（一）成交：10月新房成交量環比降超20%，同比轉正

10月上海新房成交量環比回落，同比微升。進入10月份，上海新房成交量呈現下滑態勢，一方面受國慶假期影響，出遊意願上升，導致購房需求釋放暫緩；另一方面，在9月“認房不認貸”政策落地下，市場情緒迅速升溫，促使成交量短期衝高，隨著政策效應逐漸減退，10月成交節奏也逐步恢復常態。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年10月上海新建商品住宅成交8482套，環比下降23.8%，同比微升0.8%。從累計成交規模來看，2023年前10月上海新建商品住宅成交119747套，較2022年同期上升10.5%，較2021年同期下跌約21.7%。10月中下旬上海先後推出公積金“認房不認貸”、金山區限購適度鬆綁政策，預計隨著政策逐漸發酵，11月新房成交有望維穩。

備註：2022年6月上海新建商品住宅成交套數環比上漲1197.8%，2023年4月、5月同比分別上漲1188.9%、1037.7%。

（二）價格：10月新房價格環比下跌，同比漲幅收窄

10月份，上海新房成交均價小幅回落，但仍處於歷史較高水準。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年10月上海新房成交均價為71042元/㎡，環比下跌3.8%；同比上漲16.8%，同比漲幅較上月收窄約14個百分點。

（三）供應、庫存：10月新房供應持續放量，庫存量“六連增”

10月上海新房供應持續增加，環比漲幅走闊，同比轉正。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年10月新房批准上市套數12494套，環比上升20.7%，環比升幅較上月擴大2.5個百分點；同比上升27.1%。同時，在供應增加、去化減弱的情況下，本月庫存量進一步走高，庫存壓力較大，數據顯示，2023年10月上海新房庫存量為52353套，環比上升1.02%，環比呈現“六連增”；同比上升24.66%，同比升幅較上月收窄約9個百分點。

根據上海房屋管理局公開披露，2023年10月，上海共有27個商品住宅項目獲取預售證，分佈在金山、普陀、青浦等11個區域。其中，浦東新區的供應量仍然較大，唐鎮板塊持續高開，從浦發唐城到華發半島華庭再到安高申宸院，高昂的認購熱情展現了唐鎮較高的吸引力，預計安高申宸院熱度將一如既往地延續。

 （四）分區：10月浦東新區成交量持續領跑，4區成交環比上升

從2023年10月份上海各區域的新房成交表現來看，浦東新區持續領跑，連續3個月新房成交量突破2000套，10月成交2395套，佔比高達28.24%；嘉定區成交表現也不俗，10月新房成交1176套位居第二，佔比13.86%；松江、徐匯、奉賢3區新房成交均達到700套以上水準，分別以772套、711套、702套躋身區域成交前五，佔比均在8%以上。

與上月成交相比，4個城區成交量上升，較上月減少5個；長寧1區環比持平，其餘11個城區成交量環比下降。其中，靜安區成交活躍度上升顯著，由上月僅13套的成交量大幅提升至211套，徐匯區成交動力也明顯增強，成交量環比上月翻倍。環比下跌區域中，楊浦、黃浦以及金山區下滑較為明顯，跌幅均超60%。

 （五）板塊：嘉定主城區板塊成交超500套穩居榜首，長橋板塊升至第二

從各大板塊的成交來看，10月有18個板塊成交量超百套，較上月減少2個。其中嘉定主城區板塊穩居首位，10月成交505套，較上月減少270套，成交均價為49604元/㎡，“量落價穩”特徵凸顯；徐匯區長橋板塊位居成交第二，10月成交412套，成交價格突破10萬元/㎡；臨港新城板塊退居成交第三，10月新房成交306套，較上月減少150余套，成交均價為32072元/㎡。另外，除長橋板塊外，三林、嘉定北部、大寧板塊成交活躍度也明顯上升，成交量均較上月增加200余套。

（六）房企：17家房企銷售額超10億，城投控股約44億領跑

從各大房企在上海市場的表現來看，10月有17家房企銷售額突破10億元，較上月減少2家。其中，城投控股44.27億元奪得銷冠，銷售回款速度有所加快；華潤置地位居第二，10月實現42.79億元銷售額；萬科、上海徐房（集團）和保利發展憑藉30億元以上銷售額躋身前五，其中，萬科較上月銷售額有所下降，本月實現37.44億元銷售額，較上月減少約19億元。整體來看，大型實力房企以及地方國資企業的銷售穩健特徵持續突出。

（七）項目：匯樾庭斬獲成交量、成交金額雙料冠軍

從10月份上海新房成交套數TOP20項目來看，位於徐匯區的匯樾庭成交量領先，10月成交410套，成交均價超10萬元/㎡，改善屬性突出。嘉興區的理想之地成交表現持續穩健，繼9月取得612套較為亮眼的銷售業績後，本月又成交了388套，成交均價為50278元/㎡。徐匯區的玖瓏庭和靜安區的靜安天悅的成交成色也較佳，10月成交量均在200套以上。

從成交金額排行來看，有10個項目單月成交金額超10億元，較上月減少3個。其中，匯樾庭憑藉絕對領先的成交規模及單價水準斬獲成交金額冠位，10月成交金額達43.75億元；前灘潤璟、玖瓏庭分別憑藉36.78億元、36.28億元位居第二、三位，成交均價均在11萬元/㎡以上水準。