近期，各地房地産調控政策密集出臺。從明確首套房“認房不認貸”政策，到發佈降低存量房貸利率、調整優化住房信貸政策，再到多個城市取消限購限售，樓市迎來多方位刺激政策，釋放出促進房地産市場平穩健康發展的信號。

記者同時也了解到，調控政策出臺之後，市場出現冷熱不均現象，一線城市房地産市場交易活躍，二三線城市表現相對平淡。政策持續加力下，短期內市場走勢還會如何變化？

本輪調控，市場背景與以往有所不同，供求關係發生變化，在此背景下，房地産市場未來又會有哪些新走向？

政策密集出臺

“首套房商業貸款利率是多少？”

“二套房走公積金首付比例怎麼算？”

“現在買房有沒有優惠政策？”

…………

9月16日，石家莊市新華區某售樓處，諮詢購房事宜的客戶比往日多了不少。銷售人員告訴記者，一方面，現在是“金九銀十”的銷售旺季，另一方面，近期頒布的一系列房地産調控政策，引發購房者關注，大家了解現在購房政策的意願在增強。

近一個月來，房地産市場迎來多項重磅新政。

8月25日，住房和城鄉建設部等三部門聯合印發《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，明確了“認房不認貸”相關細則。8月30日，廣州、深圳先後宣佈執行“認房不認貸”政策。9月1日，上海、北京也先後宣佈執行該政策。“認房不認貸”政策在四大一線城市正式落地。

所謂“認房不認貸”，是指居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

“對於有換房需求的家庭，在‘認房不認貸’政策下，可以以更低的首付比例、更優惠的貸款利率換購住房，加上居民換購住房的個人所得稅退稅優惠期也延長了，這些政策有助於降低購房成本，釋放換房需求。”住房和城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛向媒體表示。

除了“認房不認貸”政策，近期出臺的多項金融信貸政策，同樣旨在降低購房成本，活躍房地産市場。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發佈《關於調整優化住房信貸政策的通知》和《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，對住房信貸政策進行調整，首套房商業貸款首付比例下限降至20%，二套房首付比例下限降至30%。此外，二套房房貸利率下限變為LPR（貸款市場報價利率）加20個基點。

通知發佈後不久，9月7日，中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行等四大銀行發佈關於存量首套住房貸款利率調整和操作事項的公告，明確將於9月25日起對存量首套住房貸款利率進行調整。

對於最新發佈的住房信貸政策，央行有關負責人表示，此次存量住房貸款利率的下降，對借款人來説可節約利息支出，有利於擴大消費和投資。對銀行來説，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。

在中央各項政策支援下，各地為提升房地産市場活躍度紛紛推出政策。

截至目前，除了四個一線城市，還有武漢、廈門、成都、重慶、長沙、蘇州、無錫、瀋陽、杭州、珠海、大連、蘭州等超30個城市宣佈“認房不認貸”。

進入9月以來，已經有大連、南京、蘭州、青島、福州、合肥等多個二線城市相繼取消限購政策和限售政策。

具體到河北省，記者從河北省住宅與房地産業協會獲悉，從目前河北各城市實際執行的政策來看，房地産限購限售基本取消，市場可自由交易。

在信貸政策方面，記者在石家莊、邢臺等地走訪部分開發商和房産仲介時了解到，目前河北省大部分地區均執行首套房商業貸款利率3.7%、公積金利率3.1%的政策，這一利率水準是近年來的新低。

“一系列調控政策的核心是兩個字‘鬆綁’，松的是過去房地産市場過熱期間制定的限制政策。‘認房不認貸’、取消限購限售以及信貸政策的調整，都是房地産市場進入新一輪寬鬆週期的重要風向標。”省住宅與房地産業協會會長曲俊義説。

市場反應不一

最近，家住上海的于小成決定置換一套約100平方米的房子。“原本今年年初就有換房的打算，但是當時首付款要七成，可以‘夠得著’的心儀樓盤偏少。‘認房不認貸’政策出臺後，首付款降到了35%左右，是時候‘出手’了。”

隨著利好政策在一線城市逐步落地執行，疊加“金九銀十”傳統樓市銷售旺季因素，北上廣深房地産市場近期明顯升溫。無論是新房的諮詢量，還是成交量和帶看量都有所增加。整體來看，新政釋放了一批購房需求。

一位北京房産仲介表示，9月1日北京宣佈實施“認房不認貸”後，第二天全北京賣了約3000套房子，新房約1800套，二手房約1200套。“這一天是之前三天的量。”

不只是交易量上升，在北京、上海等地，購房首付門檻的下調以及房貸利率的降低，釋放了購房者的資金壓力，不少購房者於是調高購房預算，追求品質更好的房子。

一線城市市場活躍度提升，也帶動了二手房掛牌量明顯增長。

“目前，很多有改善性需求的購房者想置換房屋，但為了符合首套首貸資格，需要將名下的住房先出售，因此帶來二手房掛牌量增加。從二手房掛牌量明顯增長可以看出，一線城市的購房需求是顯著存在的。”北京一家大型房産仲介門店負責人説。

從房地産市場發展經驗看，北上廣深四大一線城市作為房地産熱門城市，其市場變化對周邊城市乃至更大區域範圍內的城市都有明顯的風向標作用。不過，僅就當前二線及二線以下城市的市場表現，房地産利好的“暖風”還沒有完全吹到這些城市。

受調控政策影響，目前武漢、青島、南京等強二線城市，房地産市場活躍度和交易量有一定程度提升，其他二線及二線以下城市，市場變化尚不明顯。

比如，鄭州在8月3日推出15條政策措施以提振樓市信心，包括契稅減免、購房補貼、“認房不認貸”等，並鼓勵各商業銀行下調存量個人住房貸款利率。目前，政策措施推出已一月有餘，市場逐漸泛起漣漪，有了一些起色。不過，考慮到鄭州住宅庫存量較大，市場預期並未明顯扭轉，市場恢復仍需要一定時間。

在河北省，今年一季度，房地産市場經歷了一輪“小陽春”，從二季度開始，漲幅逐漸收窄。據1至7月河北省商品房銷售數據，銷售面積與去年同期相比基本持平，略有上漲。

石家莊某連鎖房産仲介門店經理張華表示，現在石家莊房地産市場相對平淡，從他展示的一張今年該仲介機構的銷售數據走勢圖可以看到，除了二三月份的一波高峰，其他月份比較平緩。

記者從省內幾家房地産開發商處得知，近期雖然看房客戶有所增加，但大家多是關心政策，實際成交量還未出現明顯上升勢頭。

對於房地産市場出現的冷熱不均現象，曲俊義認為，某種程度上，一線城市房地産市場是全國性市場，對住房的剛性需求更強，因此政策的鬆動能迅速體現為市場回暖。二線及二線以下城市剛性需求相對較弱，政策效果顯現需要一定時間。

“一線城市的市場熱度會逐漸向二線及以下城市傳導，增加各級市場活躍度，不過市場傳導需要一個過程。”曲俊義説。

根據目前的市場走勢，有行業專家預測，9月至10月，市場將延續分化態勢，熱點一二線城市政策繼續放鬆，成交量將有所提升，前期觀望或積壓的購房需求將得到一輪釋放。但考慮到很多購房者是改善型需求，需要賣掉舊房置換新房，入市需要一定時間，市場轉變尚待時日，預計年底前市場交易量或有明顯增長。

也有專家表示，大多數弱二線城市和三四線城市市場回暖依然壓力很大，若要扭轉市場行情，還需要供需兩端在政策上持續加力。

供求關係之變

房地産市場密集政策調控在歷史上並非首次，但本輪樓市調控的背景跟以往有所不同，最顯著的變化是供求關係的變化。

7月24日召開的中共中央政治局會議指出，要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地産市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地産政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展。

“‘房地産市場供求關係發生重大變化’，這是中央對全國樓市走向的最新判斷。而近期出臺的系列樓市新政，正是基於這一重大變化。”首都經濟貿易大學京津冀房地産研究院院長趙秀池認為，前些年在樓市走熱階段，國內房地産市場總體處於供不應求狀態，推動房價上漲。近幾年，受多重因素影響，房地産市場一定程度轉向供大於求。各城市房産交易不再以增量為主，而是以存量房和舊房改造為主，住房制度也由過去的銷售為主轉向租購並舉。

“房地産市場經過多年持續開發，2022年全國城鎮居民每人平均住房建築面積已經超過41平方米，市場供應量充足，一些中小城市商品房庫存量還很大。”曲俊義認為，在供求關係變化的大背景下，為房地産市場鬆綁，讓住房回歸正常商品屬性以釋放需求是大勢所趨。

曲俊義表示，在經歷了20年擴張性增長後，如今，房地産市場正在回歸理性，供求矛盾緩解，價格逐步回到合理區間，市場進入平穩發展階段。

供求變化中除了量的變化，消費者的住房需求也在升級，開始從“有沒有”向“好不好”轉變。當前，壓縮市場供應量，適應購房者群體新需求，房地産市場正經歷轉型升級。

對房地産市場正在經歷的變化，在仲介行業摸爬滾打10多年的張華深有感觸。他回想自己2010年剛入行的時候，正是城鎮化蓬勃推進時期，房地産剛性需求旺盛，市場處於快速發展期。當前，隨著形勢發展，房地産剛性需求增長放緩，轉而改善型需求增加。“這幾年，經手的客戶有三分之二是改善型需求。”

市場需求變化逐步傳導，房地産市場在供給端正在發生變化，突出體現在新建住房的品質上。

記者在石家莊一些在售樓盤看到，與過去的商品房相比，新建住房的戶型大小、戶型設計、功能設計更為合理，樓宇更富有設計感，小區綠化、環境規劃更加優美，整體上在向著更加舒適宜居的方向發展。

張華告訴記者，現在河北很多城市在推行容積率2.0的住房，居住環境更為寬鬆。與前些年大舉開發高層住宅不同，如今開發商更加注重高品質多層花園洋房開發，努力提升居住品質。

房地産市場另一個變化是，在供給端，不同梯次、不同風格、不同價位的供給日益豐富，差異化趨勢明顯。在張華看來，這是房地産市場向著更加細分、多元化方向發展。

曲俊義認為，房地産市場的轉向，是一場由量到質的轉變。從變化的需求出發，在調整和優化房地産調控政策時，因地制宜，因城施策，有針對性地作出調整，在降低購房者購房成本的同時，更好滿足他們的需求。

他還表示，把握未來房地産市場發展方向，更應抓住供需關係的新變化，以此為基礎，制定科學合理的發展戰略，促進房地産市場高品質健康發展。（河北日報記者 魏雨）

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各地因城施策提振樓市

近期，一系列房地産調控政策密集出臺，為樓市鬆綁。除了明確“認房不認貸”，取消限購限售等限制性措施，為激發購房需求，一些城市因城施策，推出鼓勵性政策，激活房地産市場。

“網紅城市”淄博，最近推出“以舊換新”政策。

9月6日，淄博市房地産開發協會和市房地産經紀與評估協會聯合發起“以舊換新”省心購房活動。“以舊換新”即舊房換新房，通過房地産開發企業和房地産經紀機構聯手，加速存量住房銷售成交。

據悉，凡在淄博城區內具有出售自有存量住房並購買新房意願的居民，均可享受“以舊換新”服務，優先鎖定新房房源，同步出售自有存量住房，提升置換效率，兜底置換風險。相關數據顯示，活動推出不到一週，淄博新增二手房源上千套。

為促進房地産市場交易量上升，多地還推出購房補貼。

9月7日，南京發佈《促進房地産市場發展南京最新舉措》，明確部分區域對在今年8月1日至12月31日期間購置新建商品住房的給予補助，補助標準不低於合同總價的1％，具體補助標準和條件以各區細則為準。

與此同時，南京市還提出在享受購置新房補助的基礎上，對出售自有住房並購買90平方米以上新建商品住房的，再給予不低於合同總價0.5％的補助。

在吉林，購房補貼以消費券的形式實現。近日，吉林省印發《關於促進消費的若干措施》提出，各地應採取貸款貼息、發放住房消費券以及與住房消費銜接的汽車消費券、家電消費券、家裝消費券等舉措，促進住房消費。此外，吉林省提出，各地應採取發放購房補貼、貸款貼息等方式，支援農民進城購房。

除了直接給購房者補貼，多個城市還通過減免交易環節費用的方式，降低購房者成本。

在安徽六安、廣西玉林，以及河南、湖南的多個城市，相關政府部門明確，在規定時間內購房的消費者，可享受最高100％的契稅補貼。

瀋陽將契稅補貼的優惠政策瞄準了在校生群體，提出高等學校、中等職業學校全日制在校生、新畢業生（畢業5年內），購買新建商品住房給予全額契稅補貼。

“當前，各種房地産政策密集出臺，提升了購房者的購房積極性，市場預期也更為積極，在此基礎上，地方政府和開發商趁熱打鐵，推出購房優惠政策，為‘金九銀十’銷售旺季再添一把火。”相關專家表示。