一、12月成交如期“翹尾”，全年成交規模微降

12月新房成交熱度回升，但單月成交規模仍不及上半年月均水準，全年成交“前高後低”。從12月新房成交情況來看，在供應穩步放量、政策端持續釋放利好信號以及房企加大促銷力度等的帶動下，12月成交熱度回升，成交規模一如往年現“翹尾”局面，但仍不及一二季度的月均成交水準。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年12月重點監測的30城新建商品住宅銷售面積為1423.82萬平方米，環比上升29.8%，同比下降6.7%。

從全年成交走勢來看，“前低後高”特徵明顯。在前期積壓的購房需求加速釋放下，一季度內成交逐月“大步”上升，進入二季度，樓市復蘇持續性開始逐步減弱，尤其自7月份以來，成交基本維持低溫狀態，各月成交規模均低於1500萬平方米。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年重點監測的30城新建商品住宅銷售面積為17046.38萬平方米，較2022年小幅下降3.3%，降幅較上年收窄約29個百分點。全年成交規模創近六年新低，但累計同比降幅收窄明顯，企穩態勢或現。

整體來看，2023新房市場成交復蘇仍在承壓，究其原因，除寬鬆政策的支援力度存在階段性下降現象，居民購房信心並未明顯好轉外，新房市場的交付風險以及房企的債務風險猶存也或在一定程度上制約成交增長。另外，結合以往成交走勢預測2024首月或出現季節性回落。

（注：2021年2月重點30城新建商品住宅成交面積同比為302.9%。）

二、各等級城市單月成交環比全線上升，一線累計同比微降顯韌性

各等級城市12月單月新房成交量全線上升，累計同比全部下降。其中，一線城市韌性凸顯，單月同環比雙升，且全年成交同比跌幅最小。數據顯示，2023年12月一線城市新建商品住宅銷售面積為270.38萬平方米，同環比分別上漲4.7%、13%；2023全年銷售面積為3274.96萬平方米，同比微降0.3%。12月內京滬兩城先後落地降首付、降利率、放寬普宅認定標準的新政，帶動市場迅速升溫，成交端出現積極變化，同時對一線城市整體成交也有一定的拉動效果。相對北上廣而言，深圳新房成交表現則較顯失力，單月環比及累計同比均呈現下滑態勢。

二線城市加速去化，12月“翹尾”幅度略微領先，但全年成交規模仍不及去年。數據顯示，2023年12月二線城市銷售面積同環比分別上升1.3%、36.4%；2023年銷售面積同比下降2.6%。單月成交來看，多數城市環比保持上漲態勢，同比跌多漲少。再結合全年成交來看，監測的13個二線城市大致分為三類，一是青島、武漢局部爆發，12月集中發力，但全年成交仍在承壓；二是重慶、杭州、長沙、溫州、西安、成都成交穩健，發力近乎均衡，全年成交穩中向好；三是蘇州、無錫、南京等購房需求釋放力不足，成交受推新影響較大，全年成交下行壓力明顯。

三四線城市12月普遍小幅翹尾，全年成交承壓。數據顯示，2023年12月三四線城市銷售面積環比上升23.6%，同比下降44.7%；2023年銷售面積同比下降9.5%。單月成交來看，多數城市熱度回升，環比漲幅主要集中在10%-30%之間，同比跌多漲少態勢明顯。全年成交來看，去化承壓、同比下行的城市佔據半數以上。此外，儘管2023年三四線城市政策鬆綁步伐緊密，政策環境達到明顯寬鬆狀態，但全年成交跌幅大於一二線，實際購房力仍然不足。

 三、12月單月供應穩增，全年供應規模繼續走弱

12月新房供應持續放量，但全年供應力度不足。從12月新房供應來看，房企持續推新，供應量穩步增加，但仍不及以往同期的供應量水準。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年12月重點監測的15城批准上市面積為880.6萬㎡，環比小幅上升4.2%，同比下降19.4%，截至本月，供應同比呈現“七連降”。

從全年供應規模走勢來看，推新力度明顯提升主要集中在3、6、9月份，單月供應規模均突破1000萬㎡，其餘月份供應量均維持在較低水準，全年供應力度持續減弱，供應規模創近六年新低。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年重點監測的15城批准上市面積為9848.1萬㎡，較去年下降10.8%。

分等級城市來看，一二線城市單月供應量環比呈現平穩或上升態勢，全年累計供應量均不及去年。其中，一線城市中，廣州、北京12月供應加碼相對明顯，環比漲幅靠前，但全年供應規模仍低於去年2成左右；上海穩健推新，單月環比及累計同比均呈小幅上升態勢；深圳繼11月集中放量後，本月出現回落，但全年供應規模仍較可觀，累計同比漲超30%。

11個二線城市中，單月環比跌多漲勢，在珠海、福州、青島加大供應力度、漲勢強勁的帶動下，12月總體供應維穩。從累計供應來看，僅溫州供應規模明顯趕超去年，珠海持平，其餘9城累計同比均現下滑態勢，且多數城市跌幅超10%，供應力度明顯下降。

 四、12月庫存量環比小幅上升，同比“五連降”

2023庫存消化偏慢，年末庫存量仍處於歷史中高位水準。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年12月監測15個城市的新房庫存面積為12483.23萬平方米，環比小幅上升1.2%；同比下降3.6%，同比已連續5個月維持下降態勢。從近兩個月來看，在供應持續放量、去化持續性不足的情況下，庫存量累積上升。相較去年底而言，今年12月庫存量呈現小幅下降態勢，去庫存略微見效，但當前庫存量仍處於歷史中高位水準，去庫存動力仍有待進一步加強。

從各城市庫存情況來看，一線城市中，深圳、上海庫存壓力較大，主要與2城供應端穩健放量，而去化力度一般有關；北京和廣州相對取得了一定的去庫存效果，庫存量同比跌幅在10%左右。

二三線城市中，受短期供應增加的影響，庫存環比升多降少。其中，青島、長沙、溫州位居環比漲幅前三；合肥、重慶、福州3城庫存量較上月有所下降，降幅均在3%以內。從同比來看，合肥、溫州漲幅靠前，同比均漲超20%；南京、蘇州、重慶位居同比跌幅前三，跌幅均超20%，不排除與3城全年供應縮減明顯，庫存消耗機會增加有關。