諸葛月報:上海10月新房、二手房成交量雙雙回落,浦東成交繼續領跑各區

來源:中國網地産 2023-11-20 09:38:43

一、10月上海新房成交量環比回落,供應持續放量

(一)成交:10月新房成交量環比降超20%,同比轉正

10月上海新房成交量環比回落,同比微升。進入10月份,上海新房成交量呈現下滑態勢,一方面受國慶假期影響,出遊意願上升,導致購房需求釋放暫緩;另一方面,在9月“認房不認貸”政策落地下,市場情緒迅速升溫,促使成交量短期衝高,隨著政策效應逐漸減退,10月成交節奏也逐步恢復常態。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年10月上海新建商品住宅成交8482套,環比下降23.8%,同比微升0.8%。從累計成交規模來看,2023年前10月上海新建商品住宅成交119747套,較2022年同期上升10.5%,較2021年同期下跌約21.7%。10月中下旬上海先後推出公積金“認房不認貸”、金山區限購適度鬆綁政策,預計隨著政策逐漸發酵,11月新房成交有望維穩。

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備註:2022年6月上海新建商品住宅成交套數環比上漲1197.8%,2023年4月、5月同比分別上漲1188.9%、1037.7%。

(二)價格:10月新房價格環比下跌,同比漲幅收窄

10月份,上海新房成交均價小幅回落,但仍處於歷史較高水準。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年10月上海新房成交均價為71042元/㎡,環比下跌3.8%;同比上漲16.8%,同比漲幅較上月收窄約14個百分點。

(三)供應、庫存:10月新房供應持續放量,庫存量“六連增”

10月上海新房供應持續增加,環比漲幅走闊,同比轉正。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年10月新房批准上市套數12494套,環比上升20.7%,環比升幅較上月擴大2.5個百分點;同比上升27.1%。同時,在供應增加、去化減弱的情況下,本月庫存量進一步走高,庫存壓力較大,數據顯示,2023年10月上海新房庫存量為52353套,環比上升1.02%,環比呈現“六連增”;同比上升24.66%,同比升幅較上月收窄約9個百分點。

根據上海房屋管理局公開披露,2023年10月,上海共有27個商品住宅項目獲取預售證,分佈在金山、普陀、青浦等11個區域。其中,浦東新區的供應量仍然較大,唐鎮板塊持續高開,從浦發唐城到華發半島華庭再到安高申宸院,高昂的認購熱情展現了唐鎮較高的吸引力,預計安高申宸院熱度將一如既往地延續。

 (四)分區:10月浦東新區成交量持續領跑,4區成交環比上升

從2023年10月份上海各區域的新房成交表現來看,浦東新區持續領跑,連續3個月新房成交量突破2000套,10月成交2395套,佔比高達28.24%;嘉定區成交表現也不俗,10月新房成交1176套位居第二,佔比13.86%;松江、徐匯、奉賢3區新房成交均達到700套以上水準,分別以772套、711套、702套躋身區域成交前五,佔比均在8%以上。

與上月成交相比,4個城區成交量上升,較上月減少5個;長寧1區環比持平,其餘11個城區成交量環比下降。其中,靜安區成交活躍度上升顯著,由上月僅13套的成交量大幅提升至211套,徐匯區成交動力也明顯增強,成交量環比上月翻倍。環比下跌區域中,楊浦、黃浦以及金山區下滑較為明顯,跌幅均超60%。

 (五)板塊:嘉定主城區板塊成交超500套穩居榜首,長橋板塊升至第二

從各大板塊的成交來看,10月有18個板塊成交量超百套,較上月減少2個。其中嘉定主城區板塊穩居首位,10月成交505套,較上月減少270套,成交均價為49604元/㎡,“量落價穩”特徵凸顯;徐匯區長橋板塊位居成交第二,10月成交412套,成交價格突破10萬元/㎡;臨港新城板塊退居成交第三,10月新房成交306套,較上月減少150余套,成交均價為32072元/㎡。另外,除長橋板塊外,三林、嘉定北部、大寧板塊成交活躍度也明顯上升,成交量均較上月增加200余套。

(六)房企:17家房企銷售額超10億,城投控股約44億領跑

從各大房企在上海市場的表現來看,10月有17家房企銷售額突破10億元,較上月減少2家。其中,城投控股44.27億元奪得銷冠,銷售回款速度有所加快;華潤置地位居第二,10月實現42.79億元銷售額;萬科、上海徐房(集團)和保利發展憑藉30億元以上銷售額躋身前五,其中,萬科較上月銷售額有所下降,本月實現37.44億元銷售額,較上月減少約19億元。整體來看,大型實力房企以及地方國資企業的銷售穩健特徵持續突出。

(七)項目:匯樾庭斬獲成交量、成交金額雙料冠軍

從10月份上海新房成交套數TOP20項目來看,位於徐匯區的匯樾庭成交量領先,10月成交410套,成交均價超10萬元/㎡,改善屬性突出。嘉興區的理想之地成交表現持續穩健,繼9月取得612套較為亮眼的銷售業績後,本月又成交了388套,成交均價為50278元/㎡。徐匯區的玖瓏庭和靜安區的靜安天悅的成交成色也較佳,10月成交量均在200套以上。

從成交金額排行來看,有10個項目單月成交金額超10億元,較上月減少3個。其中,匯樾庭憑藉絕對領先的成交規模及單價水準斬獲成交金額冠位,10月成交金額達43.75億元;前灘潤璟、玖瓏庭分別憑藉36.78億元、36.28億元位居第二、三位,成交均價均在11萬元/㎡以上水準。

二、10月上海二手房成交“量落價穩”,業主漲價信心偏弱

(一)成交:10月二手住宅成交量止升轉降,同比跌幅擴大約3個百分點

10月上海二手房成交活躍度同樣下降,並且單月成交量仍略低於去年同期。受國慶假期以及政策效應減弱的影響,上海二手房成交量止升轉降。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年10月上海二手住宅成交14580套,環比下降13.7%;同比下降9.5%,同比降幅較上月擴大約3個百分點。從累計成交規模來看,2023年前10月上海二手住宅成交152259套,較2021年、2022年同期分別下降36.5%、上升18.2%。

 (二)價格:10月二手住宅市場均價穩中趨升,同環比漲幅雙雙收窄

10月上海二手住宅市場均價延續穩步上揚態勢,單月成交均價刷新歷史新高。數據顯示,2023年10月上海二手住宅市場均價為74787元/㎡,環比微漲0.07%,同比上漲7.94%,同環比漲幅分別較上月收窄1.43、0.13個百分點。

 (三)調價房源:10月漲價房源佔比7.3%,較上月回落4.5個百分點

從漲降價房源來看,2023年10月上海二手住宅調價房源中漲價房源佔比為7.3%,較上月回落4.5個百分點。漲價房源佔比止升轉降,業主漲價信心仍然不足,市場情緒有待進一步修復。

(責任編輯:李彤)
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