諸葛月報 | 10月新房成交量穩中有升,二線城市環比 “三連升”

來源:中國網地産 2023-11-03 15:56:17

一、10月成交環比增速回落趨穩,單月及累計成交規模逼近去年同期

10月新房市場延續復蘇行情,成交穩中趨升,單月及累計成交規模逼近去年同期。進入10月份,在各地新政發酵下新房市場延續穩步復蘇態勢,成交規模穩中有升,受供應大幅收緊、十一國慶假期等因素影響,相較“金九”約16%的成交環比增速收窄顯著。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年10月重點監測的30城新建商品住宅銷售面積為1265.56萬平方米,環比微升0.8%,環比漲幅較上月收窄15.4個百分點;同比下降0.3%,降幅較上月收窄約18個百分點。

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(注:重點30城新建商品住宅成交面積2020年3月環比240.5%,2021年2月同比為300.7%。)

從累計成交來看,前10月成交規模逼近去年同期,但相較2021年以前的同期成交規模依舊存在較大差距,成交端仍然具備較大的上升空間。數據顯示,2023年1-10月重點監測的30城新房銷售面積為13923.48萬平方米,較去年同期下降2.7%。預計接下來的兩個月,房企“備戰”年終,供應或將低位回升,成交可能會呈現“先降後升”態勢。

 二、二線城市成交量持續攀升,一線“單月下行、累計轉正”

分不同等級城市來看,一線城市新房成交活躍度下降,單月成交規模同環比雙雙下跌,累計成交同比轉正。數據顯示,2023年10月一線城市新建商品住宅銷售面積為247.1萬平方米,環比下降11.1%,同比微降0.9%;1-10月銷售面積為2765.24萬平方米,同比微升0.8%。本月一線城市成交量止升轉降,一方面,可能與政策放鬆的接續力不足有關,尤其是北京、上海,繼9月初落地“認房不認貸”後,時隔約45天才出臺了優化公積金“認房認貸”政策等實質性利好新政,成交復蘇持續性受挫;另一方面,也不排除係市場對一線城市的政策優化預期在一定程度上制約著購房需求的釋放。具體城市來看,深圳、廣州在政策效應持續發酵下,成交雙雙上升;北京、上海10月新房成交量均出現下滑態勢,且環比降幅均超10%。

二線城市單月成交“三連升”,環比漲幅收窄,同比轉正。數據顯示,2023年10月二線城市銷售面積為870.63萬平方米,同環比分別上漲3.7%、7.4%;1-10月銷售面積為9424.49萬平方米,同比下降3%。本月二線城市成交量持續走高,不排除是9月以來重點二線城市密集鬆綁限購政策的持續作用,如武漢、西安、成都、南京、杭州均對限購政策進行了全面或局部鬆綁,成交向好趨勢顯現,單月環比漲幅均超10%。溫州和青島在政策後勁不足的情況下,單月成交轉降,環比降幅均超40%。

三四線城市成交動力相對不足,單月及累計成交量均呈下滑態勢。數據顯示,2023年10月三四線城市銷售面積為147.83萬平方米,環比下降11.6%,同比下降17.8%;1-10月銷售面積為1733.76萬平方米,同比下降6.1%。相對一二線城市,三四線城市需求及購買力不足等市場疲態特徵更加突出,成交復蘇壓力較大。具體城市來看,13個三四線城市中有8城環比上升,5城下降,其中,張家港以67.4%的環比漲幅居首,麗水、上饒單月環比均跌超60%。

 三、10月供應縮量顯著,同比跌幅走闊

10月新房供應大幅收緊,批准上市面積較上月縮減超半,單月供應量達今年以來除2月以外的低谷。數據顯示,2023年10月重點監測的15城批准上市面積為508.41萬㎡,環比下降54%;同比下降28.4%,同比降幅較上月擴大約11個百分點。預計接下來,房企“備戰”年終,供應有望低位回升。

分等級城市來看,在上海供應增加的補給下,一線城市整體供應環比降幅較小于二線城市,同比呈現正增長,數據顯示,2023年10月一線城市批准上市面積環比下降42%,同比微增0.3%;二線城市同環比分別下降40.3%、59.7%。

具體城市來看,重點15城中除上海供應持續發力外,其餘14城環比全部下滑。其中,上海供應環比實現“二連增”,同比轉正,數據顯示,10月上海批准上市面積為137.28萬平方米,同環比漲幅分別為45.9%、15.1%;北京、廣州2個一線城市和西安、溫州、青島、福州、長沙、武漢6個二線城市供應量均較上月縮減過半。另外,值得注意的是,深圳、蘇州雖然本月供應發力相對不足,但單月供應規模遠遠超過去年同期。

 四、10月庫存量走低,超6成城市單月同環比雙降

10月新房庫存小幅下降,超6成城市庫存量低於去年同期。在供應下降、去化趨穩的情況下,庫存量走低,且同比降幅進一步擴大。根據數據顯示,2023年10月監測15個城市的新房庫存面積為12193.64萬平方米,環比小幅下降2.3%;同比下降4.4%,同比連續3個月維持下降態勢,本月同比降幅較上月擴大約4個百分點。不過,整體來看,庫存消化情況暫不理想,庫存量仍處於歷史較高水準,去化步伐還需進一步加快。

重點15城中僅有上海1城庫存環比上升,其餘14城下降。分等級城市來看,一線城市中,上海在供應連續加碼以及去化持續力不足的情況下,庫存壓力增加,同環比雙雙上漲;北廣深3城庫存量均呈下降態勢,且廣州、北京同環比雙雙下降超3%。

二三線城市中,11城庫存量環比全部下滑,且降幅均在8%以內。其中,西安、重慶、合肥位居環比降幅前三,均較上月下降超3%。從同比來看,溫州、西安、珠海3城同比呈現上漲態勢,且溫州漲幅靠前,達22.8%,其次為西安,同比漲幅為7.8%。

(責任編輯:李彤)
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