摘要：隨著銷售回暖，房企在近期的土地市場表現也頻頻升溫。2012年12月拿地的房企中，萬科、中海拿地金額均突破百億元。而包括萬科、中海等在內的9大標桿房企，單月累計購地金額達394.29億元，環比2012年11月的297.9億元，增長了32.4％，同時刷新2012年內的月度購地新紀錄。

隨著銷售回暖，房企在近期的土地市場表現也頻頻升溫。2012年12月拿地的房企中，萬科、中海拿地金額均突破百億元。而包括萬科、中海等在內的9大標桿房企，單月累計購地金額達394.29億元，環比2012年11月的297.9億元，增長了32.4％，同時刷新2012年內的月度購地新紀錄。

單月購地總額環比增32.4％

雖然時值歲末，但房企在2012年12月拿地的熱情依然高漲。通過對包括萬科、保利、中海、恒大在內的9家標桿房企在12月出手購地的統計，截至2012年12月30日，9大標桿房企累計購地金額達394.29億元，環比11月的297.9億元增長了32.4％，並同時刷新年內月度購地新紀錄。

而房企對於熱點地塊的角逐不止體現在住宅用地，對優勢突出的商辦地塊同樣也表現出了濃厚的興趣。本報記者通過公開資料整理髮現，截至2012年12月26日，房企涉及商辦土地的出讓金約234億元。

一位不願具名的房企人士稱，事實上，從2012年8月底開始，全國主要城市的土地市場明顯復蘇，各大開發商均開始了大規模的“圈地運動”，而且地價及溢價率均有所上行，可見目前市場的主流開發商對市場見底的判斷已經基本一致。他同時表示，地價對房價的影響也將再次出現。

企業拿地及經營策略分化

隨著銷售回暖，房企在土地市場的近期表現屢屢升溫，地王頻現身。但據中原地産市場研究部分析認為，房企整體拿地積極性還是低於2009年-2010年那種接近瘋狂的程度。

2012年12月拿地的房企中，萬科、中海拿地金額均突破百億元，而保利地産在當月表現較此前略有收斂，以97.97億元的拿地支出位居第三。

通過拿地情況可以發現，2012年房企的經營策略發生了顯著的分化。萬科、保利、中海毫無疑問是以銷定量，即根據銷量來決定拿地規模，以期保持土地儲備的恒定；而富力、恒大、華潤、金地、綠城等房企形成另一陣營，其拿地規模明顯小于各自的銷售規模，略顯保守，仍處於明顯的去庫存週期內。尤其值得一提的是招商地産，2012年採取了勢頭勇猛的擴張策略，拿地的規模遠遠超過其銷售規模。

而據業內人士分析，房企未來表現或將進一步分化，標桿房企由於整體業績良好，仍將在未來的拿地高潮中位居主力；而一些中小開發商銷售滯後，未來買地求生的情況將愈演愈烈。

拿地趨勢回歸一、二線明顯

機構數據統計顯示，進入2012年第四季度以來，土地市場迎來供地高峰期。其中，10月全國300個城市共推出土地3242宗，供應面積為13326萬平米；而11月推出土地3949宗，推出面積為15513萬平米；而進入12月，供地面積達到最高潮。截至2012年12月30日，全國26個城市共計推出土地5400宗，共計面積約21600萬平米。

面對充足的供應，房企在購地時也表現出了明顯的傾向。綜合標桿房企拿地區域來看，一線城市佔比20％，二線發達城市佔比21％，二線發展中城市佔比42％，三、四線城市佔比18％，由此不難看出，房企對於二線發展中城市青睞有加。

早在本輪宏觀調控初期，由於限購約束較小，二、三線城市一度成為開發商的“避風港”。然而在一、二線城市迅速回暖，三、四線城市投資泡沫加劇的現實面前，以標桿房企為首的企業對三、四線城市未來存在一定的調整風險持保留意見，因此在選擇地塊時，也普遍採取了回歸一、二線城市的策略。

■看趨勢

房企轉型商業地産商辦地塊屢創“地王”

2012年12月，隨著各地政府加快推地，與往年不同的是，房企在全國掀起搶佔商用地塊熱潮，其中商辦地塊屢創“地王”新高，涉及企業包括萬科、綠地、保利、中化方興、魯能等大品牌房企。

商辦地涉及總價達234億

據記者不完全統計，從2012年12月7日至26日，共有9宗商辦或以商辦為主的用地成交，涉及土地出讓金約234億元。其中，上海國際港務集團股份有限公司、威旺置業（中化方興全資附屬公司）聯合體以總價56.8億元摘得上海海門路55號商辦地塊，樓面價23330元/平米，刷新2012年全國土地總價紀錄；萬科、綠地、玖致酒店管理、廣州港捷企業管理四企業以54.31億元拿下上海南站商辦用地，成為當時的上海總價地王；奧園、保利聯合體以34.11億元合作開發廣州市番禺區鐘村街漢溪村商業金融用地地塊一至九地塊，成為番禺總價地王；魯能集團46.2億元拿下天津南開區天塔道地塊，成為天津總價、單價雙料地王，其中地塊2/3的面積為商辦用地。

房企摸索轉型商業地産

據記者統計，2012年12月房企拿下的9宗大型商業地塊中，有6宗與綠地集團有關。此前綠地集團董事長張玉良接受記者採訪時表示，2012年綠地地産業務中商務地産比重為40％-45％，而到了2013年則要達到60％，超過住宅。

萬科、保利等以住宅為主的房企則在加大發展商業地産的步伐。此前，萬科做商業地産以社區配套商業為主，而目前在上海已有虹橋和上海南站兩處商業地塊土地儲備，有望成為萬科首個商業綜合體項目。萬科董秘譚華傑稱，萬科必須學會做商業地産，發展商業團隊，但萬科以城市住宅開發為主業的方向不會變。

而保利地産也已在北京開發保利中央廣場等商業綜合體項目，分羹商業地産。

據記者觀察，房企轉型商業地産也正處於摸索學習階段，為了分擔風險，大多采用合作開發模式。

對於房企熱衷購置商辦用地，同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，這主要是房企經過千億時代，已實現規模化經營，為了保持長期穩定的現金流，品牌房企紛紛面臨轉型問題，而商業地産的利潤率並不比住宅差，不少房企開始轉型加大商業地産的比重，優化資産結構，而位置較好的商業地塊成為房企搶佔的對象。隨著這些地塊的開發，未來兩年，將是房企商業地産銷售、運營的爆發期。