近日，住房和城鄉建設部表示，今年全國籌集建設保障性租賃住房（簡稱“保租房”）204萬套（間）的任務目前已完成72%，各地籌集建設進度不斷加快。

在業內人士看來，市場主體以及模式、品種創新方面，城投和安居等國企單位發揮著先鋒、示範作用。此外，過去保租房籌建，更多盯著增量開發建設，接下來會與存量住房以及城中村改造結合起來，並引入社會資本，適度發揮市場力量。

各地保租房籌集建設提速

據央視新聞報道，近日，住房和城鄉建設部表示，今年全國籌集建設保租房204萬套（間）的任務目前已完成72%，各地籌集建設進度不斷加快。在福州，保租房已開工18183套，完成年度目標任務79%。在寧波，今年計劃籌集建設保租房5萬套（間），截至目前已完成4.06萬套（間）。而在上海，前8個月已完成籌集建設保租房6.2萬套（間），完成年度目標任務的83%。

從全國看，近兩年來，各地共建設籌集保租房508萬套（間），完成投資超過5200億元，可解決近1500萬新市民、青年人的住房困難。按照住房和城鄉建設部安排，未來將繼續鼓勵各地在産業園區或城市建設重點片區建設保租房，鼓勵在軌道交通站點周邊建設保租房，鼓勵利用閒置商業辦公樓等建設保租房，多措並舉擴大保租房供給。

就各地來看，保租房項目也在加速推進中。9月6日，據“武漢城投”公眾號顯示，武漢市城投集團旗下保租房項目天橙寓見·國博誠寓正式開業並投入運營。首批房源共計408套，為只租不售類型。此前的7月18日，武漢城投·東方領譽保租房項目正式開業運營，作為武漢市首個認定的面向基本公共服務人員保租房，首批100套房源試運營不到1個月已近滿租。

上海市場上，城投公司也在保租房市場上持續發力。今年7月18日，上海城投投入運營的最大規模租賃社區——城投寬庭·浦江社區向市場投放，共有2362套租賃房源，是目前上海城投投入運營的第三個保租房社區。此外，城投寬庭也正在加快實施資産證券化，計劃年內發行上海市國資首單保租房公募REITs産品。

成都市場也不例外。繼“成都城投”公眾號顯示，今年6月9日，繼城投臻寓·幸福光華項目推出後，由成都城投集團打造的金牛區首個大體量保租房城投臻寓·青春泉水項目正式開租，此次公開配租房源共749套（間），含整租2套，按間出租747間。

城投、人才安居集團成為關鍵主體

從市場的參與主體來分析，除了“城投係”之外，各地人才安居集團也在保租房中發揮著重要作用。以深圳為例，深圳人才安居集團探索了保障性住房“政策性功能性導向、企業化管理、市場化運作”的可持續發展“深圳模式”。截至2023年7月，深圳安居集團累計開工94個項目（已竣工24個），總建築面積1433.3萬平方米，涉及房源11.6萬套；累計籌建保障性住房23.3萬套，供應8.4萬套，約佔深圳全市的1/3，發揮了深圳保障性住房籌建主力軍作用。

9月1日，廣州市城中村改造工作推進會暨廣州安居集團成立大會召開，會上，廣州安居集團正式掛牌成立，該公司是廣州市專門負責從事保障性住房投融資、建設和運營管理的市屬功能性國有公司。據悉，廣州安居集團接下來將探索構建公共租賃住房、保租房、共有産權住房三大主營業務同步發展的住房保障運作體系，搭建住房租賃基金、智慧宜居平臺等助推引擎，形成市場化、專業化、規模化的運作模式。

南京市場方面，今年6月，位於南京市馬群街道天旺路10號處的安居瑾家麒麟科創園店，經南京市、棲霞區兩級部門認定，獲批南京市《保障性租賃住房項目認定書》，這是南京安居瑾家第4個成功打通保租房認定全流程的長租公寓項目。據悉，南京安居瑾家是南京市屬國有長租公寓品牌，成立於2021年5月13日，由南京安居集團旗下南京頤悅置業發展有限公司打造，目前瑾家房源管理面積數約41萬平方米，房源管理數約7000間。

基於此，明源不動産研究院首席研究員艾振強分析指出，未來，大城市城中村舊改，城投、人才安居集團將深度參與其中，是替地方政府落實保租房的關鍵主體。

上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳傑表示，各地保租房建設熱情較高，都在加緊入市，也有一些模式、品種上的創新。在這一過程中，國企發揮了先鋒、示範作用。

未來保租房籌集或以存量資産改造為主

值得一提的是，相比之前，保租房建設推進過程中也出現了一些變化。7月21日，國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，其中就提出，要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，並把城中村改造與保障性住房建設結合好。

9月4日，據新華社消息，規劃建設保障性住房工作部署電視電話會議在北京召開。會上指出，從當前形勢看，建設保障性住房面臨的困難較多，要堅持問題導向和目標導向，運用改革創新的辦法著力解決好建多少、怎麼建、資金怎麼平衡、怎麼配售、怎麼管理等一系列重點問題，確保善作善成、實現可持續發展，更好滿足人民群眾“住有所居”的願望。

在此背景下，對於接下來的保租房市場走勢，艾振強分析指出，預計保租房的籌建會更加縝密，比如選址會更為慎重，偏遠的地方建成後出租率低或租金過低，會帶來很大運營壓力；過去保租房籌建，更多盯著增量開發建設，接下來會與存量住房以及城中村改造結合起來，並引入社會資本，適度發揮市場力量。

ICCRA住房租賃産業研究院院長趙然分析指出，預計下半年，保租房市場的供給仍會延續上半年走勢，出現大量項目集中入市的現象。不過，對於未來新增項目的籌集渠道，預計會以存量資産改造為主，比如與城市更新結合的“非改租”項目及城中村改造項目。

而從市場主體角度分析，陳傑表示，保租房市場後期不會全部讓國企來承擔，而是由國企先把“賽道”熱起來，把好品質關，打造高標準，進而撬動更多社會資本進入。將國企與民企的角色相結合，雙方做好配合工作。

此外，陳傑表示，這一批保租房入市後，各地預計會結合當前市場進行綜合評估，比如有些地方近期入市規模較大，對租賃市場産生一定影響的，後續短期之內供應可能會放緩一些。

合一城市更新集團董事總經理羅宇表示，從實施層面來看，由於保租房有明確的公共利益屬性，在推動中，具體項目如何在經濟效益與社會效益之間兼顧平衡非常重要。因此，地方政府需在項目融資支援、政策獎勵補貼支援兩個方面發力，以鼓勵市場主體和社會資金積極參與，帶動保租房加快供應，從而為新市民、青年人群體提供住房保障。