當前房地産市場仍在緩慢恢復，需求不穩已成主要制約因素。作為降成本、穩需求的途徑之一，房貸利率近期再次下降。多位業內人士認為，接下來要重點關注居民的收入預期、房價預期、市場風險等因素，多措並舉穩定市場需求。

市場活力有待激發

6月20日，1年期貸款市場報價利率(LPR)下降10個基點至3.55%，5年期以上LPR下降10個基點至4.2%。受此影響，根據目前商業性個人住房貸款利率的政策下限，首套房利率下限為“5年期以上LPR減20個基點”，即從4.1%降至4%，二套房利率下限為“5年期以上LPR加60個基點”，即從4.9%降至4.8%。

儘管房貸利率的政策下限下降了，但具體到不同城市，房貸利率走勢將有所差別，實際執行的房貸利率可能更低。中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾曾表示，在“首套住房貸款利率政策動態調整機制”的作用下，截至今年3月末，已有83個城市下調了首套房貸利率下限，約低於全國下限10個到40個基點，低至3.7%到4%；此外，12個城市取消了首套房貸利率下限。

從整體看，今年以來，在多項政策措施推動下，房貸利率持續下行。3月份新發放個人住房貸款利率為4.14%，同比下降1.35個百分點。貝殼研究院最新數據顯示，6月份貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%，均與上月基本持平。其中，6月份首套、二套主流房貸利率分別較去年同期回落42個基點、17個基點。

此次房貸利率為何再降？從5月份統計數據看，當前我國經濟運作整體回升向好，但經濟恢復基礎尚不穩固。日前召開的國務院常務會議明確提出，要進一步穩定社會預期，提振發展信心，激發市場活力，推動經濟運作持續回升向好。“LPR下降有助於進一步降低企業融資成本，提振經營主體的信心與預期，促進信貸有效需求回升，幫助企業加快恢復和穩健運作，進而帶動投資修復性增長。”中國民生銀行首席經濟學家溫彬説。

穩定預期是關鍵

當前，需求不穩已成為制約房地産市場恢復的主要因素之一。“今年二三月份，隨著經濟恢復常態化運作，前期受到壓抑的住房需求較快釋放，房地産市場出現了一定反彈，但隨著經濟運作逐步恢復到正常軌道，房地産市場也逐步進入常態化恢復運作態勢。”國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付淩暉説。

反映到具體數據上，商品房銷售面積、銷售額均有所下滑，房價也在一定程度有所下降。前5個月，商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，較前4個月0.4%的降幅有所擴大；商品房銷售額49787億元，增長8.4%，較前4個月8.8%的漲幅有所收窄。5月份，70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比整體漲幅回落，二手住宅環比下降。“新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲的城市分別有46個和15個，比上月分別減少16個和21個。”國家統計局城市司首席統計師繩國慶説。

需求不穩主要受三方面因素影響，即收入預期、房價預期、市場風險。“收入預期不穩導致居民的支出意願不足，房價波動也在一定程度上改變了‘只漲不跌’的預期，部分購房者因此持觀望態度，二者共同造成居民部門的購房支出意願下降。”上海金融與發展實驗室主任曾剛表示，此外，由於此前部分房屋無法按時交付、爛尾，部分居民對一手房風險的擔憂有所上升，也影響了購房意願。

“需求不足，房地産企業的銷售就難以修復，資金回籠難，房企的高負債、甚至債務風險也就難以化解，將進一步導致房地産開發投資下滑。”曾剛説。

綜合施策提振信心

市場普遍認為，本次房貸利率下降，將有助於穩定房地産市場需求。“LPR調降有助於降低購房成本，增強購房意願。”溫彬説，在內需構成中，規模龐大、上下游鏈條眾多且與居民資産負債表密切相關的房地産行業仍然較為重要，通過LPR下降帶動房貸利率調降，將成為扭轉市場預期、促進樓市企穩的重要一環。

值得注意的是，此次房貸利率下降不僅涉及新發放貸款、首套房貸款，還覆蓋了存量貸款、二套房貸款，涉及面更廣、影響更大。“LPR下降有助於降低存量房貸利率，延緩居民降杠桿節奏，節約房貸利息，穩定消費預期。”溫彬説。

具體來看，對於已購房群體來説，假設其購買的是首套房，商業性個人住房貸款100萬元、期限30年、等額本息還款，那麼購房者的月供將減少約57元；若為二套房，月供將減少約60元。對於準備入市的新購房者來説，由於目前部分城市已下調、取消首套房利率下限，其房貸利率可能在3.7%至4%的基礎上進一步下行。

“但也要看到，除了貸款價格，影響居民購房意願的因素還有收入預期、房價預期、保交樓等，因此，要綜合施策，多措並舉穩定房地産市場信心。”曾剛説，一是維持優質房企的流動性，滿足其合理融資需求，避免風險傳導；二是因地制宜，進一步優化、執行好差別化住房信貸政策，釋放合理住房需求；三是探索適度加大金融政策層面的支援力度。“還要持續做好穩就業工作，落實落細就業優先政策，改善居民的收入預期，提升各類主體信心。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬説。

“下階段，隨著經濟恢復向好，政策顯效，市場預期好轉，房地産市場有望逐步企穩。”付淩暉説。