一、9月上海新房市場供需雙升，近6成區域成交環比上漲

（一）成交：9月新房成交止降回升，規模創近六年同期新低

9月上海新房成交止降回升，但成交規模處於近六年同期最低水準。進入9月份，受“認房不認貸”落地及多批次項目集中供應的影響，新房成交止降回升，但單月成交規模創近六年同期新低。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年9月上海新建商品住宅成交11137套，環比上升5.4%，同比下降34.1%，同比降幅較上月擴大0.4個百分點。從累計成交規模來看，2023年前9月上海新建商品住宅成交111265套，較2022年同期上升11.3%，較2021年同期下跌約20%。

備註：2022年6月上海新建商品住宅成交套數環比上漲1197.8%，2023年4月、5月同比分別上漲1188.9%、1037.7%。

從季度成交來看，上海新房年內前三季度成交呈現“先穩後降”態勢，一、二季度平穩開場，季度成交量均保持在3.8萬套以上水準，第三季度市場復蘇持續性不足，成交小幅下滑。數據顯示，2023年第三季度上海新建商品住宅成交35059套，較上一季度下降8%。“認房不認貸”落地後，市場購房情緒迅速升溫，但成交漲幅不及預期，後續仍然需要利好政策的持續提振以及供應端的持續發力。

 （二）價格：9月新房價格實現“三連漲”，直逼歷史均價峰值

9月份，上海新房成交均價持續攀升，單月成交均價逼近2022年6月的歷史峰值。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年9月上海新房成交均價為73883元/㎡，環比上漲4.5%，環比實現“三連漲”；同比上漲31%，同比漲幅較上月擴大約15個百分點。另外，近兩月上海新房價格漲勢強勁，不排除與黃浦、徐匯等主城區成交活躍度上漲有關。

（三）供應、庫存：9月新房供應增加，庫存量持續走高

9月上海新房供應增加，但仍低於去年同期供應規模4成左右。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年9月新房批准上市套數10353套，環比上升18.2%，同比下降39.6%，同比降幅較上月擴大約2個百分點。同時，在供應增加、去化趨穩的情況下，庫存量累積走高，庫存壓力較大，數據顯示，2023年9月上海新房庫存量為51826套，環比上升4.3%，同比上升33.7%，同環比升幅分別較上月擴大約8、3個百分點。

根據上海房屋管理局公開披露，2023年9月，上海共有37個商品住宅項目獲取預售證，分佈在青浦、寶山、奉賢等13個區域，並且，閔行區、浦東新區獲得預售證項目較多，分別佔據6、5個席位，其中，位居閔行區的蘭香湖貳號園和桃花源墅都是總價較高的別墅項目，傾向於追求優質改善的客群。

 （四）分區：9月浦東新區成交超2000套持續領跑，近6成區域成交環比上升

從2023年9月份上海各區域的新房成交表現來看，浦東新區持續領跑，9月新房成交再次突破2000套，達2448套，佔比21.98%；奉賢、嘉定、金山3區成交表現也不俗，9月新房成交均超1000套，分別以1640套、1256套、1004套位居區域成交第二、三、四位，佔比均在9%以上。與此同時，長寧、靜安、虹口3區成交量均低於20套，佔比不足1%。

與上月成交相比，9個城區成交量上升，較上月增加3個，其餘7個城區成交量環比下降。其中，黃浦、徐匯漲勢顯著，均由上月不足20套的成交量上升至本月百套以上；金山、寶山、奉賢3區成交活躍度上漲也較為明顯，新房成交量均較上月翻倍。環比下跌區域中，靜安、虹口以及普陀區下滑較為明顯，跌幅均超70%。

 （五）板塊：嘉定主城區板塊成交775套穩居榜首，臨港新城板塊升至第二

從各大板塊的成交來看，浦東新區板塊成交活躍度仍然較高，共佔據5個席位，較上月增加1個。其中，嘉定主城區板塊穩居首位，成交活躍度持續上升，9月成交775套，較上月增加125套，成交均價為49086元/㎡，“量升價落”特徵持續突出；浦東新區臨港新城板塊位居成交第二，9月成交459套，較上月增加150余套，成交均價為33414元/㎡；青浦區徐涇板塊、寶山顧村板塊分別以333套、301套成交量位居第三、四位，成交價格均在6.3萬元/㎡水準。與此同時，本月浦東新區的外高橋板塊和閔行區華漕板塊成交活躍度下降相對明顯，成交量均較上月減少超百套。

（六）房企：TOP7房企銷售額超30億，萬科56億領跑

從各大房企在上海市場的表現來看，9月有2家房企銷售額突破50億元，其中，萬科憑藉56.15億元奪得銷冠，攬金動力大幅上漲；合生創展位居第二，9月實現50.41億元銷售額；華發股份、招商蛇口憑藉35億元以上銷售額躋身前四，其中，招商蛇口較上月收金有所下降，本月實現35.32億元銷售額，較上月減少約20億元。整體來看，萬科、中海等部分頭部企業銷售能力持續突出，地方城投類企業收金迎來快速上升局面。

（七）項目：理想之地成交量居首，雲錦東方成交金額領先

從9月份上海新房成交套數TOP20項目來看，浦東新區上榜率居高，共佔據6個席位。其中，位於嘉定區的理想之地成交量大幅領先，供應加碼助力成交走高，9月成交612套，成交均價為49447元/㎡。青浦區的蟠龍四季苑、國貿虹橋璟上位居第二、三位，9月分別成交297套、285套，價格水準略有差距，成交均價分別為63800元/㎡、53583元/㎡，其中，國貿虹橋璟上項目交通較為便利，直線距離軌交17號線嘉松中路站僅約700米。

從成交金額排行來看，有13個項目單月成交金額超10億元，較上月減少1個。其中，主城區徐匯、楊浦項目包攬前二，成交單價均在11萬元/㎡以上，收金能力不容小覷，位居徐匯區的雲錦東方成交金額居首，9月成交57.07億元；楊浦區的縵雲上海以50.33億元位居第二，而且這也是本月成交額超50億元的唯二項目。

二、9月上海二手房成交加速上升，價格堅挺上行

（一）成交：9月二手住宅成交實現“二連升”，同比跌幅收窄近23個百分點

9月上海二手房成交實現“二連升”，但仍略低於去年同期的成交水準。在“認房不認貸”政策發酵下，二手房市場成交表現持續向好，9月環比漲勢加快，同比跌幅收窄。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年9月上海二手住宅成交16899套，環比上漲25.4%，環比漲幅較上月擴大15.3個百分點；同比下降6.5%，同比降幅較上月收窄近23個百分點。從累計成交規模來看，2023年前9月上海二手住宅成交137679套，較2021年、2022年同期分別下降39.3%、上升22.2%。

從季度成交來看，上海二手房年內前三季度成交呈現“穩步下滑”態勢，一季度在積壓購房需求加速釋放的帶動下，成交量超5萬套，隨後樓市復蘇持續性下降，市場情緒偏向低落，二、三季度上海二手住宅成交量穩步下滑。數據顯示，2023年第三季度上海二手住宅成交42597套，同環比分別下降25%、4.5%。另外，從本輪政策效果來看，一線城市反應效果相對明顯，不排除在利好政策的持續助力下，上海二手房成交有望延續復蘇態勢，四季度成交有望止降回升。

 （二）價格：9月二手住宅市場均價持續上揚，刷新歷史新高

9月上海二手住宅市場均價延續穩步上揚態勢，同環比漲幅雙雙小幅擴大，單月成交均價刷新歷史新高。數據顯示，2023年9月上海二手住宅市場均價為74734元/㎡，環比上漲0.2%，同比上漲9.37%，同環比漲幅分別較上月擴大0.13、0.03個百分點。

 （三）調價房源：9月漲價房源佔比11.8%，較上月持平

從漲降價房源來看，2023年9月上海二手住宅調價房源中漲價房源佔比為11.8%，較上月持平。漲價房源佔比“二連升”後，本月呈現維穩態勢，業主漲價信心處於鞏固修復階段。