自7月底中央政治局會議定調“適時調整優化房地産政策”以來，最近兩周，重磅政策密集落地，超出市場預期。目前，四大一線城市全部執行“認房不認貸”，央行宣佈降低首付比例和房貸利率下限，並首次降低存量首套房貸利率，讓政策惠及更多人群。

所有政策發力

自廣州、深圳于8月30日宣佈“認房不認貸”後，9月1日，上海、北京相繼官宣落地。根據《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，按照新的認定標準，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

除了四個一線城市，據諸葛數據研究中心不完全統計，還有武漢、廈門、中山、惠州、東莞、成都、重慶、長沙、蘇州、無錫、江門、瀋陽、杭州、珠海、大連、蘭州等30個城市官宣“認房不認貸”。

除了“認房不認貸”，8月31日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發佈《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》兩個重磅通知，不但降低首付門檻，還降低了所有首套存量房的房貸利率，給予“月供族”一次政策“大禮包”。

央行有關負責人在答記者問時表示，此次差別化住房信貸政策調整優化的重點有兩點：一是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低於20%和30%。二是將二套住房利率政策下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低於相應期限LPR減20個基點。

該負責人表示，各地可按照因城施策原則，根據當地房地産市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

對於降低存量住房貸款利率的原因，該負責人表示，對借款人來説，可節約利息支出，有利於擴大消費和投資。對銀行來説，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、金融監管總局明確按照市場化、法治化原則，支援鼓勵銀行與借款人協商調整存量首套住房貸款利率。

9月8日，上海住建委發佈《關於調整本市住房公積金購買存量住房最長貸款期限的通知》，對公積金最長貸款期限、公積金提取和申請人範圍等內容進行了鬆綁和擴大。

9月11日，濟南對當前房地産調控政策措施進行調整：取消二環以內的歷下區、市中區區域購房限制；同時，商品住房取得《不動産權證書》後即可上市交易。同日，青島全域取消限購政策，同時優化住房上市交易年限，在青島市範圍內，商品住房取得《不動産權證書》可上市交易。

根據諸葛數據研究中心不完全統計，截至目前，有包括東莞、佛山、瀋陽、嘉興、大連、南京、濟南、青島、蘭州9城全面取消限購政策。預計接下來其他重二線城市如杭州、蘇州、成都、武漢等可能會逐步跟進。

超出市場預期

這輪政策既重磅又密集，業內人士直呼“超預期”。

“市場對於一線城市先落地‘認房不認貸’呼聲很高，但的確政策落地超出預期，市場普遍預期會先出臺‘週邊限購適度放鬆’或‘普通住宅標準’調整。”58安居客研究院院長張波表示，“一線城市的政策過往都是處於收緊狀態，即使是去年下半年開始市場整體出現降溫，一線也都保持巋然不動。目前政策的放鬆代表著全國市場底部已經確立，通過政策釋放出一批自住需求，無疑將有利於一線城市熱度回升，並帶動全國更多城市走出低迷行情。”

北京自2017年3月執行“認房又認貸”以來，二套房界定標準為全國最嚴，即全國有住房貸款記錄的，無論已結清或未結清，再買房都視為二套。首付比例方面，北京首套房貸普宅首付比例不低於35%；非普宅則不低於40%。二套房貸普宅首付比例不低於60%；非普宅則不低於80%。

現在執行“認房不認貸”後，以一套600萬元的房子來計算，如符合認定為首套住房條件的話，在首付階段可以少支出150萬元。如果是非普宅，首付可以少240萬元。

“‘認房不認貸’直接利好兩類人群，一類是外地有過貸款記錄在本地無房家庭，一類是本地賣一買一的置換家庭。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示。

對於降首付和降房貸利率，貝殼研究院市場分析師劉麗傑表示，“從歷史來看，住房金融信貸政策對於房地産市場的直接帶動作用最強。低首付+低利率的住房信貸政策降低購房門檻、提高購買力，促進住房需求釋放，有效帶動房地産市場向上發展。如按此政策執行，20%、30%的首付比達到房地産歷史上最低首付水準。尤其是大城市首付比具有顯著下降空間，購房門檻將降低，購買力將大幅提高。”

9月7日，中農工建四大商業銀行發佈了存量首套住房貸款利率調整的規則，9月25日起可于線上線下提出申請。

對於多地限購政策的放開，諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，取消限購、降低購房門檻，意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格，將會釋放一批購房需求，提振交易活躍度，對於去庫存和拉動市場活力有著重要意義。同時，取消限售，將會加快房屋在市場的流通力，同時對改善換房時間限制進行了大幅度的鬆綁，有利於改善需求的釋放，提高市場活躍度。“濟南、青島、南京這類核心二線城市全面解除限購政策對於當前房地産市場而言意義重大。”

調控仍有空間

“金九銀十”將成為檢驗本輪政策效果的試金石。

“購房者置業意願和置業能力仍受多個因素影響，短期政策優化後，預計前期觀望或積壓的購房需求將快速釋放。賣一買一的購房者入市需要一定時間，預計一線城市市場持續時間將好于二線及三四線城市。”陳文靜表示，“若要扭轉市場下行預期，仍需要供需兩端政策持續協同發力。”

在張波看來，預計9、10月份市場將延續分化態勢，熱點一二線城市政策繼續放鬆，改善性需求提升明顯，部分熱點區域和板塊的成交量將有所提升，並帶動房價上行，但大多數弱二線城市和三四城市的去化難度依然難言有明顯改善。

為了激活樓市，政策還有哪些著力點？張波建議，“對於高端商品住房放開限價，例如上海、北京市場接受度在15萬/平方米以上的項目。中低端項目保持限價。通過高端住宅房價提升帶動市場預期，通過控制中低端項目房價，讓這類群體能安心買房，並穩定這類房源的一二手價格。”

此外，供給側控風險也是重點。張波建議，切實滿足行業合理融資需求，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資産負債狀況，推動行業的債務展期。