房地産市場産生多大的影響，還看不清。

在薛迥文看來，房地産行業過去黃金十年已被驗證的規律是，不是靠能力取勝，更多是靠規模和利潤取勝。給開發企業做大的機會僅剩下十幾年的時間，房地産行業終將走向細分市場的道路。由此，不難理解，在機會主義導向下，開發商們對規模擴張的渴望。（來源：21世紀經濟報道）