多地二手房指導價鬆動:實際交易和銀行放貸基本已不受影響

來源:澎湃新聞 2023-09-15 13:10:32

近日,“北京市海澱區29個小區的二手房交易指導參考價已取消”的消息引發關注。據了解,此次,北京海澱區並非完全取消二手房指導價,目前正進行動態調整,可以按照正常的市場價格對外展示房源資訊。

實際上,自去年下半年起,多地已逐步放鬆二手房指導價限制。業內表示,“二手房實際交易和銀行放貸基本已不受指導價影響”。

北京海澱區29個熱門小區可按正常市場價格對外展示

9月11日,據媒體報道,北京市海澱區29個小區的二手房交易指導參考價已取消。

對此,澎湃新聞從北京市海澱區房管局工作人員處獲悉,目前進行動態調整,可以按照正常的市場價格對外展示房源資訊。

上述二手房交易指導價的出臺源自2021年。2021年9月29日,據《北京日報》消息,北京市海澱區房地産經紀協會發出行業內部自律倡議,號召仲介機構共同抵制惡意爭奪房源的行為。海淀房協也發佈了部分熱點小區的二手房交易指導參考價,供仲介機構參考。

彼時,《北京日報》援引北京市房協相關負責人的話稱,嚴格監管下,仍有個別仲介機構為爭取更多銷售房源,通過暗示、鼓動或直接幫助業主抬高售價等方式,惡意搶單、撬單,既擾亂了二手房交易市場,也不利於房地産經紀行業的良性健康發展。為此,北京市和海澱區房地産經紀協會發出了行業內部自律倡議,號召仲介機構共同抵制通過抬高房屋售價來爭奪房源的惡意競爭行為。同時,海淀房協結合近一年成交價格情況,對部分價格漲幅大、成交量大的熱點小區,向仲介機構發佈了二手房交易指導參考價,供仲介機構參考。

首批針對海澱區29個重點小區(漲幅大、成交量大的熱門小區),分小戶型(60平方米以下)、中戶型(60-90平方米)和大戶型(90平方米以上)設定掛牌指導價,超過指導價1%不允許任何仲介掛牌,且不能通過仲介成交,否則吊銷仲介執照。不過,據公開報道,海澱區試點二手房交易指導價並未要求銀行將指導價作為放貸依據。

澎湃新聞在貝殼找房平臺看到,目前該小區在售房源70套,有多套小戶型房源的掛牌價高於此前設定指導價。以該小區一套47.5平方米的房源為例,目前顯示掛牌單價為179790元/平方米,掛牌總價854萬元。

對此,房地産仲介機構人士表示,“自上週五(9月8日)起,可以根據市場價格掛牌展示,目前後臺可進行動態調整,指導價是否解除以官方為準”。

中指研究院研究副總監徐躍進指出,海澱區這一政策出臺的時候,北京二手房市場熱度較高,根據中指監測的數據,2021年1-10月,北京二手房價格累計漲幅超過8%,這其中海淀的學區房尤其受到市場追捧。在當時這種情況下,二手房指導價政策出臺目的主要是抑制對海淀學區房的炒作,穩定二手房價格。從市場表現來看,二手房指導價政策在一定時期內也確實發揮了穩定市場預期,穩定房價走勢的作用。

多地二手房指導價已現鬆動

可以看到的是,在市場過熱時期,多個城市通過二手房指導價或參考價等來穩定市場預期。

深圳是全國首個提出二手房成交參考價格發佈機制的城市。據了解,2021年2月8日,深圳建立二手住房成交參考價格發佈機制,共有3595個小區被逐一“標價”。

深圳之後,多城跟進出臺二手房指導價。據不完全統計,僅2021年,落實二手住房參考價制度的城市就有15個,包括深圳、北京、東莞、寧波、成都、三亞、西安、紹興、無錫、合肥、廣州、金華、衢州、溫州、上海等城市陸續推進二手房指導價或類似政策。

其中,上海于2021年發佈關於規範二手住房價格等資訊發佈行為要求。2021年7月9日,上海市房管局召開上海市規範二手住房房源掛牌管理會議。會議要求,上海在已實施房源掛牌核驗的基礎上,增加價格資訊的核驗。上海市房地産交易管理部門將以市場真實價格為依據,對每套房源進行核驗,沒有通過價格核驗的房源不得對外發佈。

參考價格的發佈對樓市調控的效果也立竿見影。

由於深圳將二手房參考價作為銀行發放貸款的標準,在政策執行後,深圳二手房市場歷經長達2年的低位盤整,2022年更是跌入谷底。

深圳房地産仲介協會此前發佈的數據顯示,2022年全年,深圳二手房錄得(含自助)26853套,相比2021年44375套的錄得量,下降幅度達到39.5%,創下深房中協有二手房錄得量數據統計以來的最低值,二手房錄得量連續2年低於新房成交量。

不過,去年以來,在樓市下行壓力下,二手房指導價的聲音逐漸減弱。

從目前各地的實施情況來看,諸葛數據研究中心高級分析師陳霄提到,實際上,從去年下半年開始很多城市就已經逐步放鬆了二手房指導價,去年6月底西安暫停發佈指導價,成都、廣州和東莞等城市指導價也進行了鬆動,實際交易和銀行放貸基本不受指導價影響。

去年7月初,西安第一個“官宣”暫停發佈二手房指導價。彼時,西安市住建局相關工作人員表示,為支援剛性和改善性住房需求,促進房地産業良性迴圈和健康發展,西安發佈《關於調整商品住房交易政策的有關問題的通知》提出促進二手住房流通。目前暫停發佈參考價,部分仲介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意願掛牌二手房價格,也可參照成交參考價掛牌。

據克而瑞研究中心於去年8月的統計,除上海和深圳外,已有13個城市取消或放鬆這項政策,這13個城市包括:西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。

克而瑞研究中心報告顯示,比如成都和寧波的鬆動主要表現在高價房源重新掛牌,銀行放款也不再嚴格參照指導價;廣州和東莞掛牌房源價格受指導價限制,但實際交易和銀行放貸已基本不受到指導價影響。還有一部分城市二手房指導價“名存實亡”,比如北京和無錫指導價偏高,不少項目指導價甚至高出業主掛牌價1萬元/平方米;而溫州、合肥等4城尚未出臺過實施細則。

此後,深圳的二手房指導價也出現優化。今年4月20日,市場消息傳出深圳“二手房參考價”或與房貸解綁。網傳資訊顯示,深圳二手房交易將執行新政策,即:指導價不取消,不調整;銀行核定房價以網簽備案價和評估價孰低為準,參考價僅作參考。上述消息並未官宣。不過,中行、建行、工行等銀行已落實執行。

截至目前,各仲介平臺仍顯示參考價,部分低於參考價掛牌的房源則直接顯示業主真實報價。

相比深圳的指導價,上海的價格核驗機制由於未公開小區的具體價格,調整相對比較靈活,據業內人士反饋,去年以來,上海二手房的價格核驗也在不斷調整。

二手房指導價解除對市場有何影響?

58安居客研究院院長張波指出,北京海澱區二手房交易指導價的出臺背景是在市場快速上漲,尤其是部分區域板塊二手房價非理性上漲的情況下。目的一方面是通過指導價讓過熱區域的二手房市場價格回歸理性,去除市場內的投機行為,另一方面則是遏制個別仲介機構為了搶房源,抬高售價擾亂二手房交易市場的惡意競爭行為,維護市場良性健康發展。

張波認為,從當下市場來看,二手房指導價兩個主要目的均已不存在了,市場的投資需求已經不在,當下入場的幾乎都是自住需求,再通過指導價來限制二手房價的意義已經不大。同時二手房市場現在面臨更多是掛牌價和成交價的下行,而非上漲,解除指導價對市場的擾動性可能也並不強。

值得關注的是,對於指導價的調整,不少人會擔心學區房價格會出現反彈。張波認為,隨著北京學區房多校劃片等政策的調整面不斷擴大,大家普遍對此類房源價格的上漲持不樂觀態度。總體來看,不僅是北京二手房指導價,更多城市的二手房指導價當下的現實意義都已不強,去除此類行政性限制更有利於房地産市場更好恢復到穩健水準。

以深圳為例,在今年4月調整二手房指導價政策後,樂有家研究中心監測數據顯示,從成交量來看,深圳二手房參考價政策調整一個月後並沒有大起伏,反而在經過3-4月的高峰期後略有回落。參考價政策調整給市場帶來的提振效果有限,購房者需要更多的信心激勵。價格方面,參考價政策調整施行一個多月,5月深圳成交二手房源裏,34.5%低於參考價成交,與政策調整前相比上漲了3.4%;高於參考價20%以上的房源佔比則出現下滑,跌了0.7%。結合實際成交價來看,5月深圳二手房價環比下跌3%,參考價政策調整並未刺激房價出現大漲,業主報價上也更加理性,5月掛牌價超九成片區環比下滑。

從上海的情況而言,我愛我家一經紀人對澎湃新聞表示,核驗價隨市場有所起伏。隨著整體二手房價格的回調,從日常操作來看,大部分房源的掛牌價格基本都能通過核驗並外展。包括前期掛牌價存在虛高情況的“學區房”,隨著一系列政策的出臺以及去泡沫的過程,“老破小”學區房也已回歸至合理價格,當前業主的掛牌價格基本都可通過價格核驗。

比如位於上海浦東的梅園三街坊,在2020年底至2021年初,該小區曾創下單價近20萬元/平方米的價格,但目前相似面積的房源,成交價已基本回落至13萬元-15萬元/平方米。

上海房産律師、北京盈科(上海)律師事務所合夥人郭韌提到,目前來看,由於房地産市場較低迷,如果房東挂的價格超過核驗價,其實也很難交易。其認為,二手房主要還是根據市場情況來定價,因此二手房掛牌核驗價的政策也存在調整的空間,應該尊重市場,讓市場來説話。

在上海中原地産研究總監盧文曦看來,上海二手房掛牌價格核驗政策是規範市場、正規市場的一種手段,仍有存在的必要性。在其看來,並非市場下行期就可以允許房源挂出高價。同時,掛牌核驗價並非一成不變,也是在根據市場情況動態調整的,因此,在核驗價合理的範圍內掛牌更符合市場意願。

(責任編輯:孫悅)
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