城中村改造是超大、特大城市高品質發展亟待解決的難題。住房城鄉建設部近日表示，超大、特大城市正積極穩步推進這項工作，通過拆除新建、整治提升以及拆整結合三類推進實施。專家表示，這意味著本輪城中村改造不再是過去大拆大建的模式。

本輪城中村改造分三類推進實施

在專家看來，拆除新建模式適合原有土地利用和建築形態、品質不符合城市規劃建設標準，通過拆建提高了土地利用效率、建築品質和産業生態。只有資金可以平衡的、改造意願強烈的、安全消防隱患比較大的、産權基礎清晰的，才會實施拆除重建。不具備這些條件的，就要在守住安全底線的前提下，常態化地推進整治提升，或者做局部拆遷，為公共服務補短板提供空間。

中央財經大學管理科學與工程學院教授 易成棟：整治提升這種模式，實際上就是保留原有的土地利用和建築物形態，同時做一些點狀的基礎設施和公共服務，嵌進去，把整體的環境治理水準，還有社會管理提高。這種模式的優點就是成本相對而言比較低，週期比較短。

易成棟表示，第三種拆整結合方式，實際上是前兩種模式的結合。保留適用部分，拆除不適用部分而後新建，這種改造的總體成本適中。從整體看，超大特大城市城中村改造通過三類方式實施，意味著這項工作與以前的“棚改”是不一樣的，是要解決我國城市發展不平衡不充分的矛盾，讓城市的公共服務充分覆蓋城中村，讓村民和新市民年輕人徹底融入城市，享受均等化的公共服務，實現城鎮化、公共服務住房和産業的均衡發展。

中央財經大學管理科學與工程學院教授 易成棟：城中村改造要因城施策、因地制宜，不同城市的情況差別可能比較大，還有不同的城中村，它的實際情況也會有一些明顯的區別。對於一些居住環境比較好、社會治理管理比較好的城中村，適宜採取拆整結合、保留整治這些方式。城中村的改造，把我們城市的治理從城市的區域推向了城中村，從而使城市的治理水準更加完善。

依法徵收，凈地出讓

保障村民合法權益

住房城鄉建設部近日的表態中明確提出，此次城中村改造要在法制的軌道上進行，堅持依法徵收、凈地出讓、充分保障村民合法權益。

專家表示，超大特大城市推進城中村改造，必須堅持先謀後動，先行做好徵求村民意願、産業搬遷、人員妥善安置、歷史文化風貌保護、落實徵收補償安置資金等前期工作，把想法與思路全部告訴老百姓，廣泛爭取老百姓支援，這樣可以最大限度地減少改造中的矛盾和阻力。因此，住房城鄉建設部此次表態中，明確要求要依法徵收，就是要讓城市政府明確集體土地上房屋徵收補償責任部門、徵收補償標準和程式等，並依法依規實行徵收。

北京大學房地産法研究中心主任 樓建波：依法徵收最重要的目的是要去保護城中村裏面已有的合法的權利，比如要徵求村民的意願，在徵收之前必須把徵收補償款先落實到位。另外在安排徵收以後，建設的時候，要求必須把安置房建設放到首要的位置。

而提出凈地出讓的要求，在樓建波看來，在城中村改造過程中，堅持凈地出讓的核心就是充分保障村民權益。

北京大學房地産法研究中心主任 樓建波：凈地出讓最主要的要求，就是政府拿來出讓的土地必須是徵收補償，都已經做好了的地。因為是凈地出讓，下一步推進的過程中，就不會再受到這些問題的困擾了，而項目順利按期推進，對於跟政府簽了安置協議的這些權利人來講，是一個特別巨大的保障，因為這個就保證他們能夠按時住回到他們的安置房裏面去。

堅持多渠道籌措改造資金

城中村改造需要大量資金，光靠政府財政投入是不夠的。住房城鄉建設部表示，要堅持多渠道籌措改造資金。

此次住房城鄉建設部明確提出，城中村改造既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會資金，銀行業金融機構將給予政策性和商業性貸款支援，城市政府對城中村改造負主體責任，統籌市域內改造資金安排，做到改造資金市域內綜合平衡、動態平衡。對於整治提升類的城中村改造項目，將建立政府與村民、社會力量改造資金共擔機制。在專家看來，這裡面提到的“統籌”和“平衡”，意味著如果能將城中村與周邊其他國有土地整合起來改造，就能夠將碎片化的土地整合起來，從而實現土地價值最大化，實現資金平衡。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：城中村改造不僅僅是城中村本身的，而是城市政府如何把低效用地轉為高效用地，獲得可持續土地出讓和財稅收入來源根本的契機。

而在資金方面提出城市政府負主責，主要目的就是希望政府能夠在區域統籌，成片改造方面能夠攻堅克難，做統一的部署和實施落地。此外，住房城鄉建設部近日還明確，城中村改造將與保障性住房建設相結合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建築規模，原則上應當按一定比例建設保障性住房。在專家看來，通過實現規模化的統一改造、統一租賃，這對解決外來人口、新市民等的居住問題創造了條件，有利於進一步解決超大特大城市“住房難”問題。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：我們會引入租賃企業來做規模化租賃，只要納入保障性租賃住房，它的租金就要比片區內同品質的租金要低。能夠把村民的低成本、區位優、體驗感強的租賃模式保留下來。

創新改造模式，鼓勵和支援民間資本參與

在國務院發佈的《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》中明確提出，要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支援，積極創新改造模式，鼓勵和支援民間資本參與。

專家表示，此輪城中村改造強調引入多元化融資主體，社會資本將作為重要主體，財政資金髮揮杠桿作用，參與主體將會是城市更新經驗豐富、資金較為充裕的央國企、民間資本。

中國房地産估價師與房地産經紀人學會會長 柴強：市場的作用也是不可缺少的，改造相關的項目，市場的需求、市場的定位，包括發揮社會的力量，特別是怎麼調動民間資本的積極性，都需要市場作用有效發揮。

專家表示，本輪城中村改造對參與的市場主體，提出了更高的要求，原有的大拆大建的傳統房地産開發模式已不適合。

中國房地産估價師與房地産經紀人學會會長 柴強：充分發揮市場在資源配置中的決定性的作用，我覺得城中村改造這一次更加突出。實施主體、合作單位也要有積極性，各自發揮作用。

專家表示，市場主體相對靈活，能更有效、更敏感地抓住社會需求和市場方向，因此將企業納入科學改造的規劃中，可以充分激發其潛力，讓項目規劃更符合未來生活需求。下一步，為了鼓勵和支援民間資本參與城中村改造，各地政府應當提供更多的政策支援和優惠措施，還可以通過設立基金等方式，為社會資本參與城中村改造提供更多的支援。