一、11月新房供應加碼，成交量價齊跌

（一）成交：新房成交量環比持續下降，同比跌幅收窄

11月北京新房成交活躍度持續下降，成交量環比“二連降”，同比降幅收窄。進入11月份，北京新房成交量持續下降，隨著政策效應逐漸減弱，購房需求釋放力下降，成交上行動力不足。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年11月北京新建商品住宅成交4409套，環比下降14.8%，環比降幅較上月擴大2.7個百分點；同比下降9.3%，同比降幅較上月收窄約30.3個百分點。

從累計成交規模來看，2023年前11月北京新房成交59531套，較2021年、2022年同期分別下降26.1%、0.6%。12月進入房企業績最後衝刺階段，預計供給端或持續放量，新房成交有望改善回升。

 （二）價格：11月新房成交均價環比轉跌，同比 “四連漲”

11月北京新房成交價格結構性下降，根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年11月，北京新房成交均價為52450元/㎡，環比下降6.1%；同比上漲2.3%，同比已連續4個月維持上漲態勢。

 （三）供應、庫存：11月新房供應顯著放量，庫存量上升

臨近年末，房企出新速度明顯加快，11月北京新房供應端顯著放量，批准上市套數同環比雙雙呈現翻倍狀態。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年11月新房批准上市套數6089套，達近8個月以來供應高峰，環比上漲391.4%，同比上漲116.7%。另外，在供應顯著增加、去化動力偏弱的情況下，庫存累積上升，去化週期進一步拉長，數據顯示，2023年11月北京新房庫存量為88343套，環比小幅上漲3.37%，同比下降15.45%，同比呈現“八連跌”。從去化週期來看，11月去化週期為16.4個月，較上月延長0.6個月。

2023年11月，北京有12個商品住宅項目獲取預售證，較上月增加6個，分佈在昌平、大興、房山、豐臺、海淀、順義和通州7個區域。其中，位於海澱區的香宜嘉園共1060套房源可供銷售，預售面積約11.19萬㎡，香宜嘉園又稱香山樾，是越秀地産與北京城建地産強強聯手在北京打造的首個高端人居項目，項目佔地面積73887.385㎡，建築面積89552.295㎡，周邊配套設施及公共服務設施完善。

 （四）分區：11月大興成交量領跑各區，遠郊成交漲勢相對顯著

從11月北京區域新房成交表現來看，大興、順義分別以596、590套成交量領先，佔比分別為13.65%、13.51%；昌平、朝陽位居區域成交第三、四，11月分別成交505套、480套，佔比均超10%；房山憑藉418套躋身區域成交前五。與此同時，東城、西城、以及延慶3區成交量均低於50套，佔比不足1%。

較上月成交變化來看，5個區域成交環比上升，其中，門頭溝、平谷環比漲幅顯著，成交量較上月翻倍，懷柔、密雲區環比漲幅分別為77.38%、40.63%，通州區環比小幅上漲7.00%；另外，10個區域成交環比下降，其中，西城、海淀以及昌平3區環比跌超40%；石景山與上月成交量持平。整體來看，11月北京遠郊區成交活躍度明顯提升，近郊及主城區的成交上漲動力相對不足。

 （五）板塊：11個板塊成交量超百套，昌平回龍觀板塊314套居首

從11月各板塊的成交表現來看，昌平區回龍觀板塊降低以314套成交量位居首位，較上月減少81套，成交均價為60304元/㎡，呈現“量跌價穩”特徵。朝陽區東壩板塊的成交動力有所增強，11月成交279套位居第二，較上月增加80余套，成交均價為75764元/㎡。房山長陽、海淀溫泉板塊分別位居成交第三、四位，成交量分別為192套、164套。此外，本月成交超百套的板塊數共有11個，較上月減少1個。

 （六）房企：8家房企銷售額突破10億，城建發展約25億領先

從各大房企在北京市場的表現來看，8家房企銷售額突破10億元，較上月減少2家。其中，城建發展實現24.95億元銷售額領先，銷售表現向好，銷售額較上月增加約14.91億元；建發房産、中海地産位居第二、三位，銷售額雙雙突破20億元；保利發展躍居榜四，11月實現17.08億元銷售額，較上月增加約3.42億元。整體來看，品牌國央企持續擔當著北京房地産市場的銷售主力。

 （七）項目：建發城建文源府斬獲成交量、成交金額雙料冠位

從11月份北京新房成交套數TOP20項目來看，順義區項目上榜率靠前，共上榜4個項目。其中，昌平區建發城建文源府項目位於第一，11月成交249套，大興區橡樹灣（紅橡潤園）成交100套位居第二位，2個項目的成交價格相差不大，成交均價分別為61667元/㎡、63226元/㎡；房山區的中駿·雲景臺與順義區的招商中建·順義臻瓏府成交表現也不俗，分別以93套、90套位居第三、四位。

從成交金額來看，建發城建文源府憑藉較高的成交規模拉動收金可觀，11月實現15.54億元銷售額，朝陽區的保利天匯項目位居第二，成交金額為7.07億元，單價水準超8萬元/㎡。

 二、11月二手房市場“以價換量”，漲價信心不足

（一）成交：11月二手住宅成交熱度回升，同環比雙雙轉正

11月北京二手房成交熱度回升，成交量同環比雙雙轉正，二手房市場“以價換量”態勢凸顯。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年11月北京二手住宅成交12545套，環比上漲17.8%，同比上漲16.7%。從累計成交來看，2023年前11月北京二手住宅成交142470套，較2022年同期上升8%，較2021年同期下降約17%。

 （二）價格：11月二手住宅市場均價微降，同比持續漲態

北京二手住宅市場均價高位微降。數據顯示，2023年11月北京二手住宅市場均價為64991元/㎡，環比微降0.1%，同比上漲7.91%，同比漲幅較上月收窄0.8%個百分點，並且截至本月，同比已連續22個月維持正增長。

 （三）調價房源：11月漲價房源佔比降至4.49%，創近三年新低

從漲降價房源來看，2023年11月北京二手住宅調價房源中漲價房源佔比為4.49%，較上月回落1.67個百分點。本月漲價房源佔比降至近年來低谷，短期漲價信心仍然不足，後續仍需要政策端的強力加持。