已有至少13城取消地價上限,一線城市會跟進嗎?

來源:澎湃新聞 2023-11-08 10:28:43

11月7日,針對“北京擬在今年的第三批次供地中取消地價上限”的消息,北京市規劃和自然資源委員會在其官方微網志發佈回應表示,北京“取消地價上限”為不實消息。

從各線城市情況看,除一線城市外,目前已有至少13城取消地價上限,土拍實行“價高者得”。

一線城市地塊仍然限價

在業內看來,一線城市對於限制性政策的鬆綁仍然較為謹慎。

今年9月20日,北京市規劃和自然資源委員會發佈今年第三輪擬供應商品住宅用地清單,共涉及19宗涉宅用地,19宗地塊分佈于朝陽區(1宗)、豐台區(4宗)、石景山區(1宗)、通州區(2宗)、大興區(4宗)、順義區(1宗)、昌平區(2宗)、房山區(2宗)、門頭溝區(1宗)以及懷柔區(1宗)。

當前,第三批次地塊供應清單中,已有多宗地塊入市供應,土拍文件中依然設置了地價上限。

其中,大興區黃村鎮DX00-0208-6021地塊起始價18.8億元,該宗地設定土地合理上限價格21.62億元;昌平區沙河鎮CP01-0201-0001、0002、0009地塊起始價35.4億元,該宗地設定土地合理上限價格40.71億元;大興新城西片區一期A組團土地一級開發項目DX00-0407-0007地塊起始價9.7億元,該宗地設定土地合理上限價格11.155億元。

11月7日,媒體報道北京將取消地價上限,不過隨即北京市規自委回應表示消息不實,北京市將堅決貫徹黨中央、國務院決策部署,堅決落實“穩地價、穩房價、穩預期”工作目標,繼續堅持“房地聯動”,確保首都房地産市場平穩健康發展。

同為一線城市的上海于11月3日發佈今年第四批集中供地首輪出讓地塊公告,8宗地塊起始總價139.7億元。該批次地塊延續現場競價、競報“高品質建設”和搖號的出讓方式,且8宗地塊均設有最高限價。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為,從一線城市市場表現來看,一線城市對取消地價上限的迫切性並不高,成交端需求韌性猶存,房價走勢相對穩健,土拍表現相對二三線城市也較為可觀。

關榮雪指出,一線城市作為房地産市場的核心區域,其市場表現對於整個樓市的發展具有決定性作用,因此政策動向至關重要,邊際放鬆將持續作為一線城市政策調整的主要方式,短期內全面取消此前限購限價類政策的可能性不大。

在中指研究院分析師孟新增看來,一線城市中,今年以來北京、上海、深圳多宗地塊競拍至土地最高限價,土拍熱度整體較為穩定,短期地價上限取消的預期較小;廣州土地市場較為低迷,後續優化土地限價存在一定預期。

已有至少13城取消地價上限

關榮雪指出,限地價的出臺背景基於地王頻出,土拍市場過熱,房價飆升。從全國市場而言,今年以來土地市場整體延續低溫運作,土地收入持續下降,房價上漲動力不足,房企拿地積極性不高,鋻於這種情況,限地價似乎已經並不符合市場形勢。

“取消地價上限對於地方政府來説,可以增收入、降風險、城市板塊分化加劇;對於房企而言,則意味著降利潤、憑本事;對於購房群體來説,則能夠促改善、穩房價、穩預期。”中指研究院土地市場研究負責人張凱提及。

同時,據媒體報道,今年9月底,自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件,內容包含:建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。

在實際落地過程中,除一線城市外,已有多個熱點二線城市跟進執行。據中指研究院監測數據,10月以來,已有成都、合肥、濟南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津至少13城取消土地地價上限。

鏡鑒諮詢創始人張宏偉指出,從已經落地“價高者得”模式的城市來看,供求關係較好的城市的核心區土地市場熱度已經開始回溫,比如合肥最近一輪土拍,濱湖區的地塊很明顯熱度高於其他區域,且也普遍出現了溢價率提升。根據土拍結果,合肥濱科城BK202305號地塊溢價率44.89%;包河區BH202310號的溢價率也超過30%。

另據中指研究院測算數據,濟南新政後首場土拍出現溢價率53%的地塊,相較于21天前周邊底價成交的地塊,成交樓面價上浮66%,政策效果顯著。

孟新增指出,地價上限取消後,部分城市優質地塊成交溢價率提升,競拍熱度有所提高,有利於緩解當前土拍整體低迷情緒。

房企投資繼續向核心優勢城市聚集

在業內看來,當下即使是核心一二線城市的土拍市場仍然是分化的,對於非核心區的地塊,仍然是低溢價成交,甚至也有可能出現流拍。

中指研究院發佈的《中國300城市土地市場交易情況》顯示,2023年1-10月推出住宅用地規劃建築面積38086.59萬平方米,同比降31%,成交規劃建築面積25963.84萬平方米,同比降35%;共流拍地塊662宗,流拍率17.61%。

今年前10個月,全國300城成交樓面均價7158元/平方米,同比上漲15.55%,平均溢價率為5.47%,較去年同期增長2.07個百分點。

張凱指出,一線、二線、三四線城市熱度分化明顯,房企投資繼續向核心優勢城市聚集。今年前10個月,一線城市住宅用地土地出讓金收入降幅最低,同比下降22%;二線城市住宅用地出讓金同比下降23.4%;受成交總量拖累,三四線城市住宅用地土地出讓金收入降幅超30%。

(責任編輯:孫悅)
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